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以3.85%的經(jīng)營貸款利率替代5%的房貸利率，利益之下，經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場的行為屢禁不止。

近幾日，《國際金融報》記者聯(lián)系了兩家據(jù)稱已做了十余年的中介，他們的“一條龍服務”包括找實際經(jīng)營場地和第三方，開發(fā)票，做購銷合同及采購合同等，中介會收取貸款金額的1至2個點。

監(jiān)管部門也已注意到這一“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”蘊含的風險，上海、北京接連重拳整治經(jīng)營貸流入樓市。兩地銀行方面也迅速反應，調(diào)高經(jīng)營貸利率。

1起底“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”

中介的“一條龍服務”包括找實際經(jīng)營場地和第三方，開發(fā)票，做購銷合同及采購合同等，中介會收取貸款金額的1至2個點。

為了扶持中小企業(yè)，不少銀行都推出了優(yōu)惠利率的抵押經(jīng)營貸產(chǎn)品，而這也被不少購房者相中。但申請經(jīng)營貸的條件是客戶名下必須有正常經(jīng)營1至2年的公司，于是一條“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”油然而生。

只需幾萬元，便能過戶一家正常營業(yè)的公司，申請最低年利率3.85%的經(jīng)營貸，調(diào)換年利率5%以上的房貸。

《國際金融報》記者聯(lián)系了兩家據(jù)稱已做了十余年的中介，一探究竟。中介的“一條龍服務”包括找實際經(jīng)營場地和第三方，開發(fā)票、做購銷合同及采購合同等，中介會收取貸款金額的1至2個點。

當然，公司過戶需另收費用。“工商局過戶、別人幫你養(yǎng)兩三年企業(yè)的費用等，這些費用我們不包，企業(yè)買下來就是你自己的資產(chǎn)。”中介工作人員小李稱。

據(jù)小李稱，“目前我們做的抵押貸都是經(jīng)營貸，找本地實際經(jīng)營的公司，個人需通過代理包裝操作再對接銀行。”具體的放款方式都會根據(jù)客戶定制，比如500萬元以上的貸款放進企業(yè)對公賬戶，有的可以放到個人賬戶上。

記者了解到，還有的中介“送佛送到西”，在過戶好空殼公司后，還會找合作融資機構(gòu)把剩余的房款一次性打給客戶，再做二次抵押，又能回款六七成的錢，客戶只需向融資公司接著還剩余貸款，省下不少錢。

而當被問到追查資金流向問題，小李有信心地表示，就算銀行查，也是查不出把柄的。“經(jīng)營貸要做很多細節(jié)，比如你要有經(jīng)營場地，還要款項專款專用，我們確實做到款項發(fā)放到第三方法人或個人財務名下，款項都是正規(guī)流向，我們給你提供真實第三方合作，幫你開具證明。銀行會調(diào)查法人的聯(lián)系方式，包括坐落位置等，就讓他查呀。”他表示，只要還款正常、按時按點，且企業(yè)過戶好以后繼續(xù)做好一年的申報費用，也不會被抽查。

“等錢打到賬戶上，再取現(xiàn)金出來，這樣銀行要查也查不出把柄。我們會做購銷合同、發(fā)票等。”另一個中介工作人員小馬告訴記者，對于小至兩三百萬，上至千萬元的客戶，我們都是這么操作的。

據(jù)介紹，經(jīng)營貸的抵押物一般為房產(chǎn)，如果房產(chǎn)證上沒有老人、小孩，則能申請到最低利率的一款“產(chǎn)品”，同時可以收到抵押物七成左右的貸款，利息低至3.65%至3.85%，還款周期在20至30年，降低還款負擔，以此利率“置換”5%以上的房貸利率十分劃算。

“目前這款產(chǎn)品被監(jiān)管暫停了，所以要看年后能不能做。”小馬介紹。

小李則表示，年前即使客戶沒有房子、沒有工作，都能夠批下貸款來，但最近審查嚴格，年后利息也可能上浮。

2京滬最強管控來襲

“抵押經(jīng)營貸”進入樓市是個老問題。但目前值得警惕的是，一般企業(yè)經(jīng)營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風險不容忽視。

監(jiān)管部門也已注意到其中蘊藏的風險。

1月29日晚間，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經(jīng)營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，并于2021年2月28日前向上海銀保監(jiān)局報送自查和整改報告。強化首付款資金真實性審查要求，防止借款人通過消費類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。

1月30日，北京也迅速跟進，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，已注意到近期出現(xiàn)的“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經(jīng)營貸資金作為購房款或‘過橋’資金”等相關(guān)輿情，要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個人消費貸款和個人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查。

與此同時，北京銀保監(jiān)局還稱，已會同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機構(gòu)開展專項核查。另外，還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導北京市銀行業(yè)協(xié)會積極行動，對個人和中介的不當和違規(guī)行為啟動聯(lián)合懲戒機制。

