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綜合判斷，在后疫情時(shí)代，北京地價(jià)正走進(jìn)新周期。

3月31日晚間，北京市發(fā)布了本年度第一批次商品住宅用地出讓公告，總計(jì)推出了30宗地塊，規(guī)劃建筑面積為344.6萬平米。其中29宗掛牌，1宗招標(biāo)，掛牌總價(jià)超過了1035億元。

除招標(biāo)的住宅用地外，其余29塊地將在5月8日集中現(xiàn)場競價(jià)，北京未來還將于7月左右和11月左右分別集中發(fā)布今年后兩批次商品住宅用地出讓公告。

在樓市資本論看來，這次“兩集中”和“一年三供地”的新政策，讓政府從源頭上重構(gòu)了土地市場的運(yùn)作邏輯。對(duì)房企而言，根據(jù)最新拿地規(guī)則，若全部參與30宗地拍賣，需至少準(zhǔn)備200億元的保證金。顯而易見，單是資金方面就讓一眾中小房企壓力重重。

另外，對(duì)買房人而言，不論是這次推地平均起始樓面價(jià)34408元/平米，相比2020年住宅用地平均樓面價(jià)2.8萬元/平米再次上漲，還是限競房的退出及更多對(duì)改善群體友好的項(xiàng)目面世，都讓關(guān)注北京樓市的剛需群體更加焦慮起來。

畢竟，去年疫情影響下，全球央行都在大放水，美國、歐盟、日本等主要大型經(jīng)濟(jì)體的總貨幣供應(yīng)量已經(jīng)高達(dá)14萬億美元。這些貨幣最終都要換成資產(chǎn)，中國樓市壓力不小。

總之，不論是進(jìn)入地價(jià)新周期的北京，還是考慮到通貨膨脹，剛需們都要抓緊保衛(wèi)自己的財(cái)富了。

【一】土拍新政四大特點(diǎn)，宣告北京進(jìn)入地價(jià)新周期

縱觀全國的房地產(chǎn)發(fā)展和調(diào)整史，北京都堪稱絕對(duì)的風(fēng)向標(biāo)和調(diào)控的模范生。這一次也不例外，土拍新政一出來就引起廣泛熱議，其四大特點(diǎn)對(duì)樓市影響深遠(yuǎn)，也宣告北京邁進(jìn)地價(jià)新周期。

3月31日，北京集中發(fā)布出讓公告和集中組織出讓活動(dòng)的土拍政策正式落地，一次性推出30宗地，共涉及北京市12個(gè)區(qū)，建筑規(guī)模超過344.6萬平方米，起拍價(jià)總額超過1035億元。

公告還顯示，2021年北京市將于3月、7月左右、11月左右分三批次發(fā)布商品住宅用地出讓公告。

樓市資本論認(rèn)為，北京土拍新政是對(duì)2月26日，自然資源部發(fā)布全國22個(gè)重點(diǎn)城市將施行集中供地政策的落地執(zhí)行，更是對(duì)“房住不炒”、“落實(shí)樓市調(diào)控長效機(jī)制”的積極響應(yīng)，是有別于以往北京樓市的最鮮明特點(diǎn)。

特點(diǎn)二：首次引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制

這次計(jì)劃中，北京規(guī)自委還官宣，未來上市房價(jià)作為重要政策工具之一，由過去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，政府將對(duì)每一地塊房屋銷售價(jià)格出具指導(dǎo)意見，開發(fā)企業(yè)在土地競買環(huán)節(jié)將提交房屋銷售的價(jià)格承諾，作為未來辦理預(yù)售的前置條件。

樓市資本論進(jìn)一步測算，北京掛牌29宗(招標(biāo)地塊暫無起始價(jià))住宅用地綜合住宅部分樓面價(jià)為34408元/平米，而2020年全年北京成交住宅用地平均樓面價(jià)為2.8萬元/平米，并且對(duì)比今年2月單月北京住宅用地平均樓面價(jià)2.6萬元/平米，地價(jià)上漲的很明顯。

面粉漲價(jià)，面包也自然會(huì)貴。從這次的銷售指導(dǎo)價(jià)來看，比較熱門的朝陽區(qū)王四營地塊，指導(dǎo)價(jià)7.1萬/平米，相比于周邊目前4-5萬/平米的二手房市場，高了不少。而這次公認(rèn)的最熱門地塊海淀樹村，指導(dǎo)價(jià)達(dá)11.2萬元/平米，也要明顯高于周邊9-10萬/平米的二手房。

