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8月9日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2021年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，在房地產(chǎn)金融政策方面，央行報(bào)告稱(chēng)：牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。由此判斷，央行在對(duì)房地產(chǎn)落實(shí)“三道紅線”融資監(jiān)管和貸款集中度管理的同時(shí)，在資金投向上將向住房租賃領(lǐng)域傾斜。

此前的7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，針對(duì)保障性租賃住房提出了六方面的支持政策，除了土地政策、財(cái)稅政策外，金融支持政策方面提出支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款、鼓勵(lì)持有運(yùn)營(yíng)租賃住房的企業(yè)將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券、支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)等多項(xiàng)政策建議。

長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)發(fā)展的短板，融資問(wèn)題則是制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。近年來(lái)決策層將發(fā)展租賃住房作為解決大城市住房突出問(wèn)題的突破口，在相關(guān)土地、財(cái)稅、金融等政策方面逐步完善，住房租賃市場(chǎng)正在迎來(lái)政策紅利期。

一、金融是住房租賃發(fā)展瓶頸

資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心要素，商品房開(kāi)發(fā)可以通過(guò)銷(xiāo)售回款迅速回籠資金，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流運(yùn)轉(zhuǎn)。相比之下新建或改建租賃住房主要通過(guò)未來(lái)的租金收入逐步回收，投資收益率低，回收期長(zhǎng)，社會(huì)資本參與的積極性不高。

近日中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)家未來(lái)城市實(shí)驗(yàn)室等機(jī)構(gòu)推出《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.18(2021)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《藍(lán)皮書(shū)》)，提出住房租賃行業(yè)亟待解決三大問(wèn)題，一是住房租賃收益率過(guò)低問(wèn)題，二是低成本長(zhǎng)期資金缺乏問(wèn)題，三是人民長(zhǎng)期租住意愿不高問(wèn)題。

根據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，截至2020年末我國(guó)租房人口超過(guò)2億人，市場(chǎng)規(guī)模和資金資金缺口巨大。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)亟須拓寬住房租賃企業(yè)融資渠道，吸引社會(huì)資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，讓住房租賃投資建設(shè)資金可合理退出，形成良性循環(huán)。

2016年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，在金融支持方面提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)。意見(jiàn)出臺(tái)5年來(lái)，雖然在金融創(chuàng)新方面有所突破，但市場(chǎng)所提供的金融產(chǎn)品無(wú)論是資金規(guī)模還是成本，相比巨大的市場(chǎng)需求還遠(yuǎn)不匹配。

二、住房租賃融資瓶頸亟待打通

根據(jù)社科院《藍(lán)皮書(shū)》，住房租賃現(xiàn)有的融資方式主要有三類(lèi)：一是來(lái)自風(fēng)險(xiǎn)資本和私募資金等的股權(quán)融資，這種融資方式易產(chǎn)生投資方干擾企業(yè)經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題;二是銀行貸款、專(zhuān)項(xiàng)債券等債權(quán)融資，其缺點(diǎn)是對(duì)住房租賃企業(yè)資產(chǎn)和信用有較高要求，且資金使用期短、融資成本高;三是租金分期(租金貸)、應(yīng)收租金保理和資產(chǎn)證券化(ABS、類(lèi)REITs)等以租客信用或租金收益為基礎(chǔ)的現(xiàn)金流融資，過(guò)去租金貸出現(xiàn)許多問(wèn)題，而資產(chǎn)證券化目前還無(wú)法實(shí)現(xiàn)公募。不過(guò)從國(guó)家層面近年來(lái)出臺(tái)的一系列政策措施看，這些融資渠道正在被打通。

首先，銀行信貸支持力度開(kāi)始加大。國(guó)務(wù)院近期出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，在信貸方面提出要加大對(duì)保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款。特別是提出“完善與保障性租賃住房相適應(yīng)的貸款統(tǒng)計(jì)，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待”，這一政策條款意味著在目前房地產(chǎn)貸款集中度管理中，保障性租賃住房相關(guān)貸款將不納入集中度管理，這種差別化信貸支持不僅有利于金融機(jī)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，對(duì)促進(jìn)住房租賃行業(yè)健康發(fā)展也將起到巨大推動(dòng)作用。

