距離2021年已不足一周，作為“十三五”規(guī)劃的收官年，2020年全國商品房銷售規(guī)模在先抑后揚的局面下刷新歷史紀錄——根據(jù)克而瑞研究中心預計，全年銷售面積、金額將達到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和7.7%。這樣的數(shù)據(jù)新高是如何創(chuàng)下的?在“房住不炒”“因城施策”調(diào)控主基調(diào)不變的情況下，房地產(chǎn)市場未來能否繼續(xù)保持高速增長?
今年銷售規(guī)模或創(chuàng)新高
2020年全國商品房銷售面積、金額在二季度以來體量逐月回升，增速則經(jīng)歷了先升后降的總體趨勢，多項數(shù)據(jù)也印證了這一點。
來自國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：前11月商品房銷售面積、金額達150834萬平方米和148969億元，累計同比上漲1.3%和7.2%。另據(jù)中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)2020年市場總結(jié)及2021年趨勢展望報告》顯示，今年一季度，在疫情沖擊下，新建商品住宅市場交易量明顯縮減;從二季度起，疫情得到控制、中央及地方采取的各項支持政策開始顯現(xiàn)成效，加之房企積極營銷，積壓需求恢復釋放，帶動新房成交回升。受成交變化的影響，百城新建住宅價格穩(wěn)中有升。
以深圳為例，根據(jù)深圳一手住宅成交數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新房住宅成交面積約62.7萬平方米，環(huán)比上升39.3%;成交量為6296套，環(huán)比上升36.4%，同比上升至97%，為今年最高，同時也創(chuàng)下了自2016年1月以來近5年的新高。
“特別是11月商品房銷售面積止跌轉(zhuǎn)升，且累計同比增速大于去年同期水平(0.2%)，大有年底翹尾態(tài)勢。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對中國商報記者表示，臨近年底房企進入業(yè)績沖刺期，供貨節(jié)奏加快。
另從房企資金狀況來看，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長6.6%，增速比1-10月提高1.1個百分點。房企到位資金已連續(xù)5個月正增長。
“年初疫情發(fā)生后，央行多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，今年上半年融資環(huán)境相對去年更寬松。另外，隨著后期疫情因素影響的降低，復工復產(chǎn)全力推進，房企也不斷進行調(diào)價促銷，帶動銷售規(guī)模的持續(xù)向好。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資呈明顯V字形反轉(zhuǎn)，凸顯我國房地產(chǎn)市場的較強韌性。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦在接受中國商報記者采訪時表示。
在談到銷售規(guī)模持續(xù)向好的原因時，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對中國商報記者表示，這是多種因素綜合影響的。一方面，住宅和商辦市場分化背景下，住宅市場規(guī)模結(jié)構(gòu)和增速雙增長。截至11月底，今年住宅占商品房的面積比例為88.4%，為近三年新高(2017-2019年同期占比分別為86%、86.6%和87.8%)，同期住宅的銷售面積增速為19%，實現(xiàn)正增長，商業(yè)和辦公市場分別為-11.1%和-12.8%。另一方面，基于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的需要，在疫情期間給予了房企相關(guān)的“紓困”政策支持，包括融資、拿地等方面，對于房企在今年投資擴張及穩(wěn)定起到一定的積極作用。此外，受“三道紅線”影響，房企最主要的融資渠道是銷售回款，企業(yè)因此不斷加大促銷力度。
明年增速大概率放緩
明年，在面臨疫情、政策等諸多不確定因素的大背景下，市場銷售情況將有何表現(xiàn)?
受訪人士普遍認為，房企在資金壓力下對銷售回款需求迫切，2021年將繼續(xù)加大營銷力度，高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。
根據(jù)克而瑞研究中心預計，2021年，在“房住不炒”的主基調(diào)下穩(wěn)定市場投資、銷售預期仍是首要目標。一是改善需求釋放下商品房銷售規(guī)模預計將高位保持，一二線核心城市市場走俏，部分弱三四線回調(diào)壓力加大;二是融資收緊下新開工與土地購置面積料將繼續(xù)保持低位，核心城市項目開工與熱點土地爭奪將是房企關(guān)注重點，受此影響下開發(fā)投資額增速預期將邊際收窄，但整體規(guī)模仍將維持高位。
宋紅衛(wèi)認為，“明年整體貨幣市場會相對比較寬松，各地都在加大城市落戶人口政策的力度，城鎮(zhèn)化提速會帶動市場進一步增長。且在穩(wěn)市場預期情況下，明年部分城市會有政策松動的可能性，剛需和改善人群需求仍然比較可觀。”
“主要壓力來自于城市的分化，表現(xiàn)較好的仍然是核心一二線城市，人口凈流出及經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)比較薄弱的三四線城市面臨去化壓力比較大，在這些城市布局的企業(yè)也會面臨銷售和融資的壓力。”宋紅衛(wèi)說道。
在房地產(chǎn)市場調(diào)控力度持續(xù)加大的背景下，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性已持續(xù)增強，但潛在的隱憂仍存。“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”是很多房企的主要特點，目前很多頭部房企都已觸及“三條紅線”，甚至部分頭部房企可能踩線會更多一些。
據(jù)悉，紅線設(shè)置標準為：剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負債將不能再增加。中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室特殊資產(chǎn)研究中心副主任劉偉表示，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，房企踩線占比高達86%，2000億元以上龍頭房企紅色檔占比20%，橙色占40%;1500億元到2000億元規(guī)模房企，全部為紅色檔和橙色檔，1000億元到1500億元紅色和橙色檔比例也高達75%。