特點(diǎn)三：限競房退出，公租房、新型共產(chǎn)房比例大增

這次土拍新政對(duì)公租房、共產(chǎn)房的重視也達(dá)到新高度。計(jì)劃顯示，13宗地塊采用競配建“公共租賃住房”面積交易方式，占比超43%，還有6宗地塊采取競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額的交易方式。

這也是貫徹年初政府公布的“建設(shè)多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房保障體系”政策，今年租賃住房用地供應(yīng)指標(biāo)為300公頃，比重由2020年的13%提升至30%。

公租房、新型共產(chǎn)房比例大增的同時(shí)，30宗地塊，近乎未提及限競房。

在樓市資本論看來，始于2018年，北京市場大量涌入限競房，只要不是二三環(huán)的內(nèi)城，從精妝到贈(zèng)送以及地鐵配套，可以由著剛需性子慢慢挑的限競房時(shí)代，可能真要過去了。

特點(diǎn)四:套內(nèi)“70/90”戶型成主流

這次新政還有一個(gè)非常關(guān)鍵的變化，在戶型限制方面，近三分之二的項(xiàng)目設(shè)置了套內(nèi)“70/90”戶型要求。從此前的“套型”改為“套內(nèi)”，雖一字之差，但區(qū)別很大。

舉例來說，如果是“套內(nèi)”90平米的話，按照得房率80%的情況下反推，建面戶型可以做成112平米，而如果得房率按75%的話，建面戶型就是120平米。分別相比原來的套型90平米戶型多出來22平米和30平米，以目前北京樓市均價(jià)6.5萬元/平米測算，每套總價(jià)就要多出143萬元和195萬元。這個(gè)變化，對(duì)有預(yù)算又有空間要求的改善家庭是好事。

在亞布力智庫專家武亮看來，北京的樓市調(diào)控一貫是大手筆，這一次的新政在土地源頭競拍階段就切入，是要從根子上對(duì)樓市進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，并且環(huán)環(huán)相套，做到了“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”，也確保了政策的可持續(xù)性，標(biāo)志著北京樓市進(jìn)入新的發(fā)展周期。

【二】地價(jià)上漲、限競房大減，北京剛需買房要趁早

網(wǎng)上有個(gè)很火的段子，說中國人三大錯(cuò)覺：房價(jià)會(huì)跌，股票會(huì)漲，女神喜歡我，再一次得到了印證。

這么多年了，不管吹什么風(fēng)，最終大家發(fā)現(xiàn)，買房總是正確的。

樓市資本論也發(fā)現(xiàn)，接著上文的土拍新政四大特點(diǎn)分析，得到兩個(gè)主要結(jié)論：

1、北京房價(jià)會(huì)繼續(xù)漲，買房仍要趁早

市場上總有人誤讀政府的調(diào)控政策以為是要“降房價(jià)”，其實(shí)“穩(wěn)房價(jià)”才是樓市調(diào)控的真目標(biāo)，并且最好是“穩(wěn)漲”。

這次土拍樓面起始3.4萬元的均單價(jià)超過去年平均樓面單價(jià)2.8萬元就是很好的說明，并且粗略估算上漲幅度達(dá)到20%。另外，從指導(dǎo)售價(jià)與周邊二手房價(jià)的對(duì)比也能看出，新房價(jià)格存在一定的上漲空間是被接受的。

要知道，這次新政發(fā)布前，2021年1-3月，北京房價(jià)在保持上漲的情況下，新房住宅成交12991套，較去年增長1.26倍。二手房成交52585套，同比上漲166.7%。

2、改善群體被偏愛，剛需購房人要抓緊時(shí)間了

這次計(jì)劃最主要的看點(diǎn)還得說是新政更偏愛改善群體以及對(duì)剛需友好的限競房近乎退出歷史舞臺(tái)了。

樓市資本論認(rèn)為，北京從2018年開始連續(xù)大量供應(yīng)限競房土地，滿足了大量剛需的需求。如今，給剛需們的選擇要么犧牲部分居住體驗(yàn)考慮公租房，給政府當(dāng)租客;要么就考慮新型共產(chǎn)房，與政府共同擁有一套房子。

如果說，新型共產(chǎn)房政策對(duì)剛需和改善群體多少還有所兼顧的話，那么套內(nèi)70/90戶型的限制則確定無疑是在示好改善群體。

值得一提的是，北京作為首都也是中國經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)交匯的最前沿，從美國到歐洲再到韓國、日本，近來在貨幣超發(fā)下迅猛上漲的全球樓市，也將不可避免的影響到北京樓市，這也為大家的財(cái)富保值帶來新的壓力。

在樓市資本論看來，政策還是合理的，畢竟北京龐大的改善群體也需要高品質(zhì)住房，政府要一碗水端平，不能總想著剛需。

那么，不論從北京必然上漲的樓市單價(jià)看，還是戶型面積增加造成房子總價(jià)提升以及公租房、人才房及新共產(chǎn)房比例的增加看，適合剛需上車的純商品房正在變得越來越稀少。

【三】中駿·云景臺(tái)成為北京剛需ZUI優(yōu)選

北京的剛需們不能再等了，要趕緊買房才行，那么應(yīng)該買哪里呢?

