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內(nèi)容提要>>>

7月百強房企業(yè)績表現(xiàn)不及上半年和歷史同期

熱點城市土地供應減少，長三角區(qū)域持續(xù)領跑

7月房企新增融資總額環(huán)比下降10.9%

7月房企營銷相對平淡，讓利分化依然明顯

遲峰辭任藍光總裁劉平接任保利地產(chǎn)董事長

華潤、大悅城擇新城打造商業(yè)，商管物業(yè)潮或?qū)㈤_啟

01

合約銷售

7月百強房企業(yè)績表現(xiàn)

不及上半年和歷史同期

核心觀點

2021年7月，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額8611.7億元，環(huán)比降低33%，降幅水平較往年有所擴大，同比降低8.3%。受房企貨量供應不足、部分城市市場調(diào)整、政策調(diào)控升級等多方面因素影響，二季度以來百強房企單月業(yè)績增速呈放緩趨勢。從累計業(yè)績來看，1-7月百強房企累計銷售操盤金額增速較1-6月也有明顯降低，但較2019年和去年同期分別增長32.5%和29%。

從企業(yè)表現(xiàn)來看，7月40家典型上市房企有6成以上同環(huán)比雙降。其中，絕大部分單月業(yè)績環(huán)比降低，包含Top10房企在內(nèi)不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過35%，僅融信、碧桂園、佳兆業(yè)等少數(shù)幾家企業(yè)實現(xiàn)環(huán)比增長，分別為6.8%、2.9%、2.8%。此外，40家典型上市房企單月同比增長企業(yè)數(shù)量不及4成，超9成TOP30房企7月單月業(yè)績不及上半年月均水平。

我們預計8月，多數(shù)房企仍將留力備戰(zhàn)“金九銀十”，供貨節(jié)奏并不會明顯加快。而在供應未見大幅改善的情況下，預計成交較難實質(zhì)性好轉。外加近期企業(yè)投、融兩端監(jiān)管不斷升級，未來降杠桿將成行業(yè)主基調(diào)。目前房企，一方面需積極供貨、深化營銷，將既有貨量有效轉化為業(yè)績增長，以提升現(xiàn)金回流、加快資金周轉效率。另一方面，則要更加關注產(chǎn)品升級、加強產(chǎn)品打造，在未來日趨激烈的市場競爭中不斷提升自身品牌的核心競爭力。

02

企業(yè)拿地

熱點城市土地供應減少

長三角區(qū)域持續(xù)領跑

核心觀點

22城集中供地首輪集中供地暫告段落，7月份投資力度下降，量價齊跌。本月30家典型房企新增土儲總建面為1868萬平方米，環(huán)比下降45%;新增土地成交價格1145億元，環(huán)比下降49%;平均樓板價6128元/平方米，與上月相比下降6%。雖然量價齊跌但均價企穩(wěn)主要原因是本月22城已經(jīng)結束首輪集中供地，典型房企拿地熱度減少，但南通、湖州等長三角熱點城市集中拍地維持本月均價水平。

在目前供地政策影響下，本月三四線城市拿地金額占比65%，區(qū)域方面基本面較好的長三角區(qū)域達到56%，仍為投資主力。整體來看，30家典型房企本月土儲成交結構中，三四線城市占比較高，拿地金額占比達到65%，7月集中供地的南通投資額居首。區(qū)域分布方面，30家典型房企投資額56%位于長三角區(qū)域，主要是由于南通、金華、湖州等城市迎來集中供地，以及上海有多宗商辦用地入市。

7月企業(yè)拿地意愿不高，但集中供地公告陸續(xù)發(fā)布，8月熱點區(qū)域供地或?qū)⒄{(diào)動企業(yè)積極性。7月由于22城均已完成首輪集中供地，供地量有所降低且大都是三四線城市土地，加上上半年企業(yè)積極拿地，目前大部分企業(yè)土地儲備較為充足，拿地意愿不高，30家典型房企中有超10家沒有新增拿地。但隨著天津、福州、蘇州和杭州等22城第二輪集中供地公告逐步發(fā)布，預計8月熱點城市供地荒現(xiàn)象有望得到緩解。另外本月出臺新規(guī)買地金額不得超過年度銷售額40%，且這一比例限制包含收并購支出。在投比管控下，部分之前投資力度過強的房企將受到影響。