事實(shí)上，近年來(lái)商業(yè)銀行逐漸推進(jìn)對(duì)商業(yè)性租賃住房的融資支持，扶持的重點(diǎn)區(qū)域集中在流動(dòng)人口集中、工商業(yè)比較發(fā)達(dá)的一二線城市，選擇的目標(biāo)企業(yè)偏向于大型國(guó)有住房租賃公司以及TOP20房地產(chǎn)企業(yè)以及區(qū)域房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。例如2017年10月，中信銀行與碧桂園集團(tuán)簽署長(zhǎng)租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作，中信銀行在三年內(nèi)為碧桂園在長(zhǎng)租住宅領(lǐng)域提供300億元的保障性基金及綜合性金融服務(wù);2018年7月，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行先后與19家政府及企業(yè)簽訂了法人租賃住房信貸業(yè)務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，共審批法人租賃住房貸款16筆，涉及配建式租賃住房開(kāi)發(fā)貸款、住房租賃并購(gòu)貸款、住房租賃經(jīng)營(yíng)貸款等多個(gè)業(yè)務(wù)品種。2020年，住建部與建設(shè)銀行簽訂協(xié)議，推動(dòng)建設(shè)銀行三年內(nèi)提供3000億元貸款，支持11座城市以市場(chǎng)化運(yùn)作方式籌集120萬(wàn)套(間)政策性租賃住房。

加大信貸支持力度一方面看規(guī)模和覆蓋面，另一方面要看融資成本。在銀行的信貸資金籌集方面，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》也給出了政策建議，即支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。預(yù)計(jì)下一步金融監(jiān)管部門(mén)將出臺(tái)相關(guān)實(shí)施方案，將有更多的租賃住房開(kāi)發(fā)和自持企業(yè)享受到政策紅利。

其次，住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行開(kāi)閘。2017年8月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于在企業(yè)債券領(lǐng)域進(jìn)一步防范風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)監(jiān)管和服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有關(guān)工作的通知》，明確相關(guān)部門(mén)可以積極組織符合條件的企業(yè)發(fā)行債券專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。自2018年3月龍湖集團(tuán)首單發(fā)行成功以來(lái)，住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債成為房企重要的融資渠道。此后的3年時(shí)間，住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債從2018年的98.24億元增長(zhǎng)到2020年的124億元。進(jìn)入2021年，住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債有加速趨勢(shì)，僅1月份即完成發(fā)行近50億元。截至7月末已有9家企業(yè)完成發(fā)行，發(fā)行規(guī)模達(dá)122億元，與2020年全年發(fā)行總額相當(dāng)。此外金地集團(tuán)50億元、電建地產(chǎn)50億元、榮盛發(fā)展30億元、榮安地產(chǎn)10億元的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債申請(qǐng)也得到證交所反饋或受理。

據(jù)中房智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，今年發(fā)行的住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債融資方式仍以小公募為主，只有迪馬股份的4.5億元融資為私募。在利率方面，年利率最低的保利發(fā)展5年期債券利率僅為3.17%，萬(wàn)科的23億元5年期債券年利率3.19%，小公募債券中利率最高的大華集團(tuán)7年期債券年利率為5.8%。小公募專(zhuān)項(xiàng)債加權(quán)平均利率僅為3.8%左右，與往年相比呈大幅下降趨勢(shì)。相比之下迪馬股份的3年期私募專(zhuān)項(xiàng)債利率卻達(dá)到8.5%，高出小公募專(zhuān)項(xiàng)債的一倍以上。

住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債開(kāi)閘一方面源于企業(yè)迫切的融資需求，另一方面得益于政策的推動(dòng)。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》中明確，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)今年住房租賃專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行將遠(yuǎn)超去年水平。

