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房地產(chǎn)六大熱詞，你讀懂多少?

一城一策、房地產(chǎn)稅、房價、保障房、租購并舉、農(nóng)村集體用地成為今年全國兩會關注高頻詞

每年全國兩會及其政府工作報告，都是各行各業(yè)關注的焦點，因為涉及新一年具體政策的落地與執(zhí)行，具有風向標意義。2019年全國兩會，從政府工作報告、部長講話、全國人大代表和政協(xié)委員的建議與提案以及各大網(wǎng)友的熱議總結(jié)來看，涉及房地產(chǎn)的熱詞主要有“一城一策”、住房保障、房地產(chǎn)稅立法、房價、“三塊地”改革、租購并舉、新型城鎮(zhèn)化、城市群、粵港澳大灣區(qū)等。

這些熱詞涵蓋了土地、樓市、城市建設，既影響著廣大人民的住房利益、幸福指數(shù)，更關系著房地產(chǎn)從業(yè)者的戰(zhàn)略布局與策略考量。

一城一策“穩(wěn)”市場

釋義：不同城市在落實房地產(chǎn)調(diào)控過程中，根據(jù)自身的經(jīng)濟發(fā)展、樓市成交、庫存狀況、房價情況等，來制定適合自己的調(diào)控政策，但前提是確保房價、地價、預期的穩(wěn)定，防范風險。

今年的地方兩會和全國兩會中，“一城一策”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”成為頻繁出現(xiàn)的熱詞。

多地提及“一城一策”

據(jù)新京報記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已經(jīng)有包括濟南、青島、武漢、上海、長沙、成都、杭州、寧波、福州、廈門、安徽省、河南省等在內(nèi)的多地提及“一城一策”。

今年以來，“一城一策”逐漸成為各省市樓市調(diào)控的關鍵詞。諸如3月3日，山東省發(fā)布意見強調(diào)落實房地產(chǎn)調(diào)控城市主體責任制，濟南、青島要科學制定“一城一策”實施方案。

2月22日，武漢市房管局召開會議，明確提出將穩(wěn)妥推進“一城一策”試點，防范高地價、高房價、高杠桿風險，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，地價、房價處在合理區(qū)間。1月17日，河南省住建廳副廳長張達表示，2019年，該省將繼續(xù)落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，年初至今，多個熱點城市宣布實施樓市調(diào)控“一城一策”試點，將中大城市房價控制住了，這是最有效的手段。

對于2019年的調(diào)控政策，全國政協(xié)委員、富力地產(chǎn)集團聯(lián)席董事長兼總裁張力稱，由各個地區(qū)自己控制，地區(qū)和地區(qū)之間肯定不一樣。

地方調(diào)控將獲更多自主權(quán)

事實上，關于2019年房地產(chǎn)政策走勢，從去年的中央經(jīng)濟工作會議到全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議，均作出了明確指示，以穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期為目標，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年的政府工作報告中也明確指出，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在業(yè)內(nèi)人士看來，2019年，房地產(chǎn)調(diào)控政策會以 “穩(wěn)”為主基調(diào)，但各地會根據(jù)自身狀況，實行“一城一策”將獲得更多調(diào)控自主權(quán)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，強調(diào)了落實地方主體責任，即“因城施策”，未來地方調(diào)控的靈活度會大大增強，不同城市的調(diào)控手段也會呈現(xiàn)一定差異性，調(diào)控方式差異、調(diào)控力度松緊的把握都有著地域性特點，目的是保證安居客當?shù)胤康禺a(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“一城一策”正是“因城施策、分類指導、夯實城市主體責任”的體現(xiàn)。其含義在于地方政府將獲得更大的調(diào)控自主權(quán)。但同時，地方政府還需要承擔“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控責任。

房地產(chǎn)稅落地進程或加快

釋義：房地產(chǎn)稅是一個綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程有直接關系的稅種都屬于房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅是其重要組成部分，是房屋保有階段的稅種。

繼去年之后，房地產(chǎn)稅立法第二次出現(xiàn)在政府工作報告中。3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中提及房地產(chǎn)稅時表示：“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法。”

從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”

房地產(chǎn)稅首次出現(xiàn)在2014年政府工作報告中，其提法是推進稅收制度改革,做好房地產(chǎn)稅等相關工作，2015-2017均未提及，2018年再次提出，并首次將立法工作寫入，而且用了穩(wěn)妥字眼，可見政府對于推進房地產(chǎn)稅立法的決心。