03

企業(yè)融資

7月房企新增融資總額環(huán)比下降10.9%

核心觀點

融資總量：2021年7月100家典型房企的融資總量為1018.26億元，環(huán)比下降10.9%，同比下降47.0%，值得注意的是，自2020年11月份以來，房企的單月融資已經(jīng)連續(xù)9個月均呈現(xiàn)同比下降，“三條紅線”調(diào)控體系下，房企渠道融資持續(xù)收緊，降杠桿壓力持續(xù)下，房企融資限制仍然頗多，本月房企融資水平仍屬于較低水平。從融資結構來看，境內(nèi)債權融資572.15億元，環(huán)比下降4.5%，同比下降31.7%;境外債權融資302.68億元，環(huán)比下降3.5%，同比下降56.8%;本月無企業(yè)進行永續(xù)債以及股權融資的發(fā)行，資產(chǎn)證券化融資143.42億元，環(huán)比下降35.6%，同比下降47.7%。

融資成本：2021年截至7月100家典型房企新增債券類1融資成本5.46%，較2020年下降0.61個百分點，其中境外債券融資成本達6.79%，下降1.04個百分點，境內(nèi)債券融資成本4.33%，較2020年下降0.10個百分點。單月來看，7月房企融資成本4.72%，環(huán)比下降1.47個百分點，同比下降1.47個百分點。其中境外融資成本6.02%，環(huán)比下降2.35個百分點;境內(nèi)融資成本4.06%，環(huán)比下降0.37個百分點。其中，多數(shù)發(fā)行境外債的房企融資利率相對較低，最低的可達2.70%，超過10%以上的境外債僅一筆;而境內(nèi)債方面，房企的境內(nèi)融資利率在2.50%-7.30%之間，在4%以下的利率區(qū)間的融資量占比達到62%，發(fā)行企業(yè)主要以國企央企為主，從而拉低了成本。

企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最高的企業(yè)為碧桂園，融資總量約99.39億元，主要發(fā)行了2億美元的境外優(yōu)先票據(jù)，以及進行了60.76億港元及5.59億美元的雙幣定期貸款融資。從企業(yè)梯隊來看，2021年1-7月平均額最大為TOP10房企，平均融資額207.3億元，4個梯隊的融資額均同比下降，TOP31-50梯隊同比降幅最大。成本來看，4個梯隊均較2020年全年下降，其中TOP10梯隊的融資成本最低，為4.23%，也是下降幅度最大的梯隊。

04

營銷策略

7月房企營銷相對平淡

讓利分化依然明顯

核心觀點

7月房企營銷活動相對平淡，由于沒有營銷節(jié)點，因此房企在“造節(jié)營銷”的基礎上，開始圍繞“司慶”、“周年慶”等事件做宣傳，整體折扣力度平穩(wěn)，但分化明顯。7月而言，房地產(chǎn)市場有所降溫，29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%，其中一線城市仍處高位，受供應量影響，7成二三線城市成交同比轉降。在6月沖刺業(yè)績之后，房企本月營銷活動相對平淡，折扣力度也有限。

月月有活動趨勢未變，“造節(jié)營銷”基礎上房企又推出“司慶、周年慶”。從CRIC監(jiān)測的房企營銷活動來看，整個上半年房企基于“造節(jié)營銷”推出了不少集團性的營銷活動。步入下半年以后，房企“造節(jié)營銷”仍在繼續(xù)，與此同時不少房企持續(xù)創(chuàng)新，像綠地舉行“司慶月”、華潤“萬象十年感恩回饋”等。

市場分化明顯，房企營銷讓利隨市場動態(tài)變化。從市場來看，7月區(qū)域市場仍然呈現(xiàn)分化特征，長三角、粵港澳大灣區(qū)市場逐漸恢復理性，京津冀強、弱兩極分化，環(huán)京壓力較大，中西部運行平穩(wěn)，山東半島由升轉降，東北、北部灣等地區(qū)市場難言樂觀。相應的房企在營銷設置上也是動態(tài)分化，像金科在山東區(qū)域推出特價房最高優(yōu)惠可達18萬元，折扣力度達到9折左右，讓利幅度較大，而華東、華南區(qū)域則以一些到訪禮、抽獎等為主，四川、重慶等雖有讓利，但幅度有限，以特價房和萬元優(yōu)惠為主。

