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房地產(chǎn)開發(fā)商仍在加速拓展養(yǎng)老業(yè)務(wù)版圖的步伐。

4月22日，在“2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展高峰論壇”上，越秀地產(chǎn)(00123.HK)旗下的越秀康養(yǎng)簽約收購朗高集團(tuán)，將布局范圍開拓至長三角地區(qū)。

2021年2月初，銀城國際控股(01902.HK)亦收購了南京一家健康產(chǎn)業(yè)公司部分股權(quán);2020年11月，旭輝也在蘇州落地了其首個(gè)康養(yǎng)社區(qū)，成為養(yǎng)老領(lǐng)域的“新兵”。更早之前，萬科A(27.620, -0.31, -1.11%)(000002.SZ)、保利(600048.SH)、遠(yuǎn)洋(03377.HK)、綠城(09979.HK)等企業(yè)則已在養(yǎng)老與康養(yǎng)領(lǐng)域探索多年。

隨著老齡化社會的加速到來，養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)的崛起，以及自身轉(zhuǎn)型的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要參與者。

上述高峰論壇上發(fā)布的《2021中國養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)顯示，主板上市的公司中，目前涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的有82家，其中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司有32家，占比高達(dá)39%。

盡管“藍(lán)海”就在眼前，不少開發(fā)商也在積極探索，但目前來看，盈利難的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以解決?！秷?bào)告》披露，在其樣本調(diào)查中，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機(jī)制。

涌入賽道

2013年被認(rèn)為是“養(yǎng)老元年”。這年9月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(國發(fā)〔2013〕35號)》提出，2020年要全面建成功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

此后的6年里，養(yǎng)老政策的發(fā)布迎來高峰期。有統(tǒng)計(jì)顯示，這段時(shí)期僅中央級的養(yǎng)老文件就有130余個(gè)，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、金融政策等八個(gè)方面，填補(bǔ)了過去的空白。

社會辦醫(yī)、辦養(yǎng)老相關(guān)政策頻頻發(fā)布的背后是老齡化帶來的剛性需求。截至2017年底，中國80歲及以上人口達(dá)2600萬人，占全國總?cè)丝诘?%，預(yù)計(jì)2050年，該比例將暴增至8%。同時(shí)，2020年獨(dú)居和空巢老人約有1.18億人。

與此相對的市場規(guī)模也是同樣龐大。越秀康養(yǎng)戰(zhàn)略投資中心提供的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測算，“十四五”末中國康養(yǎng)市場容量將超10萬億，其中，養(yǎng)老公寓(含康養(yǎng)小鎮(zhèn)及旅居)市場容量為4.4萬億、養(yǎng)老服務(wù)1.9萬億、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)5000億。

在這過程中，有不少房地產(chǎn)開發(fā)商瞄準(zhǔn)養(yǎng)老領(lǐng)域進(jìn)行布局，并已取得了初步成果。

萬科是較早開啟行動的企業(yè)之一。2009年萬科便開始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)，2011年杭州萬科的第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹落地余杭良渚。截至2020年3月，萬科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局包括北京、上海、成都、杭州等在內(nèi)的13個(gè)城市，共有各類養(yǎng)老及康復(fù)醫(yī)院項(xiàng)目資源53個(gè)，總床位約7800個(gè)。

2012年，保利發(fā)展在北京落地首個(gè)以“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”為服務(wù)特色的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“和熹會”，開啟健康產(chǎn)業(yè)布局。此后，保利發(fā)展分別在北京、上海、成都、廣州地區(qū)先后運(yùn)營多家高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，完成了京津冀、長三角、珠三角及川渝區(qū)等四大片區(qū)的布局。

遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的遠(yuǎn)洋養(yǎng)老也于2012年成立，同年創(chuàng)立了“椿萱茂”養(yǎng)老服務(wù)品牌。公開信息顯示，成立9年以來，椿萱茂已在全國10多個(gè)城市落地，擁有逾30個(gè)連鎖機(jī)構(gòu)、超15000張床位、8個(gè)長者社區(qū)、20多個(gè)老年公寓、2個(gè)護(hù)理院。

越秀地產(chǎn)也從2012年起開展了對行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)研究、進(jìn)行全國實(shí)地調(diào)研;2017年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司設(shè)立，并購了深圳銀幸公司;2019年便開啟了社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)，落地首張家庭養(yǎng)老床位，并加快了與阿里巴巴推動智慧養(yǎng)老服務(wù)的合作。

行業(yè)“新生”旭輝于2020年11月在蘇州落地了其首個(gè)康養(yǎng)社區(qū)。旭輝董事局主席林中在3月份的業(yè)績會上透露，“旭輝去年就在布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在蘇州有一個(gè)項(xiàng)目，北京有兩個(gè)，即將在上海還會有三個(gè)。”

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年初，介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上市公司僅8~9家;到現(xiàn)在，在主板上市的公司中，涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有82家，其中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司32家，占比高達(dá)39%。

隨著市場熱情的升溫，不少企業(yè)也踏上了并購重組的捷徑。2017年，碧桂園收購了九華山莊100%股權(quán);融創(chuàng)也在2017年將藏馬山養(yǎng)老養(yǎng)生特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目收入囊中;2019年，保利、華潤置地皆在養(yǎng)老業(yè)務(wù)上推進(jìn)了收購動作。

