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二手房

2019年北京二手房市場繼續(xù)保持2017年以來的低溫態(tài)勢，全年交易量較2018年小幅下滑，成交均價則趨于平穩(wěn)，市場整體穩(wěn)中有降。業(yè)內預計，2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右，價格波動在5%以內。

成交約14.5萬套 同比降5.5%

據我愛我家、北京中原統(tǒng)計顯示，2019年北京二手住宅共成交14.5萬套，相比2018年的15萬套下降5.5%，但仍高于2017年的13.6萬套。

自2009年北京二手住宅網簽量首次超越新房，市場便跨入存量時代。據我愛我家統(tǒng)計顯示，近三年交易規(guī)模一直低于平均水平，保持在13.5萬-15.5萬套之間，但高于2011年、2014年的低谷。

從2019年每月的走勢看，據麥田房產統(tǒng)計顯示，1、2月份受元旦、春節(jié)假期影響，市場表現冷清。進入3月份，市場呈現明顯的“小陽春”升溫勢頭，連續(xù)三個月交易量在13500套以上。之后的5個月，市場再度進入平淡期，月度交易量在12000套上下微微波動。不過，隨著房源量增加及業(yè)主報價松動，前期積壓的潛在需求逐漸釋放，年底交易量現翹尾現象。

在房價方面，據我愛我家北京交易數據顯示，2019年北京二手住宅平均成交價格為56038元/平方米，同比2018年下跌0.64%。實際上，進入存量時代后，北京二手房價持續(xù)上漲，2017年最高攀至60825元/平米，2018年出現拐點，十年首次下跌，2019年則再度下探，但幅度很小，與2018年基本持平。

從每月走勢看，我愛我家北京交易數據顯示，2019年3月從5.3萬余元/平米上漲到5.8萬余元/平米，此后有漲有跌，最高未能突破5.9萬元/平方米，7月過后逐月下跌，年底重新跌回約5.3萬元/平方米。

此外，從北京麥田二手住宅價格監(jiān)測數據來看，2019年掛牌均價，同比2018年下降約5.7%，各月份間小幅波動。價格之所以走低，麥田房產分析認為，2019年“房住不炒”政策方向未變，購房者對價格預期平穩(wěn)，觀望情緒濃厚，二手房市場呈現房源供應量大于需求的特征，賣方需要小幅降價來達成交易。

房價普跌 東西城價格堅挺

從區(qū)域成交量來看，據北京中原統(tǒng)計顯示，懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝、石景山等6個區(qū)域成交量同比上漲。其中，懷柔區(qū)漲幅最大，同比上漲33%;其余10個區(qū)成交量均有下跌，其中，昌平區(qū)降幅最大，同比下降18%。

各區(qū)域房價方面，據我愛我家北京交易數據顯示，2019年北京二手住宅交易量較大的11個區(qū)里，成交均價從高到低依次為西城、東城、海淀、朝陽、豐臺、石景山、通州、大興、昌平、順義、房山，西城區(qū)以103158元/平米的均價高居首位，城六區(qū)的價格仍明顯高于其他遠郊區(qū)域。

其中，東城西城的二手房價格最為堅挺。與2018年相比，除西城價格上漲3.04%，東城價格上漲0.95%外，其他各區(qū)2019年的二手房價格同比均有下跌，其中，房山跌幅最大，為5.53%。

高壓政策下房價下跌，購房者陷入觀望。據貝殼研究院統(tǒng)計，調控前北京購房者買到一套房子平均需要40天，調控后成交周期持續(xù)拉長至三個月以上，客戶快速成交率亦由64%降至36%。隨之，購房者在交易中的地位逐漸提升，反映其價格談判力的議價空間由調控前不到2%的水平，升至2019年底5%的水平。

購房者的觀望，亦導致業(yè)主賣房難度加大。貝殼研究院統(tǒng)計，2019年底，北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_18.5個月，業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個月。2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬/套，而成交房源均價為500萬/套，這意味著，從談判到成交過程中，業(yè)主還需要降價近20萬。

投資投機需求減少 預期平穩(wěn)

在購房群體上，貝殼研究院統(tǒng)計顯示，2019年北京換房者中，年齡在40歲以上的占比達50%，而調控前2016年這一占比僅36%。翻倍的首付，不僅讓換房年齡后移，且換得越來越差。2019年換房后套均面積擴大16.6平米，比調控前19平米左右的水平有所縮小。由此可見，“換房不僅難，還換得小”。

我愛我家分析指出，政策調控導致近三年北京二手房市場的熱度降低、量價下行。投資投機需求大幅減少，客戶以剛需為主。由于剛需一族整體數量有限，平均年齡多在30歲以上，有一定經濟基礎，但無力全款購房，需求以兩居及以上戶型為主，購房更加理性。因此，北京二手房市場的戶型結構、客戶年齡結構、市場交易節(jié)奏等都發(fā)生了相應的變化。

對于2020年二手房市場的展望，貝殼研究院分析指出，市場預期平穩(wěn)，北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢，預計2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬套左右，價格波動在5%以內。

而麥田房產也預計北京樓市仍將保持平穩(wěn)，但交易量有望好于2019年。我愛我家分析認為，基于2019年11月、12月北京二手房市場翹尾情況，春節(jié)后北京二手房市場有望再現“小陽春”行情。但在政策的適時調控下，全年量價將大概率與2019年持平，市場走勢整體穩(wěn)定。

■ 購房案例

“小陽春”入手三居室

李明(化名)夫婦從事金融行業(yè)，家庭年收入約150萬左右。自有了小孩后，老人過來幫忙帶孩子，一下子，原來位于三環(huán)新城的兩居室變得局促起來。2018年下半年開始，李明夫婦便萌生換三居的想法。

看了大半年后，2019年3月份，北京二手房市場現“小陽春”跡象，市場火了起來，李明有點著急，便開始四處看房。

5月份，他最終選中了三里屯附近幸福二村一套帶裝修的三居室。稅費等全部加一起，總價在1200萬，最后跟業(yè)主談到1100多萬，算下來，成交單價在85000元/平方米左右，并跟業(yè)主談好8個月的成交周期。在這8個月內，李明把原來三環(huán)新城的房子出售了。

之所以選擇這一區(qū)域，原因在于靠近三里屯，交通、購物都較方便，而且選中的戶型較方正，陽光充沛，簡單裝修一下即可入住，離他媳婦工作地點也較近。

直到2019年12月份，李明才辦完過戶手續(xù)。出乎李明意料的是，這半年來，北京二手房市場較平穩(wěn)，并未出現預料中的火熱跡象，價格也有所下跌。目前，幸福二村的成交單價在7萬元以上。他雖覺得虧了點，但考慮到三里屯環(huán)境不錯，長期看好。