“企業(yè)若想快速成長做強做大，就必須進行高周轉(zhuǎn)承受高杠桿帶來的高負債。如此也必然會導致房企腳踩紅線，在這種情況下，企業(yè)也面臨著兩難的境地。”盧文曦表示。
積極優(yōu)化業(yè)務盤活資產(chǎn)
在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)做出了積極的改變：抓回款、盤活資產(chǎn)、加強合作，企業(yè)開始調(diào)整優(yōu)化自己的業(yè)務，以適應新的發(fā)展需求。包括對商業(yè)物業(yè)的適當處置、對于尾盤貨值的處理等。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，截至12月24日，今年在主板上市的物業(yè)公司數(shù)量已達17家，均為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將物業(yè)板塊分拆后再打包上市。
房企股權(quán)合作的動作也在增加，百強房企之間、房企和金融機構(gòu)之間、房企與中小開發(fā)商之間，股權(quán)合作達到了前所未有的高度。如12月14日，融創(chuàng)與GIC共同成立了總規(guī)模為70億元人民幣的房地產(chǎn)投資平臺。根據(jù)投資協(xié)議，此次合作，融創(chuàng)與GIC分布持有合資平臺51%和49%的股權(quán)，主要專注于投資一二線核心城市的高端住宅項目。
資金鏈正成為房企能否平穩(wěn)運行最關(guān)鍵的問題。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，房企債券融資端2020年到期債務規(guī)模約9154億元，同比增長28.7%;2021年到期債務規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預計將達12448億元，同比增長36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達1.2萬億元規(guī)模，房企償債壓力將繼續(xù)攀升。
“接下來，房企的主要任務還是在于如何保持現(xiàn)金流的充裕以及土地儲備的保持。”由于疫情及政策調(diào)控等原因，現(xiàn)金為王的現(xiàn)象日益凸顯，資金加速向頭部企業(yè)集中，中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力將更加明顯，未來企業(yè)強強聯(lián)手、合作共贏也許將成為大趨勢。”北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超在接受中國商報記者采訪時表示。
“未來企業(yè)要順應房地產(chǎn)市場發(fā)展及融資趨勢。”宋紅衛(wèi)對記者表示，最重要的是企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，現(xiàn)在已不容許企業(yè)‘拿錯地’，因此，企業(yè)必須在城市布局上做更精準的研究。市場方面，房企不要片面追求規(guī)模增長，要更多地向穩(wěn)健和利潤回歸;融資方面，企業(yè)要多元化布局。
“隨著房企的高周轉(zhuǎn)，房產(chǎn)質(zhì)量問題也頻出，表明造房速度太快無法保障房屋品質(zhì)。房屋品質(zhì)管理方面，除了資金支持以外，還需要監(jiān)督管理，將房屋質(zhì)量問題杜絕在交房前，避免房屋品質(zhì)引發(fā)的連鎖反應問題。”盧文曦表示，房企需要多方面的優(yōu)化，特別是需要改變通過高負債、粗放式的經(jīng)營來擴大規(guī)模的模式。新形勢下，企業(yè)需要精耕細作，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級換代。
延伸 堅持房住不炒 發(fā)展租賃住房
近日召開的中央經(jīng)濟工作會議及全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議均強調(diào)，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，住房租賃將成為2021年一項重點工作。
據(jù)悉，今年房地產(chǎn)市場分化明顯，熱點城市亂象頻發(fā)。長三角地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)等區(qū)域城市房價上漲迅速，出現(xiàn)價格倒掛、眾籌打新、萬人搶房等現(xiàn)象。對此，有關(guān)監(jiān)管及時進行調(diào)控。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月起全國共74個城市141次推出房地產(chǎn)相關(guān)政策。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，今年房地產(chǎn)調(diào)控政策以收緊為主，且效果顯著，至少二線城市的地價、房價等都有所降溫，這也在一定程度上消除了消費者購房的擔憂。
“目前各地對樓市的調(diào)控較緊，新房出售也會有限價的動作，房價上漲不會特別明顯。各地應根據(jù)各自城市的發(fā)展水平制定合理的調(diào)控政策，真正讓有購房需求的居民得實惠。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦說。
此外，住房租賃市場還存在一些問題不容忽視。一方面，部分租賃企業(yè)采取“高進低出”“長收短付”的方式，不斷加大杠桿率，受疫情影響，部分租賃企業(yè)現(xiàn)金流隨即吃緊，相繼出現(xiàn)資金鏈斷裂等問題。另一方面，由于租賃房不具有與商品房同等的入學、社會保障等權(quán)利，住房租賃市場始終無法替代傳統(tǒng)的開發(fā)市場。
9月7日，住建部公布了《住房租賃條例(征求意見稿)》，明確不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容，嚴禁租賃企業(yè)違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務。杭州、深圳等城市也相繼出臺了住房租賃市場管理新規(guī)，涉及設(shè)立租賃資金專用存款賬戶、不得哄抬租賃價格、禁止租金貸等。
中指研究院表示，近期政策聚焦租賃市場的篇幅明顯增多，此次中央經(jīng)濟工作會議提出“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”，預計政策將不斷完善和細化。特別是“租購同權(quán)”或有實質(zhì)性突破，醫(yī)療、教育等公共服務上的同權(quán)政策將進一步完善。住房租賃市場土地供應量也將持續(xù)增加，如近幾年上海已有多宗單列的租賃用地成交。2021年將有更多城市跟進，特別是大中城市，但形成有效住房保障仍需要一定的時間。
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