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房地產開發(fā)投資保持基本穩(wěn)定，各方面調控政策的推進初見成效。新房銷售短期面臨較大下行壓力，施工與拿地雙雙再度降溫。

9月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-8月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產行業(yè)數(shù)據(jù)?？偟膩碚f房地產開發(fā)投資保持基本穩(wěn)定，各方面調控政策的推進初見成效。新房銷售短期面臨較大下行壓力，商品房銷售面積同比降16%，東部地區(qū)銷售增速出現(xiàn)回落。施工與拿地雙雙再度降溫，房屋竣工面積同比增26%維持亮眼表現(xiàn)。

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8月銷售面積、金額同比跌幅

進一步擴大至16%和19%

累計增速已連續(xù)8個月回落

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—8月，商品房銷售面積114193萬平方米，同比增長15.9%;比2019年1—8月增長12.1%，兩年平均增長5.9%;商品房銷售額119047億元，增長22.8%;比2019年1—8月增長24.8%，兩年平均增長11.7%。1—8月商品房銷售面積和銷售金額同比增速分別較1—7月收窄5.6PTS和7.9PTS，已連續(xù)8個月增速回落。

單月來看，8月全國新房銷售規(guī)模進一步同、環(huán)比回落，銷售面積和銷售金額分別為12545萬平方米和12617億元，環(huán)比分別下降4%和7%。銷售面積同比降幅擴大7PTS至15.6%，較2019年同期也下降4%。

從銷售規(guī)模單月和累計情況，對比年內和歷年基數(shù)來看，8月新房銷售已出現(xiàn)明顯降溫現(xiàn)象，各地區(qū)市場表現(xiàn)均有不同幅度遇冷，其中東部地區(qū)尤為顯著。1-8月，東中西部及東北地區(qū)商品房銷售金額較1-7月同比增速分別回落9、8.3、4.8和7.1PTS。上半年樓市表現(xiàn)尤為亮眼的東部地區(qū)銷售增速回撤幅度最大。二季度后信貸政策、調控政策的收緊使得新房市場部分不合理需求得到抑制;部分房企“以價換量”使得觀望情緒蔓延，延緩了剛性需求的釋放。此外以一線及成都、杭州等核心二線為首出臺的二手房市場指導價等也使得新房市場受到自傳導二手房市場的消極壓力。從百城市場表現(xiàn)及實地調研情況來看，一系列因素的影響在年中后于三季度陸續(xù)見諸樓市。

2

70城新房房價同比漲幅收至3.7%

各線城市二手房房價環(huán)比漲幅齊降

根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，8月商品房銷售均價環(huán)比降3%至10057元/平方米，主因是部分城市在售項目出現(xiàn)“以價換量”現(xiàn)象。

從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，房價漲幅控制有成效，各能級一二手房價同比及環(huán)比漲幅均出現(xiàn)回落。較顯著的是各線城市二手房銷售價格環(huán)比漲幅出現(xiàn)不同幅度的回落和繼續(xù)下降，各地二手房指導價格政策的調控效果初步顯現(xiàn)。

8月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中廣州由7月上漲0.2%轉為下降0.1%。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中深圳環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個月下降。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平;二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個月下降。

3

8月施工、拿地雙雙再降溫

新開工同比降17%至2019年以來月度最低

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—8月，房屋新開工面積135502萬平方米，下降3.2%，較1-7月降幅擴大2.3PTS。受房屋新開工面積進項走低影響，1-8月房屋施工面積同比增速再度收窄0.6PTS至8.4%。

房企審慎態(tài)度下新開工大幅減緩，單月規(guī)模降至疫后最低。8月全國房企房屋新開工面積16554萬平方米，環(huán)比降6%;較2020年和2019年同期分別下降16.8%和14.7%。主因是隨著融資借款的收緊和銷售回款的降速，房企本年到位資金累計增速已連續(xù)8個月回落。且承上文所述，各地區(qū)新房銷售表現(xiàn)遇冷的現(xiàn)狀下，房企對后市預期審慎下進一步減緩了項目新開速度和施工強度。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—8月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積10733萬平方米，同比下降10.2%;土地成交價款6647億元，下降6.2%;二者較1-7月降幅分別擴大0.9PTS和1.4PTS。8月受到多城二輪集中供地規(guī)則調整，一二線城市土拍量價均延續(xù)低位運行。同時受土地側調控進一步深入影響，熱點三四線城市8月土拍降溫明顯，如嘉興最近一輪土拍過半數(shù)地塊未達熔斷階段即成交，3宗宅地更是底價成交。受上述影響下，8月房企土地購置面積和成交價款繼續(xù)走低。

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8月開發(fā)投資額同比增速收窄1.1PTS至0.3%

竣工建安投資支撐整體環(huán)比小增4%

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—8月，全國房地產開發(fā)投資98060億元，較2020年和2019年分別增長10.9%和15.9%;兩年增速漲幅較1-7月分別再度收窄1.8PTS和0.62PTS。8月單月完成開發(fā)投資額13165億元，環(huán)比增3.5%;同比僅微增0.3%，漲幅較7月收窄1.1PTS，大概率下月將由增轉跌進入幅增長區(qū)間。

單月及累計投資規(guī)模增速雙雙收窄主要因是以施工和拿地為主的建安投資和土拓投資對整體規(guī)模的支撐進一步失力。

但值得一提的是，房屋竣工面積成為開發(fā)投資額一大支撐亮點。8月全國房企房屋竣工面積4957萬平方米，同比增速和累計同比增速雙雙增長至26%和28%。一方面“交付大年”下房企具備剛性壓力，另一方面提速已售項目竣工可盤活預售資金監(jiān)管賬戶內資金。因此房屋竣工面積持續(xù)發(fā)力，支撐8月整體投資規(guī)模環(huán)比小增。

綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：隨著各地區(qū)各部門堅持“房住不炒”的原則，持續(xù)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期，整體運行保持平穩(wěn)態(tài)勢。

商品房銷售來看，隨著包括信貸、融資、土地等各方面調控的推進，不合理購房需求得到較好抑制，短期來看樓市面臨一定下行壓力。9月和10月節(jié)點期銷售表現(xiàn)預計將不及往年。但正常需求的釋放得以保證，多主體供應和多渠道保障下中長期樓市規(guī)模將向好發(fā)展。

房企拿地方面，土地市場供給側調控進一步深入，多個重點城市調整并升級了二輪集中土拍規(guī)則，熱點三四線城市也紛紛跟進，加強對地價、溢價率的管控。隨著調整后多城宅地回歸入市，屆時土地購置面積將重新成為開發(fā)投資額的有力支撐，但整體拿地情緒將趨于理性冷靜。

短期新房銷售表現(xiàn)不佳疊加房企到位資金有限，四季度房企將對項目新開工繼續(xù)保持謹慎態(tài)度。減緩開工進度和降低施工強度將成為更多房企的選擇，對應的建安投資額將繼續(xù)低位運行。但“交付大年”和資金回款壓力下項目竣工面積將持續(xù)發(fā)力，延續(xù)當前增速歷史高位水平。

土拓投資和建安投資乏力下開發(fā)投資規(guī)模失去有力支撐，四季度投資增速將繼續(xù)回落，或將降至10%以下。在房屋竣工相關投資的促進下開發(fā)投資額保持基本穩(wěn)定，增速回落速度也將邊際遞減。