過去一周，是房企中報密集發(fā)布的一周。包括萬科、中海地產、碧桂園、恒大在內的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團均發(fā)布了2018年上半年年報。
不出此前的預計，得益于過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企均錄得了不錯的業(yè)績表現。不過，越來越嚴格的樓市調控，以及更大范圍更深層次的限購，也讓房地產業(yè)的未來具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成為房企下半場分化的十字路口。有人會選擇向左，也有人會選擇向右。
從上半年已經公布中報的上市房企來看，部分龍頭房企已經刻意放緩了擴張的步伐，更重視利潤率的提升，并且尋求多元化發(fā)展，代替原有的單一賣房模式。也有一些房企，則堅持高周轉策略，在自身銷售不足千億的時候，就公開喊出3000億元的銷售目標，甚至不惜舉債擴張。兩種策略，兩種心態(tài)，并沒有誰對誰錯之分，但可以預計的是，未來的日子里，買地擴張已經不再是唯一的策略，2018年也許真的會成為房企戰(zhàn)略分化的元年。
龍頭房企選擇降速 第二梯隊對規(guī)模仍抱“野心”
2016年和2017年是房企狂奔突進的時代，銷售額1000億、2000億、3000億甚至5000億都被輕松突破。碧桂園、萬科、恒大更是成為房企中的巨無霸，擴張規(guī)模的同時，風光無二。
但在2018年全國范圍內加碼調控的背景下，高速增長的房企開始暴露出種種后遺癥，高周轉代表的碧桂園事故頻發(fā)，海外投資項目也因當地政府更替出現不確定性，萬科股價則在年初沖高至41.34元后，最低腰斬回落至19.62元。
于是，在市場調控和事故頻發(fā)的背景下，龍頭房企們開始主動降低速度，不再唯規(guī)模論英雄。
以萬科為例，2018年中報數據顯示，萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。如果從全行業(yè)來看，部分已經公布財報的房企上半年的銷售合計同比上漲的幅度大概在35%左右。很明顯可以看出，萬科對于上半年規(guī)模擴張的意愿并不強烈。
另一家龍頭房企碧桂園，在年初明確表示不設銷售目標，但總裁莫斌卻對萬億的愿景不置可否。不過隨著各地多起施工事故的發(fā)生，碧桂園在反思后也開始主動踩剎車。
年中報告顯示，2018年上半年實現銷售金額4124.9億元，同比增長42.8%，仍保持了較高的業(yè)績增速。但對于下半年公司的發(fā)展，碧桂園集團總裁莫斌在中期業(yè)績發(fā)布會上明確表示，下半年公司發(fā)展將進入“提質控速”新階段，以“零傷亡”作為企業(yè)追求的長期目標，寧可放慢一些速度。
恒大集團同樣主動尋求降速，近日發(fā)布的年中報告顯示，恒大的核心利潤為550.1億，同比增長101.5%，凈利潤530億，同比增長129.3%，營業(yè)額3003.5億，同比增長59.8%。
恒大總裁夏海鈞也表示， 2017年公司就提出兩個發(fā)展模式的轉變：即“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉變，經營模式從“三高一低”向“三低一高”(低負債、低杠桿、低成本、高周轉)轉變。同時恒大完成全年5500億元銷售目標不變，在銷售額達到5000億之后，保證10%-20%的適度增長即可。
但作為硬幣的另一面，龍頭們在踩剎車的同時，二三梯隊的房企則決心加緊擴張，開啟追趕之路。旭輝不久前發(fā)布報告顯示，今年上半年，旭輝的銷售規(guī)模達到660億元，同比增長40%，有信心完成全年1400億的銷售目標，最近兩年旭輝的復合增長率接近100%，成為高增長房企的代表。旭輝集團主席林中也在業(yè)績會上表示，“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”
另一個房企陽光城與旭輝情況類似。克爾瑞上半年的銷售數據顯示，陽光城合約銷售金額達到了663億人民幣，同比增長高67.51%。 梳理陽光城近幾年的歷史數據發(fā)現，2012年陽光城的銷售額僅為23億，到2017年陽光城的銷售額已經到了915億，過去6年銷售額增長近四十倍。按照今年上半年的數據預計，今年全年的銷售額突破千億大關。
另外，綠城中國也披露了2018年上半年業(yè)績。在過去的半年，綠城實現收入335.3億元人民幣，同比增長220.9%;股東應占利潤23.3億元，同比增長90%;基本每股收益0.94元，也同比增長了104.3%。綠城也加入高周轉大軍，高速擴張。