“結(jié)合此前上海發(fā)布的房貸新政，可以認為，近期房地產(chǎn)調(diào)控里面，很重要的一個工作就是嚴查違規(guī)資金流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象。這也意味著銀行系統(tǒng)和房管系統(tǒng)的組合拳將更有力出擊，有助于穩(wěn)定房貸市場。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對《國際金融報》記者分析。

在嚴躍進看來，近期樓市亂象不外乎兩個，一個是違規(guī)資金進樓市，一個是房價哄抬炒作。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，“抵押經(jīng)營貸”進入樓市是個老問題，以往這類業(yè)務實際門檻不低，規(guī)模有限，對樓市影響有限。但目前值得警惕的是，一般企業(yè)經(jīng)營性貸款利率與個人房貸利率大比例倒掛，金融套利的風險不容忽視。

周茂華表示，目前監(jiān)管對于嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的態(tài)度堅決，并在供需兩端采取了不少措施，例如：強化監(jiān)管監(jiān)察力度，壓實主體責任，嚴防屢查屢犯，緊盯機構(gòu)易犯多發(fā)的問題，對違規(guī)信貸的行為提高懲處力度，再加上商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸新規(guī)等，“短期盡管難以完全杜絕，但資金違規(guī)流入房地產(chǎn)現(xiàn)象將明顯減少”。

“若是后續(xù)資金面受到了管控，那么也客觀上有助于穩(wěn)定房價，減少房源和房價炒作的亂象。”嚴躍進認為，近期不排除一些炒作過多的城市也會面臨房貸檢查的工作。

3部分銀行已提高門檻

在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺的影響下，部分銀行可能出現(xiàn)額度收緊，放款周期延長現(xiàn)象，預計該狀態(tài)將持續(xù)較長時間。

在北京、上海兩地監(jiān)管重磅發(fā)聲嚴查“消費貸”、“經(jīng)營貸”資金違規(guī)入樓市后，記者采訪了解到，兩地已有部分銀行提高了經(jīng)營貸的門檻，上調(diào)貸款利率、加強審核力度。

“現(xiàn)在上海把整個浮動利率都往上拉了以后，打消了很多客戶買房的念頭，經(jīng)營貸的利息跟按揭差不多，二套房的利息也上浮，所以有些客戶就不買了。”上述中介工作人員表示。

上海某股份制銀行經(jīng)理告訴《國際金融報》記者：“原本我們經(jīng)營抵押貸的最低利率是3.85%，說好持續(xù)到3月份的。1月最后一個禮拜突然通知上調(diào)，以后會不會再漲真不好說。”

“個人消費貸和經(jīng)營貸產(chǎn)品初衷是釋放消費潛力和緩解小微企業(yè)融資難題。”光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，之所以這些資金能違規(guī)流入樓市，是由于個人消費貸和經(jīng)營貸辦理門檻不高、手續(xù)簡便、利率相對低、金額大等，尤其是貸款資金利率普遍低于房地產(chǎn)市場利率，易引發(fā)跨市場套利行為。另外，對于個人消費貸、經(jīng)營貸資金的具體流向和用途，檢查和追蹤難度大、成本高，反映出這些產(chǎn)品在服務實體經(jīng)濟過程中仍存在改造或創(chuàng)新空間。

上述銀行經(jīng)理坦言，目前什么時候放貸不好說。“我們2020年12月份、今年1月份的都沒有放，具體后面是排隊放還是怎么放看分行通知。上海各家銀行的情況都差不多，都在互相觀望”。

據(jù)介紹，原本2至3周內(nèi)就能夠放款的流程，未來可能需幾個月。銀行經(jīng)理表示，如果不著急可以年后觀望一下再貸。

據(jù)北京地區(qū)某銀行客戶經(jīng)理介紹，該行也于近期上調(diào)了經(jīng)營貸利率，并且條件收嚴，需先通過線上預審批。“不過，只要是真實經(jīng)營、符合條件的，基本三周到一個月能夠放款?？紤]利率方面的話，建議有需要就立馬做，目前還沒收到通知，但萬一之后又上調(diào)呢”。

“這些資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，會導致居民、企業(yè)杠桿負債率上升，容易引發(fā)局部房地產(chǎn)過熱，對樓市調(diào)控構(gòu)成一定掣肘，并干擾市場對樓市穩(wěn)定預期。同時，部分中小銀行對房地產(chǎn)資產(chǎn)過度依賴，容易引發(fā)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)失衡，削弱穩(wěn)健經(jīng)營基礎等。”周茂華如是說。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺的影響下，部分銀行可能出現(xiàn)額度收緊，放款周期延長現(xiàn)象，預計該狀態(tài)將持續(xù)較長時間，在此背景下，居民購房杠桿回落是大概率事件。“LPR進一步下行的概率較低，商業(yè)銀行惜貸的情況下，預計2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降”。