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近期房地產(chǎn)市場逐步從疫情重創(chuàng)中復(fù)蘇并進(jìn)入平臺期，同時“房住不炒”的調(diào)控方向多次被提及、部分城市調(diào)控陸續(xù)升級。作為樓市下半場的開端，7月的市場走向引發(fā)行業(yè)關(guān)注。近日，貝殼研究院發(fā)布7月房地產(chǎn)市場系列報告，7月重點(diǎn)城市二手房市場處于小幅增長的態(tài)勢，環(huán)比6月增長7.5%，土地、新房市場整體略微下滑，幅度趨于穩(wěn)定。城市之間分化差異明顯，環(huán)京、環(huán)滬城市圈二手房市場恢復(fù)穩(wěn)定，一線城市土地市場升溫。

二手房市場區(qū)域分化明顯

貝殼研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，7月重點(diǎn)18城二手房成交總量環(huán)比增長7.5%，同比增長37.5%。今年前7個月成交量較去年同期減少2.8%，說明疫情對重點(diǎn)城市二手房交易市場的影響逐漸收窄，并未減少真實(shí)的購房需求，僅僅改變了需求釋放的節(jié)奏。成交價格方面，7月18城中有12城價格環(huán)比上漲，有6城環(huán)比下跌。上漲的城市價格漲幅普遍在3%以下，價格水平基本保持平穩(wěn)。

在城市圈表現(xiàn)上，環(huán)京城市圈與環(huán)滬城市圈二手房成交量已走過疫后需求快速釋放期，成交量普遍在4月或5月觸頂后呈回落態(tài)勢。中西部城市圈的市場分化明顯，武漢市場仍保持向上趨勢，7月環(huán)比增3%，成交量是2019年以來最高，而重慶及合肥市場成交則呈回落趨勢。

貝殼研究院認(rèn)為，在市場季節(jié)性變化與房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重影響下，預(yù)計(jì)8月重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比會出現(xiàn)下降，但市場依舊會保持在一個相對高的交易量級，在近期的各種調(diào)控加壓下，核心城市房地產(chǎn)市場快速升溫的動力減弱，下半年市場會逐步“退燒”。

新房市場成交降幅收窄

今年1-7月66城新房市場累計(jì)成交套數(shù)同比下滑13.9%，成交面積累計(jì)同比下滑12.7%，較6月降幅有1-2個百分點(diǎn)的收窄。其中，7月66城新房市場合計(jì)成交套數(shù)同比下滑3.7%，環(huán)比下滑1.9%，成交面積同比下滑6.4%，環(huán)比下滑5.2%。

一線城市從1-7月累計(jì)成交面積同比來看，上海、廣州累計(jì)降速較6月收窄4-5個百分點(diǎn)，北京、深圳累計(jì)降速較6月收窄1-2個百分點(diǎn)。總體來看，京滬穗成交面積累計(jì)同比下降幅度收窄至3成以內(nèi)，市場保持復(fù)蘇。

1-7月二線城市成交面積排名上升幅度最大的為南京，同比去年1-7月排名上升4名至第8名。此外成都、青島、蘇州、濟(jì)南、南京、溫州、杭州、東莞成交面積累計(jì)同比均增長，跟6月相比，累計(jì)同比增長的城市數(shù)量從5個增加至8個。其中南京、杭州1-7月成交面積累計(jì)增長10%以上，市場復(fù)蘇較快，但由于近期南京、杭州紛紛出臺樓市新政，調(diào)控收緊，預(yù)計(jì)后市成交量逐步平穩(wěn)。另外，蘇州成交量增速穩(wěn)中有降，較6月增速縮減3-4個百分點(diǎn)，成都、溫州成交量增速7月保持穩(wěn)定，青島、濟(jì)南、東莞成交量累計(jì)同比轉(zhuǎn)正，市場保持復(fù)蘇。

土地市場一線城市量價領(lǐng)跑

貝殼研究院統(tǒng)計(jì)整理數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市1-7月成交居住用地規(guī)劃面積累計(jì)同比下滑4.4%，下降幅度趨于穩(wěn)定，市場逐步恢復(fù)。隨著京滬穗等地加大土地供應(yīng)，一線城市居住用地規(guī)劃面積成交量累計(jì)同比保持高速增長，7月累計(jì)同比上升59.3%。二線城市居住用地成交量快速恢復(fù)，但7月累計(jì)同比仍下滑9.4%;三四線城市土地市場6、7月份保持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，7月累計(jì)同比保持下滑0.8%。

成交樓面價方面，全國70城居住用地樓面價保持穩(wěn)定上漲，7月樓面價同比上漲8.9%，其中由于優(yōu)質(zhì)地塊的頻繁成交，一線城市樓面價同比上漲37.2%，二線城市樓面價同比下降0.7%，三四線城市樓面價同比上漲5.7%。

從一線城市1-7月住宅用地成交金額排名來看，上海超越北京成為一線城市中成交金額排名第一的城市，達(dá)1390億元，從成交規(guī)劃面積增速上看，較去年1-7月，上海增長5成，廣州增長1倍。其中上海7月單月成交17宗住宅用地，北京成交6宗、廣州成交7宗。（ 作者：孫蔚）