業(yè)內分析人士認為，之所以出現這樣的分化， 一定程度上受了“因城施策”的定向調控影響，一線城市銷售規(guī)模自2017年起持續(xù)同比下降，但2018年第二季度開始降幅有所收窄;二線城市銷售面積保持平穩(wěn)，銷售單價提升帶動銷售金額維持10%以上的增速;三線城市熱度稍有回落，銷售金額累計同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此種局面下，房企的銷售業(yè)績開始分化。在發(fā)展思路上，眾房企從單純的規(guī)模擴張型開始向“規(guī)模與質量”并重轉型。
負債率上升仍是隱患
雖然大多數房企業(yè)績亮眼，但在房地產持續(xù)調控的背景下，資產負債率的上升也成為一種行業(yè)現象。
數據顯示，在公布了年中報告的32家地產公司中，有不少于20家出現了負債率較去年底走高的情形，占比達62.5%。其中光大嘉寶、美好置業(yè)、ST天業(yè)、招商蛇口四家公司負債率攀升超過了5個百分點。
此外，有息債務規(guī)模的上升成為了一大特點。有息債務為短期借款、長期借款、應付債券、應付票據之和。統(tǒng)計發(fā)現，截至今年6月底多達21家房企的有息債務規(guī)模出現了增長，凈增長超過10億元的就多達14家。
“多城市嚴厲限貸、限購以及壓價下，銷售回款速度變慢，這需要開發(fā)商更多地舉債運營。”一家上市房企財務負責人表示，“現在要做好長期過冬的準備，因此盡可能地融資補血，并將債務期限拉長。”
從房地產行業(yè)來看，有息債務中來自銀行的開發(fā)貸仍然占據較大比重。
負債率上升仍是行業(yè)隱患，數據顯示，目前已披露中報的上市房企合計凈利潤370億元，負債規(guī)模則有3.4萬億元。
為此有的房企早早開始放緩投資速度，需求利潤增長。像中海地產近日年中報告披露顯示，上半年中海地產的合約銷售額為港幣1508.5億元，達成年度2900億銷售目標的52%。在投資方面，今年上半年中海地產累計吸納土地26 宗，新增土地總樓面面積789萬平方米，地價總權益支出港幣459.5億元，不到全年土地預算的40%。相對應的是，截至6月30日，中海地產持有現金1279.3億元港幣，凈借貸比率為28.1%。
業(yè)內人士認為，房企債務增加的背景下，調控并未放松，預計將有更多企業(yè)像中海一樣采取保守的投資策略，保證利潤率，降低負債率。
提速多元化 房企加碼養(yǎng)老產業(yè)
“從目前披露的房企年中報告來看，主要房企的業(yè)績表現均非常搶眼，但我們也看到，很多龍頭開發(fā)商，一方面不斷尋找新的并購擴張機會，另一方面，也紛紛多元化轉型。”一位房地產行業(yè)人士表示。而根據北京青年報記者梳理，健康、養(yǎng)老、教育、零售、物流等已經成為眾多房企多元化發(fā)展的布局。
例如，上半年招商蛇口布局新業(yè)態(tài)，大公寓、大健康、大文創(chuàng)多點開花，轉型成效初步顯現。管理規(guī)模總計約90萬平方米，實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。
此外，藍光發(fā)展也表示，以“地產金融+文化旅游+現代服務業(yè)”為核心基礎產業(yè)，圍繞地產核心主業(yè)，形成以文化旅游及現代服務業(yè)為主體架構的同心多元化產業(yè)生態(tài)鏈，由傳統(tǒng)房地產企業(yè)向新經濟下的新型房地產企業(yè)轉型。
多元化走得最快的還是龍頭萬科。在不斷加碼長租公寓的同時，養(yǎng)老產業(yè)的布局也逐漸形成規(guī)模。
自從2009年開始研究養(yǎng)老業(yè)務以來，萬科的養(yǎng)老項目開始在近年來密集落地。數據顯示，萬科養(yǎng)老已經深耕北、上、廣、深、杭、成6個核心城市，重點布局了10余個“三高”城市。萬科目前在全國范圍內的養(yǎng)老項目超過180個，已開業(yè)養(yǎng)老項目200多家，籌建籌開項目50多個。
其中北京區(qū)域即將誕生首個公建民營的養(yǎng)老項目，該項目被命名為萬科隨園養(yǎng)老中心，將在9月份開放樣板間。北京萬科相關負責人向北青報記者表示，房山·隨園是即將面世的北京萬科首個全齡長者持續(xù)照料退休社區(qū)，標志著北京萬科養(yǎng)老業(yè)務“怡園、嘉園、隨園”三條產品線全部落地。該項目將是萬科北方區(qū)域內規(guī)模最大的養(yǎng)老項目，同時也是目前北京市床位數第一的公建民營養(yǎng)老社區(qū)。
據悉，目前萬科北方區(qū)域養(yǎng)老項目主要布局在6個城市(北京、天津、青島、濟南、沈陽、大連)，北京地區(qū)開業(yè)、籌開、獲取鎖定的共計有16個項目，60萬平方米，9000多張床位。
除開發(fā)主業(yè)外，標桿房企也在圍繞大眾多元需求，積極尋求新的業(yè)務增長點和轉型方向，值得一提的是，今年以來恒大在房地產主業(yè)之外，還將投入到高科技產業(yè)。今年4月，恒大與中科院簽署全面合作協(xié)議，恒大計劃未來十年投入1000億，雙方共同拓展生命科學、航空航天、人工智能、新能源等重點領域。今年6月份，恒大又入主美國新能源汽車公司法拉第未來，正式進軍電動汽車市場。