2019年，政府工作報告中對于房地產(chǎn)稅立法的提法從“穩(wěn)妥”到“穩(wěn)步”，在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，穩(wěn)妥是穩(wěn)當可靠的意思，而穩(wěn)步是指有把握地按一定步驟進行，這說明房地產(chǎn)稅落地的速度預期在加快。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也認為，強調(diào)了穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法，這預示著房地產(chǎn)稅的落地進程在加快，作為未來房地產(chǎn)行業(yè)的重要稅種，房地產(chǎn)稅不但有利于推動“土地財政”從根本上得到解決，并且對于保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行起著重要作用。

2019年開征可能性小

作為擴展地方稅源、調(diào)控房地產(chǎn)市場、優(yōu)化收入分配等具有重要作用的房地產(chǎn)稅，其立法與落地是大勢所趨。但是今年，從立法程序、立法難點和逆周期調(diào)控等方面來看，落地的可能性都不太大。

全國兩會，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全在提案中表示：“房產(chǎn)稅遲早要推出，而且應該要推出，這是大勢所趨。”

莫天全還稱，目前經(jīng)濟下行壓力較大，同時兼顧去杠桿、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關鍵時候，仍需持續(xù)提振市場信心，所有對國民信心和經(jīng)濟發(fā)展可能產(chǎn)生負面影響的政策在這樣一個關鍵節(jié)點都應暫緩出臺。

莫天全建議稅務部門謹慎把握開征房產(chǎn)稅的時間節(jié)點，確保市場信心不受影響，在市場向好、信心充足的前提下進行房產(chǎn)稅的征收，由點及面逐漸推行。

張大偉認為，穩(wěn)步推進下的房地產(chǎn)稅，還需要一定時間。立法過程較長，3年內(nèi)落地可能性不大，房地產(chǎn)稅目前在積極準備草案階段，短期出臺可能性不大。

房價將延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢

釋義：房價是土地價格+建筑物價格，是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行和資源配置最重要的調(diào)節(jié)機制。房價的價格定位由多種因素構(gòu)成。

房價是老百姓關注的熱點話題，房價不僅關系到民生，更與人民生活的幸福指數(shù)息息相關。每年兩會，房價都會成為熱議的話題之一。

自從2016年，為了遏制房價過快上漲的局面，我國先后出臺了多次宏觀調(diào)控政策，經(jīng)過3年來的調(diào)控，我國房價已經(jīng)得到了初步的遏制。

今年，國務院總理李克強作政府工作報告時仍然強調(diào)了“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的目標，兩會代表也對今年的房價趨勢進行了預測。

其中，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析說，“雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變。”

針對今年我國房價的走勢，全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全認為：“2019年的房價會延續(xù)2018年下半年的態(tài)勢，不會有太大的波動，上漲或者下跌都不會太大，這種平穩(wěn)態(tài)勢將持續(xù)一段時間。”

“房價有一定的上漲是正常的，但是如果出現(xiàn)了過度上漲，就要調(diào)控。”莫天全表示。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波在接受新京報記者采訪時表示：“今年年初至今，多個熱點城市宣布實施樓市調(diào)控‘一城一策’，運用了一些非市場的手段將中大城市房價控制住了，將房價控制在一個健康的范疇內(nèi)。”

對于城市之間的分化及未來趨勢，姚勁波表示：“目前，四五線城市最貴的房子單價已達1萬元左右。過去兩年，一部分購房者涌入了四五線城市，助推了這類小城市房價的上漲?，F(xiàn)在看來，天平正在往回擺，北京等新一線城市樓市出現(xiàn)回暖跡象，這也是市場的選擇。”

“遏制房價過快上漲，應從土地供給源頭入手，”全國人大代表、清華大學教授蔡繼明這樣建議。

擴大保障房惠及人群

釋義：保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。

今年政府工作報告首次將解決群眾住房問題與城市主體責任連接起來，并提出，“要改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這和2018年的兩會精神是一致的。從政策上看，主要有三個要點，即落實城市主體責任、完善住房體系、推進棚改工程。預計今年會不斷推進對各地樓市調(diào)控的考核。

事實上，保障民生工程一直是社會較為關心的內(nèi)容，今年“兩會”對保障房、棚改工作的要求是：“繼續(xù)推進保障性住房建設和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”

2018-2020三年棚戶區(qū)改造的既定目標不會改變。2018年全國超額完成580萬套改造任務(實際完成626萬套)，未來2年進入攻堅收尾階段。此外，結(jié)合此前“因地制宜地推進棚改貨幣化安置”的政策方向來看，棚改政策收緊將重點集中在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地區(qū)。