第三，住房租賃資產(chǎn)證券化或?qū)⑻崴?。目前我?guó)租賃住房證券化主要有三種模式：輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS、重資產(chǎn)的CMBS和類(lèi)REITs，其主要區(qū)別在于底層資產(chǎn)的不同。從產(chǎn)品特點(diǎn)上來(lái)看，資產(chǎn)證券化與信貸或債券等融資產(chǎn)品最大的區(qū)別在于其能夠盤(pán)活已有住房租賃資產(chǎn)，也就是說(shuō)能夠基于已建成的存量資產(chǎn)進(jìn)行再融資，以此進(jìn)行新項(xiàng)目的投資和擴(kuò)張。在三種模式中，REITs是從根本上解決住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期、低成本資金需求的最佳路徑。

今年7月，由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、中房智庫(kù)主辦的“2021年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究與評(píng)估成果發(fā)布會(huì)”上，清華大學(xué)國(guó)家金融研究院副院長(zhǎng)王嫻對(duì)租賃住房REITs做了一番解讀，她認(rèn)為，除了幫助企業(yè)更好地融資外，REITs還可以轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式，讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。“房地產(chǎn)企業(yè)原來(lái)的模式是開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售，但如果企業(yè)發(fā)行租賃住房REITs，企業(yè)可以作為租賃住房的管理人，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，變成輕資產(chǎn)的企業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)。”

盡管我國(guó)目前發(fā)展住房租賃REITs還存在一些法律和稅收方面的障礙，但與之相關(guān)的探索始終沒(méi)有停歇。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2017年以來(lái)，我國(guó)內(nèi)地已發(fā)行與住房租賃相關(guān)的類(lèi)REITs產(chǎn)品累計(jì)達(dá)到37單，總發(fā)行規(guī)模達(dá)324億元，且產(chǎn)品不斷創(chuàng)新。例如新派公寓發(fā)行的全國(guó)首單權(quán)益型公寓類(lèi)REITs，招商蛇口發(fā)行的全國(guó)首單長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式CMBS產(chǎn)品，高和晨曦與中信證券發(fā)行的全國(guó)首單民企長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式類(lèi)REITs，深創(chuàng)投安居集團(tuán)發(fā)行的全國(guó)首單公共租賃類(lèi)人才公寓REITs，上海地產(chǎn)發(fā)行的全國(guó)首單儲(chǔ)架式公共租賃住房租金收益權(quán)資產(chǎn)支持計(jì)劃，海南發(fā)行的全國(guó)首單省級(jí)人才租賃住房REITs，等等。

市場(chǎng)的探索離不開(kāi)政策的助力。2018年4月，證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)[2018]30號(hào))，明確加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，支持專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品;2020年，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，20201年7月，REITs試點(diǎn)區(qū)域和試點(diǎn)行業(yè)擴(kuò)圍，保障性租賃住房等底層資產(chǎn)納入擴(kuò)圍試點(diǎn)，包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目。由此預(yù)測(cè)，國(guó)內(nèi)真正意義上的公募住房租賃REITs產(chǎn)品已經(jīng)離我們不遠(yuǎn)，未來(lái)將成為我國(guó)住房租賃的重要融資渠道。

第四，住房租賃融資監(jiān)管為行業(yè)健康發(fā)展提供保障。近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)一波迅猛發(fā)展過(guò)程，但是一些住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、濫用“租金貸”、資金挪用等問(wèn)題也暴露無(wú)遺，“暴雷”“跑路”事件頻發(fā)，嚴(yán)重影響了消費(fèi)者合法權(quán)益和行業(yè)的健康發(fā)展。今年4月15日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、國(guó)家網(wǎng)信辦和銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)，明確住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商業(yè)銀行設(shè)立一個(gè)住房租賃資金監(jiān)管賬戶(hù)，該賬戶(hù)須向所在城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，并通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)向社會(huì)公示。

近日，深圳、南京、河北、山西等地相繼發(fā)布規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的相關(guān)文件，針對(duì)長(zhǎng)租公寓資金池、“租金貸”等問(wèn)題，提出設(shè)立住房租賃資金專(zhuān)用監(jiān)管賬戶(hù)，并查處和整頓住房租賃企業(yè)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為。此前已有包括杭州、重慶、西安、成都、北京、上海、黑龍江等超過(guò)10省市下發(fā)相關(guān)文件，對(duì)住房租賃資金實(shí)施專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多地區(qū)跟進(jìn)，租房租賃資金監(jiān)管將成為行業(yè)健康發(fā)展的重要保障。