業(yè)內分析人士表示，大多數房企的年中報告雖然靚麗，但行業(yè)內的競爭持續(xù)激烈，并且分化嚴重。房地產企業(yè)追求規(guī)模、效率、融資創(chuàng)新的各項動作也將持續(xù)。此外，行業(yè)轉型提速，多家房企投入重金進行多元化改革，也是為了使房地產相關多元化領域具備新的可增長的盈利空間。
●年中報看點●
中海地產：凈利潤率增長十年
中海地產一直都不是規(guī)模最大的，但卻是最掙錢的。在業(yè)內也一直因為出色的成本控制成為開發(fā)商學習的對象。根據近期披露的年中報告顯示：雖然在銷售規(guī)模上中海地產剛破千億元，處于第二梯隊，但是凈利潤率水平始終讓大多數房企望其項背。
年中報告顯示，今年上半年，中海實現營業(yè)收入886.01億港元，同比增長1.61%;利潤錄得357.46億港元，同比增長11.25%;毛利率35.8%，較去年同期上升了5.3個百分點。
很顯然，中海依靠其一貫的成本管控能力和低成本的融資，在營收增長幅度僅有1.61%的情況下，依然保持利潤處于較高水平，其股東凈利已連續(xù)十年錄得增長。
恒大：凈利潤提升一倍
8月28日，中國恒大發(fā)布了上半年業(yè)績，各項利潤指標均創(chuàng)下新高，其中核心業(yè)務利潤、凈利潤創(chuàng)行業(yè)有史以來最高紀錄。其他指標中，上半年恒大毛利潤1088.6億元，同比大增61.8%;凈利潤530.3億元，同比大增129.3%;核心利潤550.1億元，同比大增101.5%。
對于恒大取得如此業(yè)績，恒大集團總裁夏海鈞在發(fā)布會上表示，恒大盈利能力的持續(xù)提升，來自于超前的土地儲備戰(zhàn)略、強大的成本控制等多個方面。首先從土地儲備戰(zhàn)略來看，截至上半年末，恒大土地儲備達到3.05億平方米，土儲成本為1683元/平方米，為龍頭房企中的最低。同時，恒大實施了強有力的成本控制，通過采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標、統(tǒng)一配送的標準化運營模式，大幅降低了銷售、管理、財務三大費用。半年報顯示，今年上半年銷售管理費用率同比下降近兩個百分點。
富力地產：維持1300億的銷售目標
超大房企在提高利潤的同時，二三梯隊的房企也在努力擴大規(guī)模。廣州富力地產股份有限公司發(fā)布年中報告，截至2018年6月30日，富力總營業(yè)額較去年同期增加67%至人民幣340.9億元，純利較去年同期增加64%至人民幣40.8億元。富力采取得當的成本控制措施及各線城市物業(yè)平均售價有所上漲，銷售物業(yè)錄得高毛利率逾40%，促進集團毛利率于2018年維持38.5%的高水平。
報告披露，富力集團于上半年應占協(xié)議銷售同比增長47%至人民幣570億元，創(chuàng)歷史新高，而協(xié)議銷售之面積相當于440萬平方米，較2017年同期增長50%。
高增長也是基于富力低成本土儲的優(yōu)勢，據了解，截至2016年末，富力的土儲成本只有1700元/平方米。至于今年的計劃，富力地產董事長李思廉表示：仍然堅持1300億元的銷售目標，對應的交付可售面積約650萬平方米，181個可銷售項目。
“上半年交付了40%，有60%將在下半年結轉，全年的均價都很接近，因為產品并不單一化，都是綜合的，所以比例不會相差很遠，毛利率會維持在35%-40%水平。”李思廉表示，大家可以用上半年的指標作參考。
華夏幸福：
8月28日，華夏幸福基業(yè)股份有限公司發(fā)布2018年半年度報告披露，上半年該公司主營業(yè)務穩(wěn)健快速增長，實現營業(yè)收入349.74億元，比上一年同期增長57.13%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤69.27億元，比上一年同期增長29.05%。
作為產城結合的代表之一，上半年華夏幸福將產業(yè)園區(qū)業(yè)務向異地成功復制，年中報告顯示，2018年上半年,公司新簽產業(yè)新城和產業(yè)小鎮(zhèn)項目全部位于非京津冀區(qū)域。非京津冀區(qū)域核心業(yè)務銷售額占比達到38.63%,較去年同期提升25個百分點。此外,環(huán)南京、環(huán)杭州、環(huán)鄭州區(qū)域1-6 月新增簽約投資占比分別為22.94%、18.74%、13.87%。其中,環(huán)鄭州區(qū)域成為繼環(huán)南京和環(huán)杭州區(qū)域之后,又一新的異地復制業(yè)績增長極。
標簽： 房企
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