近期，越秀康養(yǎng)通過收購朗高養(yǎng)老，迅速打開了在長三角的布局，并由此形成“3省6市8000床”的規(guī)模格局，落子廣州、佛山、無錫、鎮(zhèn)江、湖州、臺州等城市，共有20個(gè)項(xiàng)目近8000張床，可運(yùn)營床位5000張。未來，“致力于在‘十四五’末成為‘大灣區(qū)第一、全國領(lǐng)先’的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。”越秀地產(chǎn)在年報(bào)中披露。

定位高端

經(jīng)過十余年的摸索，開發(fā)商介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式逐步明晰，通常會將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、CCRC、社區(qū)嵌入機(jī)構(gòu)、居家服務(wù)等綜合養(yǎng)老服務(wù)構(gòu)建為其主要模式。不過，開發(fā)商在布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)時(shí)，其產(chǎn)品線多聚焦于高端。

“通常普惠型的養(yǎng)老服務(wù)，其背后是政府補(bǔ)貼，每個(gè)月費(fèi)用較少，這個(gè)是滿足基礎(chǔ)需求的。”有熟悉養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)分析師向記者表示，“真正有市場化的空間是高端市場，養(yǎng)老業(yè)務(wù)需要對應(yīng)的服務(wù)、設(shè)施的投入，不做高端產(chǎn)品，意味著可能達(dá)不到對應(yīng)的投資回報(bào)率，所以大部分開發(fā)商做的都是萬元以上的高端產(chǎn)品線。”

日前，第一財(cái)經(jīng)記者實(shí)地探訪了萬科位于上海浦東新區(qū)的養(yǎng)老項(xiàng)目。據(jù)濱江瀾悅長者公寓的銷售人員介紹，長者公寓項(xiàng)目包含兩棟，共83套公寓，正式開放的僅其中一棟，共43套公寓，目前仍有4套公寓可供選擇。房間的戶型皆為一室一廳，公寓面積約60平方米，最多可由兩位老人居住。

“根據(jù)樓層、朝向等的不同，需要繳納65萬~205萬元不等的押金，這是9號樓的價(jià)格。”上述銷售人員介紹，“全線江景房的10號樓，押金將在250萬元左右。”該部分押金需一次性繳納，至少居住三年;此外，每月還需繳納管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)，單人為每月8000元，雙人為每月13000元，按年繳納;餐費(fèi)則根據(jù)每餐實(shí)際情況而定。以此粗略計(jì)算，不計(jì)餐費(fèi)的情況下，單人入住價(jià)格最低的一套公寓房，需要一次性繳納74.6萬元。

與濱江瀾悅相距不遠(yuǎn)的濱江望年薈則為照護(hù)機(jī)構(gòu)，主要面向半護(hù)理、全護(hù)理及輕中度失智長者。據(jù)工作人員介紹，該項(xiàng)目內(nèi)共有79個(gè)床位，入住率在92%左右。該項(xiàng)目整體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于上述長者公寓，以朝南的雙人間為例，包括床位費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、餐費(fèi)等在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用需每人每月8250元~13800元，套房的價(jià)格則在24000元~29100元;朝北的房間則價(jià)格稍低。

遠(yuǎn)洋旗下的椿萱茂·虹灣長者社區(qū)與濱江瀾悅長者公寓相似?？头藛T表示，項(xiàng)目包括一居室、一室一廳兩種公寓戶型，其中一居室面積在28~42平方米，一室一廳的平均面積在60平方米。

上述客服向記者介紹，“您需要買斷房間的使用權(quán)，然后可以擁有永久使用權(quán)，可以繼承，也可以轉(zhuǎn)讓。”以一居室為例，買斷費(fèi)用大約在108萬元~178萬元;此外，每人還需按月繳納3200元的基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)、3000元的餐費(fèi)。

總體來看，開發(fā)商打造的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價(jià)格普遍偏高，與當(dāng)下的老年群體消費(fèi)能力和消費(fèi)觀仍存在較大錯位。因此，盡管定位高端、定價(jià)高昂，目前來看，真正通過養(yǎng)老業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)高效盈利的企業(yè)并不多。

《報(bào)告》披露，在其樣本調(diào)查中，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機(jī)制。值得一提的是，構(gòu)成前述報(bào)告樣本的企業(yè)中，有35%的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、34%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

對于存在盈利瓶頸的原因，《報(bào)告》指出，一是投入成本較高，如配套設(shè)施、維護(hù)費(fèi)用與折舊攤銷、人工費(fèi)用、融資成本等方面的投入遠(yuǎn)高于普通住宅;二是養(yǎng)老地產(chǎn)主要通過租賃和提供服務(wù)等長期運(yùn)營方式獲得收益，資本回收期長。這導(dǎo)致盈利模式不清晰，尤其是與房地產(chǎn)高利潤快周轉(zhuǎn)有一定差距。

人口學(xué)家、北京大學(xué)人口所教授喬曉春此前的一項(xiàng)調(diào)查研究也顯示，在北京市460所養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，實(shí)現(xiàn)盈余的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只占4%，基本持平的占32.8%，稍有虧損的占32.6%，嚴(yán)重虧損的占30.7%?？傮w盈利情況并不樂觀。

萬科集團(tuán)董事長郁亮在2018年12月的一場媒體交流會上也曾坦言，萬科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在摸索中，還未看到任何盈利模式。

越秀地產(chǎn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人也在日前的論壇中透露，布局養(yǎng)老不看當(dāng)下收益，可能需要再熬幾年，但等到60后到80后這一批人步入老年之后，他們的觀念和支付能力，將足以支撐養(yǎng)老市場的爆發(fā)。