樓市資本論分析認(rèn)為，中駿·云景臺(tái)就是答案。

這個(gè)項(xiàng)目有下面四大優(yōu)勢：

中駿·云景臺(tái)，位于北京西南，房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊，距南六環(huán)僅1.5公里。房山區(qū)是北京唯一連續(xù)三個(gè)五年計(jì)劃均被列入重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略板塊，特別是2018-2020 年南城計(jì)劃第三輪實(shí)施，房山作為“先規(guī)劃，后發(fā)展”為開發(fā)理念的區(qū)域，也是南城計(jì)劃收官之地，將重點(diǎn)推動(dòng)良鄉(xiāng)大學(xué)城南擴(kuò)、高端制造產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)。

樓市資本論認(rèn)為，擁有全國繼海淀之后，排名第二的高等學(xué)府聚集地---良鄉(xiāng)大學(xué)城，還有涵蓋集成電路、新能源智能汽車、醫(yī)藥健康、新材料、5G 智能網(wǎng)聯(lián)汽車等高端制造產(chǎn)業(yè)基地，這樣兼?zhèn)?ldquo;大學(xué)城+高科技產(chǎn)業(yè)”的超級(jí)板塊堪稱“北京第二硅谷”，后發(fā)潛力十分巨大。

樓市歸根結(jié)底都是政策市，政策利好哪里，哪里的房價(jià)就會(huì)漲，特別是這波土拍新政后，相信很快市場就會(huì)有反應(yīng)。

2、一平方公里超級(jí)大盤配套豐富

樓市資本論在現(xiàn)場了解到，這個(gè)項(xiàng)目給人的第一感覺就是“大”，整體社區(qū)長和寬各約1公里，總面積接近1平方公里，中駿·云景臺(tái)是有著70個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場面積的超級(jí)大盤，自面世起就成為良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的地標(biāo)性社區(qū)。

超級(jí)大盤的好處可太多了，不僅讓中駿·云景臺(tái)成為北京近三年來體量最大的真洋房社區(qū)(洋房產(chǎn)品占比高達(dá)80%)，還可以讓開發(fā)商在社區(qū)里游刃有余的布置建設(shè)各種豐富配套。

中駿·云景臺(tái)采用“5+4”組團(tuán)的形式打造，除 5大住宅組團(tuán)外，還容納了“公園+商業(yè)+學(xué)校+交通樞紐”四大生活配套。

先說洋房產(chǎn)品必不可少的公園。在云景臺(tái)九宮格地塊中，位于C位的是規(guī)劃約2萬方的綠化公園用地，建設(shè)后能夠滿足運(yùn)動(dòng)健身、休閑娛樂等需求，輕松開啟“下樓式公園”生活模式。

再說最受關(guān)注的教育配套。社區(qū)自帶幼兒園以及預(yù)留中小學(xué)教育用地，小業(yè)主們不用出社區(qū)，就可以零距離入學(xué)，從根本上解決了家長們接送孩子上下學(xué)的難題，方便省心，安全也有保障。

其次，社區(qū)內(nèi)部還規(guī)劃了約4920方的全業(yè)態(tài)商業(yè)。中駿的商業(yè)開發(fā)能力在業(yè)內(nèi)也是第一流的，匠心打造的“0距離”高品質(zhì)商場，讓云景臺(tái)的業(yè)主們在滿足生活所需的同時(shí)，還可以隨心所欲的“逛吃”起來。

最后，在社區(qū)旁規(guī)劃建設(shè)公交樞紐站，更有多條始發(fā)線路，通達(dá)全城，滿足業(yè)主們通勤及日常出行。特別是緊鄰六環(huán)路出入口約1.5公里，讓自駕車的業(yè)主們更是想去哪就去哪。