05

人事變動

遲峰辭任藍光總裁

劉平接任保利地產(chǎn)董事長

核心觀點

7月，房企高層人事動態(tài)信息數(shù)量較上月減少，從108家監(jiān)測企業(yè)的人事變動情況來看，7月也有不少房企對組織架構進行了調(diào)整，高層變動頻率和數(shù)量同比上升，環(huán)比下降。

7月5日，藍光發(fā)展發(fā)布公告稱，遲峰因公司整體工作安排原因申請辭去公司總裁(法定代表人)職務，歐俊明因公司整體工作安排原因申請辭去公司首席財務官(財務負責人)職務。遲峰、歐俊明辭去上述職務后，仍繼續(xù)擔任公司第八屆董事會董事職務。根據(jù)公司經(jīng)營發(fā)展需要，經(jīng)董事長提名，同意聘任楊武正為公司總裁(法定代表人);另經(jīng)公司總裁提名，同意聘任楊偉良為公司首席財務官(財務負責人)。

7月29日，保利地產(chǎn)公告稱，同意宋廣菊因年齡原因辭去公司董事長、董事職務。宋廣菊1993年加入公司，2002年擔任公司總經(jīng)理，2010年擔任公司董事長，是公司的初創(chuàng)者和領軍者之一。在宋廣菊帶領下，公司確立“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，致力打造“不動產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺”。此外，董事會同意選舉劉平擔任公司董事長，任期自董事會審議通過之日起至公司第六屆董事會任期屆滿之日止。

06

戰(zhàn)略動態(tài)

華潤、大悅城擇新城打造商業(yè)

商管物業(yè)潮或?qū)㈤_啟

核心觀點

本月房企多元化業(yè)務主要集中在城市更新、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理和商業(yè)管理板塊。城市更新方面，有企業(yè)持續(xù)參與其中，本月華潤置地、佳兆業(yè)和碧桂園服務均有涉及。商業(yè)地產(chǎn)方面，大悅城控股和華潤置地有動態(tài)，選擇新城擴展項目。物業(yè)管理方面，綠地和雅生活確立往后的合作關系，碧桂園則涉足機場運營服務。商業(yè)管理方面，花樣年和彩生活，以及瑞安房地產(chǎn)，都擬拆分旗下商管業(yè)務獨立上市，未來有望迎來商管物業(yè)分拆上市潮。

擇新城打造項目，大悅城、華潤商業(yè)版圖擴張。7月8日，大悅城控股與紹興國周集團達成正式合作，雙方將共同打造紹興國金大悅城。該項目是大悅城布局浙江的首個，也是全國第6個輕資產(chǎn)管理輸出的大悅城購物中心，標志著大悅城控股“輕重并舉、深耕浙江”的戰(zhàn)略決心。此外，華潤萬家大賣場升級品牌“萬家CiTY”天津首店于7月9日正式開業(yè)。這是萬家CiTY的第3家門店，前兩家分別在蘇州和嘉興。萬家CiTY屬于華潤萬家推出的“中超”業(yè)態(tài)，定位介于Ole’精品超市和華潤萬家大賣場之間，目標群體聚焦在年輕人群。

花樣年和彩生活計劃分拆商管物業(yè)上市，商管物業(yè)潮或?qū)㈤_啟。7月26日，花樣年、彩生活發(fā)布聯(lián)合公告稱，正考慮尋求將各自商業(yè)及綜合用途的物業(yè)管理業(yè)務、商業(yè)運營管理業(yè)務進行分拆，于聯(lián)交所主板單獨上市。同日，有消息稱瑞安房地產(chǎn)也將分拆旗下負責商業(yè)物業(yè)的中國新天地上市。相比普通物業(yè)管理賽道，當前商業(yè)管理賽道熱度和估值均較高，且已上市企業(yè)較少，故早期上市更有優(yōu)勢。7月初，中駿商管成功在港交所上市，成為繼寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、星盛商管之后，第四家重點發(fā)力“商管”賽道的物業(yè)運營管理服務商。反觀之，還有部分規(guī)模房企的商管業(yè)務規(guī)模已相對成熟且具備上市潛力，未來有望迎來商管物業(yè)分拆上市潮。