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貝殼研究院近日發(fā)布《2021年一季度二手房市場報告》稱 ，一季度二手房市場整體成交量創(chuàng)2017年以來季度成交新高，35城價格指數保持環(huán)比上漲。市場熱度向二線城市轉移，合肥、西安等核心二線城市量增價漲。廊坊、青島等北方城市出現(xiàn)周期性修復的跡象。報告預計本輪上行周期將進入尾聲，市場向下調整的拐點可能在二季度出現(xiàn)。

一季度市場回顧：成交規(guī)模創(chuàng)新高，市場熱度轉移

一季度二手房成交規(guī)模創(chuàng)新高。貝殼研究院數據顯示，2021年一季度重點18城鏈家二手住宅實際成交量較去年4季度增長14%，約是去年同期的2.6倍(受疫情影響2020年1季度基數較低)，是2017年以來單季度成交最高點。一季度市場成交量增長，一方面是去年較強的市場預期延續(xù)至今年一季度，另一方面歷年一季度為季節(jié)性成交高峰，此外2021年春節(jié)就地過年也有助于需求釋放。

二手房價格環(huán)比保持上漲。貝殼研究院數據顯示，貝殼重點35城二手房價格指數保持環(huán)比上漲，3月35城整體指數環(huán)比上漲1.4%，較去年12月累計上漲3.0%。

一季度一線城市整體市場熱度較高，特別是1月，二手房成交量保持環(huán)比增長，深圳、北京環(huán)比增速在30%以上，上海成交量環(huán)比增長20%;一線城市房價漲幅居全國前列。市場高熱引發(fā)調控收緊、金融監(jiān)管，2、3月市場熱度逐步被抑制。

二手房指導價對于深圳樓市的調控效果顯著，新政周深圳二手房成交進入低谷，較新政前下降70%，整個一季度成交量環(huán)比下降20%，同比下降4%;二手房價格指數環(huán)比漲幅在1月后持續(xù)收窄，至3月止?jié)q。一季度上海二手房成交量環(huán)比微降，其中春節(jié)后成交量較春節(jié)前下降23%;3月二手房價格指數環(huán)比漲幅為3.6%，連續(xù)兩個月收窄。北京一季度成交量環(huán)比增長20%，但春節(jié)后成交量較節(jié)前有所下降，表明近期市場成交出現(xiàn)調整。

此外，一季度核心二線城市市場熱度高企，如合肥一季度成交量環(huán)比增長約60%，成都、武漢環(huán)比增幅在30%左右，西安環(huán)比增長10%，特別是3月各代表城市成交量均創(chuàng)2019年以來歷史新高;合肥、成都、西安等二手房價格指數保持上漲且漲幅擴大。新房供應不足、一二手價差是導致市場階段性升溫的關鍵性因素。新房與二手房市場存在兩種聯(lián)動關系，一種是熱度傳導，新房市場的熱度提升二手房業(yè)主市場預期;一種是替代效應，新房市場供應不足導致需求轉移到二手市場。

廈門一季度二手房成交量環(huán)比增幅約50%，特別是春節(jié)后成交量較節(jié)前增長較快，二手房價格環(huán)比持續(xù)上漲，3月漲幅擴大至3.3%。土地“兩集中”政策出臺后，為回籠資金準備后期購地，廈門當地房企針對前期積累的地塊進行集中開盤。部分樓盤一二手價格倒掛導致新房成交量快速增長，新房市場成交活躍度傳導至二手房市場。

二季度市場預判：理性回歸，拐點到來

面對過熱市場，今年一季度以來城市層面密集調控，持續(xù)打補丁，調控維度更精準。調控重心向二手房市場轉移，從深圳開始，通過二手房官方指導價的方式調控市場，東莞、無錫、成都等城市出臺政策明確建立或完善二手住房網簽交易價格發(fā)布機制。

今年以來，部分銀行已經上浮貸款利率，收緊貸款額度，放款周期延長。3月貝殼研究院監(jiān)測的60城平均首套、二套利率較去年12月分別累計提高6、7個基點，平均放款較去年12月延長5天。定向加息下，房地產信貸環(huán)境趨緊，未來購房利率將繼續(xù)提高，特別是熱點城市房貸成本增加的壓力較大。

2020年金融寬松下經營貸等資金違規(guī)進入樓市，在一定程度推高了市場熱度。今年一季度以來，北上廣深及?？?、杭州、西安、成都等對經營貸違規(guī)進入房地產市場進行嚴格審查，對于違規(guī)使用者要求提前還貸，接下來銀行對于經營貸的管控將更嚴格。對于情節(jié)嚴重、數額巨大的違法違規(guī)行為將從“行政管理”上升至“司法介入”，這將對各類違規(guī)行為給予根本性打擊。經過這次經營貸事件，未來對購房資金穿透式監(jiān)管的能力進一步提高。

貝殼研究院數據顯示，3月貝殼35城二手房景氣度指數降至40以內，為去年下半年以來首次出現(xiàn)回調。預計本輪由金融寬松、市場過熱預期帶來的上行周期將進入尾聲，市場向下拐點或將在二季度出現(xiàn)。

一線城市調控繼續(xù)深化，量的調整向價格傳到。深圳市場保持觀望，成交量底部徘徊。2月以來深圳二手房景氣度持續(xù)下降，市場預期理性回歸。一季度深圳二手房新增掛牌量環(huán)比下降10%左右、帶看客戶量環(huán)比下降20%，供需兩端活躍度均較低。在銀行出臺二手房指導價執(zhí)行細則之前，市場保持觀望，預計二手房成交量仍保持在底部，價格向下波動調整。上海在密集調控和教育新政影響下，市場預期減弱，預計后期調控效果逐步顯現(xiàn)，二季度二手房成交量環(huán)比下降，價格漲幅持續(xù)收窄。北京市場景氣度位于平穩(wěn)區(qū)間，調控環(huán)境相對較平穩(wěn)，預計二季度市場成交量季節(jié)性調整。

熱點二線城市調控效果逐步顯現(xiàn)，成交量率先調整。3月合肥市場景氣度指數保持快速增長，市場預期仍較強，房價存在上漲壓力，市場面臨較大的調控壓力。成都、西安、杭州等城市市場景氣度在40以內，且調控政策均已收緊，預計調控效果在二季度逐步顯現(xiàn)，成交量下降，價格漲幅收窄。