值得一提的是，中駿·云景臺(tái)不僅配套了改善盤及豪宅才有的主題會(huì)所，而且一出手就是5個(gè)。每個(gè)住宅組團(tuán)配建1個(gè)約300平米的獨(dú)立會(huì)所，會(huì)所擁有不同主題，涵蓋健康、藝術(shù)、親子、閱讀和娛樂等不同功能。

樓市資本論不禁感慨，只有這種微縮城市般的超級(jí)大盤，才可以規(guī)劃滿足城市人居生活的所有想象，也只有這樣全功能型的超級(jí)大盤，才具備巨大的升值空間。

3、單價(jià)2萬+的低密精妝真洋房

事實(shí)上，真正適合剛需的產(chǎn)品不僅要價(jià)格低，還得品質(zhì)高，最好就是價(jià)格低的洋房產(chǎn)品。

而在北京，洋房是很稀缺的。在二手房市場，洋房社區(qū)的價(jià)格普遍比周邊普通高層社區(qū)要貴20%左右。

在北京樓市均價(jià)6.5萬元的今天，中駿·云景臺(tái)的洋房產(chǎn)品卻直接以單價(jià)2萬+入市!樓市資本論遍查北京在售的所有新房項(xiàng)目，也沒發(fā)現(xiàn)還有更低的了，這幾乎把北京房價(jià)拉回了N年前，這對(duì)剛需們太友好了。

那么，品質(zhì)又如何呢?

素有“洋房專家”和“工科博士”美譽(yù)的中駿在云景臺(tái)大手筆拿出超80%的房源業(yè)態(tài)做洋房產(chǎn)品。絕大部分樓棟為6-11層的低樓層洋房，最大樓間距據(jù)說可以并排停下兩架波音737客機(jī)。如此一來，不僅保障了室內(nèi)充足光照、良好通風(fēng)，更減少了鄰里間的橫向干擾，帶來富足的居住舒適度與私密性。

在樓市資本論看來，這樣陽光明媚的真低密洋房，多是千萬級(jí)別改善盤的標(biāo)準(zhǔn)，尤其中駿的“景”字系本身就是定位于城市精英家庭的改善型產(chǎn)品，中駿·云景臺(tái)又是“景”字系中的代表作品。以剛需的價(jià)格做出改善的品質(zhì)，中駿這次真的是走心了。

4、驚艷的戶型設(shè)計(jì)備受贊譽(yù)

中駿·云景臺(tái)的戶型設(shè)計(jì)一經(jīng)面市，也是好評(píng)連連。

首先要強(qiáng)調(diào)的是，中駿·云景臺(tái)的超高得房率，整個(gè)社區(qū)擁有“真洋房社區(qū)”才有的高得房率，洋房平均得房率約80%，主力的建面約89㎡戶型的得房率更是達(dá)到約81%。

其次，中駿的洋房，一直以大尺度的洄游空間，備受市場贊譽(yù)。以中駿·云景臺(tái)的主推戶型約89㎡洋房三居為例，整個(gè)南向面寬達(dá)到了驚人的約7.3米，單客廳面寬就有約3.85米。這樣面寬的客廳戶型，同體量產(chǎn)品對(duì)比，即使在全北京也是罕見的。

另外，通常89㎡的戶型標(biāo)配都是一衛(wèi)，而中駿·云景臺(tái)設(shè)置了雙衛(wèi)，并且是當(dāng)下最流行的干濕三分離布局，稀缺性再+1。

難怪很多客戶看完樣板間后，認(rèn)為無論是戶型設(shè)計(jì)還是精妝配套，都在為業(yè)主做了極致的考量——用有限的預(yù)算，過精致的生活。

樓市資本論認(rèn)為，最重要的是，目前在售單價(jià)僅2字頭，首套首付70萬起，堪稱專為對(duì)生活有高品質(zhì)的剛需量身打造。

樓市資本論認(rèn)為，對(duì)于剛需來說，從地價(jià)新周期到全球通貨大膨脹，情勢雖然逼人，但越是這樣的時(shí)候，越要挑對(duì)好房子。

同樣的低總價(jià)的“剛需”新盤，永遠(yuǎn)要優(yōu)先選擇那些板塊有政策利好的，有產(chǎn)業(yè)配套的，有大規(guī)劃概念的，以及項(xiàng)目本身和周邊資源豐富的，特別是產(chǎn)品品質(zhì)過硬的。就像中駿·云景臺(tái)這樣，向剛需們伸出無數(shù)友好之手。

相信未來，無論北京樓市如何起伏波動(dòng)，中駿·云景臺(tái)都會(huì)是那個(gè)安心向上的存在。