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國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日(1月17日)公布的《全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%。商品房銷售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%;商品房銷售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%，投資和銷售數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷史新高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，房地產(chǎn)一系列數(shù)據(jù)表明，2021年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是總體穩(wěn)定的，堅(jiān)持“房住不炒”的定位，積極穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，積極防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給在逐步優(yōu)化。隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展更加穩(wěn)健，房地產(chǎn)行業(yè)正在向著集約、高效、長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展和轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制不斷完善，因城施策效果不斷顯現(xiàn)，2022年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持總體平穩(wěn)運(yùn)行。

易居研究院分析認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)略低迷，這也使得2022年激活開發(fā)投資熱情、鼓勵(lì)企業(yè)投資拿地等會(huì)成為主流政策。另一方面，銷售數(shù)據(jù)充分說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性，即很難輕易下跌。最大的原因在于，新型城鎮(zhèn)化的大邏輯不變，其依然可以促使房屋交易市場(chǎng)保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在激活住房消費(fèi)的大框架下，類似態(tài)勢(shì)在2022年更會(huì)保持。

2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)4.4%

具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況方面，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%;比2019年增長(zhǎng)11.7%，兩年平均增長(zhǎng)5.7%。其中，住宅投資111173億元，比上年增長(zhǎng)6.4%。

從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)投資步入“過(guò)冷”區(qū)間。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)略低迷，這也使得2022年激活開發(fā)投資熱情、鼓勵(lì)企業(yè)投資拿地等會(huì)成為主流政策。

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積21590萬(wàn)平方米，比上年下降15.5%;土地成交價(jià)款17756億元，增長(zhǎng)2.8%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，2021年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金201132億元，比上年增長(zhǎng)4.2%;比2019年增長(zhǎng)12.6%，兩年平均增長(zhǎng)6.1%。其中，國(guó)內(nèi)貸款23296億元，比上年下降12.7%;利用外資107億元，下降44.1%;自籌資金65428億元，增長(zhǎng)3.2%;定金及預(yù)收款73946億元，增長(zhǎng)11.1%;個(gè)人按揭貸款32388億元，增長(zhǎng)8.0%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，土地市場(chǎng)非常蕭條。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似跌幅較大的態(tài)勢(shì)，說(shuō)明房企受資金壓力影響，拿地節(jié)奏較慢，也對(duì)2022年新房供應(yīng)產(chǎn)生利空影響。據(jù)此可以認(rèn)為，2022年土地市場(chǎng)無(wú)論是供應(yīng)規(guī)模還是拿地規(guī)則可能會(huì)有一些積極的變化。另外，從到位資金情況看，資金面總體上呈現(xiàn)持續(xù)惡化態(tài)勢(shì)。嚴(yán)躍進(jìn)表示，雖然四季度房地產(chǎn)金融政策略有寬松，但反映到房企身上，時(shí)間有所滯后。當(dāng)然也有一些信號(hào)值得關(guān)注，從銀行貸款指標(biāo)看，11月和12月單月數(shù)據(jù)已經(jīng)在改善，2022年會(huì)有進(jìn)一步改善的空間。

商品房銷售再創(chuàng)歷史新高

商品房銷售情況方面，2021年全國(guó)商品房銷售增速整體呈持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。從單月銷售情況看，2021年12月數(shù)據(jù)與11月相比，回升幅度在四成左右，且為2021年內(nèi)單月銷售次高點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年商品房銷售面積179433萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%;比2019年增長(zhǎng)4.6%，兩年平均增長(zhǎng)2.3%。其中，住宅銷售面積比上年增長(zhǎng)1.1%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)1.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%;比2019年增長(zhǎng)13.9%，兩年平均增長(zhǎng)6.7%。其中，住宅銷售額比上年增長(zhǎng)5.3%，辦公樓銷售額下降6.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降2.0%。

根據(jù)2021年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，12月份商品房銷售面積達(dá)21302萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲41.17%。商品房銷售額為20263億元，環(huán)比上漲39.92%。從同比情況來(lái)看，12月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了15.64%和17.78%。

庫(kù)存方面，2021年末商品房待售面積51023萬(wàn)平方米，比11月末增加858萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加480萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加94萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加46萬(wàn)平方米。

整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積在連續(xù)下降9個(gè)月后迎來(lái)翹尾。經(jīng)測(cè)算，截至2021年末，住宅待售面積為22800萬(wàn)平方米。

房?jī)r(jià)環(huán)比呈降勢(shì)，同比漲幅回落

此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在15日還發(fā)布了《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》，數(shù)據(jù)顯示，2021年12月份商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比呈降勢(shì)，同比漲幅回落。

根據(jù)報(bào)告，2021年12月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，環(huán)比下跌的城市有50個(gè)，5個(gè)城市環(huán)比持平，上個(gè)月這一數(shù)字分別為9個(gè)、59個(gè)和2個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅6個(gè)，環(huán)比下跌的城市有63個(gè)，1個(gè)城市持平，上個(gè)月這一數(shù)字分別為3個(gè)、63個(gè)和4個(gè)。

具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，12月份杭州(0.5%)位居漲幅首位，上海、贛州和桂林三個(gè)城市以0.4%的漲幅并列第二。湛江(-1.1%)位居跌幅首位，西寧、秦皇島、襄陽(yáng)三個(gè)城市以1%的跌幅并并列第二。同比方面，53個(gè)城市處于上漲態(tài)勢(shì)，包括大理、秦皇島、瀘州、太原、常德、岳陽(yáng)、南充、哈爾濱、唐山、北海、石家莊、牡丹江、安慶、呼和浩特、昆明、湛江和桂林在內(nèi)的17個(gè)城市新房?jī)r(jià)格處于下跌態(tài)勢(shì)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，一些即便有調(diào)控的城市，當(dāng)前也要注意房?jī)r(jià)重新炒作等可能。房?jī)r(jià)大環(huán)境降溫，但一些上漲過(guò)快的城市，還需要注意房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定。

二手住宅方面，12月份僅北京(0.8%)、昆明(0.5%)、上海(0.4%)、杭州(0.3%)、長(zhǎng)沙(0.2%)和?？?0.1%)六個(gè)城市上漲;贛州一個(gè)城市持平;63個(gè)城市下跌，牡丹江(-1.3%)、太原(-1.2%)、石家莊(-1%)和哈爾濱(-1%)位居跌幅前三。同比方面，以北京、?？?、上海和廣州為代表的43個(gè)城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢(shì)。

從二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，悲觀情緒略有減少。嚴(yán)躍進(jìn)表示，尤其是到了12月份以及2022年1月份，一些重點(diǎn)城市二手房貸放松、類似額度增加等利好消息增多，客觀上有助于促進(jìn)二手房市場(chǎng)的企穩(wěn)。

易居研究院認(rèn)為，從房?jī)r(jià)方面來(lái)看，新房數(shù)據(jù)釋放了積極信號(hào)，至少說(shuō)明房?jī)r(jià)不會(huì)一味下跌或跌幅一味擴(kuò)大，政策效應(yīng)顯現(xiàn)后，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也會(huì)有企穩(wěn)可能。同時(shí)，對(duì)于二手房市場(chǎng)，由于過(guò)去持續(xù)下跌，所以當(dāng)利空出盡后，反而會(huì)出現(xiàn)一些上漲，但大城市和小城市的表現(xiàn)會(huì)有所差異，近期要關(guān)注信貸政策對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響。(曲濤/文)