在保障困難群體基本居住需求方面，針對部分城市新市民保障性住房申請以戶籍作為準入門檻，全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議：“打破戶籍限制，將社保繳納或個人所得稅征收時長作為申請依據(jù)，使住房福利政策更全面惠及新市民群體。同時，放寬保障性住房在年齡、可支配收入等方面的限制，承租人年滿18歲即可申請，全部月收入不足個稅起征點的可以優(yōu)先申請，以此滿足新市民群體的合理住房需求。”

全國政協(xié)委員、香江集團總裁翟美卿則表示：“國家應該關注不同層次的人群的需求，關注人才安居房、貧困家庭房屋需求，進行優(yōu)惠政策鼓勵;商品房則按照市場規(guī)律來走。”

租購并舉需配套政策支持

釋義：租購并舉是對具備購房能力的常住人口，支持其購買商品住房。對不具備購房能力或沒有購房意愿的常住人口，支持其通過住房租賃市場租房居住。對符合條件的低收入住房困難家庭，通過提供公共租賃住房或發(fā)放租賃補貼保障其基本住房需求。

黨的十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在全國兩會上，租購并舉成為關注熱點。對此，全國人大代表、58同城CEO姚勁波指出，如今，很多人租房的時間長達10年，在大部分城市，人們對住房品質(zhì)提出了更高要求。國家也在鼓勵“租售同權(quán)”以及社會資本進入租賃市場。

但是，“我們看到，過去一年，一些長租公寓機構(gòu)倒下，也產(chǎn)生了相關的金融風險。因此，要監(jiān)管好品牌公寓企業(yè)的‘資金池’。”姚勁波稱。

全國人大代表、林達集團董事局主席李曉林認為，集中租賃、自持性租賃等機構(gòu)租賃模式可以克服租房信息不對等問題，提高住房租賃的品質(zhì)，緩解供求矛盾，這是未來大中型城市住房租賃的發(fā)展趨勢。在這個過程中，需要土地、金融、稅收和法律相關政策措施的配套支持。稅收問題涉及機構(gòu)租賃的融資、房源或項目獲取、改造、運營等各個環(huán)節(jié)，多個政策瓶頸需要突破。

“長租公寓的發(fā)展需要鼓勵，也需要有配套政策來支持其發(fā)展，讓中低收入群體有個較好的居住環(huán)境。”全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全指出，發(fā)展長租公寓要防止、避免行業(yè)出現(xiàn)壟斷，一些公司有可能通過壟斷房源的方式控制租金，這需要市場監(jiān)管。此外，長租公寓運營過程中，金融手段的運用不能太過，應符合金融政策。

農(nóng)村集體用地入市平抑租賃價格

釋義：隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設用地的使用權(quán)價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，這也就形成了集體土地入市。

3月5日，在十三屆全國人大二次會議上，國務院總理李克強在政府工作報告中提及“推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果”。其中，集體經(jīng)營性建設用地的入市由于影響著城市建設用地的供應，影響著樓市發(fā)展，一直受到市場的關注較多。

對此，全國人大代表、清華大學教授蔡繼明表示，目前我國的農(nóng)村集體建設用地有19萬平方公里，是城市建設用地的兩倍。而集體建設用地中，經(jīng)營性建設用地占比僅14%，宅基地占比超過70%，如果僅僅是允許存量集體經(jīng)營性建設用地入市，是九牛一毛，不足以緩解城市建設用地供不應求的局面，應該擴大試點入市范圍，尤其是允許農(nóng)村宅基地入市，我國農(nóng)村閑置的宅基地有3000萬畝，如果部分入市，將有助于房價穩(wěn)定或下降。

蔡繼明透露，在一些試點區(qū)域，已經(jīng)在探索宅基地在集體經(jīng)濟組織成員外部流轉(zhuǎn)了。因此，他建議《土地管理法修正案(草案)》應允許農(nóng)村閑置的宅基地轉(zhuǎn)換成工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性建設用地并在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下進入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。

全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全指出，土地市場作為一級市場，是撬動房地產(chǎn)的第一環(huán)要素。沒有足夠供應量，控制房價較為困難。所以，集體土地的入市，一方面可以提高供應量，對整個房地產(chǎn)市場、控制房價有幫助。此外，對提高人們的居住水平也能起到改善作用。

“集體土地入市更多體現(xiàn)在租賃市場內(nèi)，對中低收入群體的幫助更為直接，可以控制租金上漲。”莫天全同時強調(diào)，集體土地入市、建設，要按照每個城市的總體規(guī)劃來安排，才能避免相關問題。

全國人大代表、58同城CEO姚勁波建議，要鼓勵更多的集體土地直接進入租賃市場，有的城市已經(jīng)這么做了，希望在更多大中城市開放，有助于平抑租賃價格。