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第一批城市更新試點(diǎn)工作，已經(jīng)進(jìn)入到了實(shí)操階段。

11月4日，住建部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點(diǎn)工作的通知》(以下稱《通知》)，決定在北京等21個(gè)城市(區(qū))開展第一批城市更新試點(diǎn)工作。

按照計(jì)劃，第一批試點(diǎn)自2021年11月開始，為期2年。重點(diǎn)開展工作主要包括探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機(jī)制;探索城市更新可持續(xù)模式;探索建立城市更新配套制度政策三個(gè)方面。

21城開展首批城市更新試點(diǎn)

《通知》指出，此次試點(diǎn)目的是針對(duì)我國城市發(fā)展進(jìn)入城市更新重要時(shí)期所面臨的突出問題和短板，嚴(yán)格落實(shí)城市更新底線要求，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設(shè)方式，結(jié)合各地實(shí)際，因地制宜探索城市更新的工作機(jī)制、實(shí)施模式、支持政策、技術(shù)方法和管理制度，推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，引導(dǎo)各地互學(xué)互鑒，科學(xué)有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆?dòng)。

《通知》要求，要加強(qiáng)工作統(tǒng)籌，建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門聯(lián)動(dòng)、分層落實(shí)的工作機(jī)制。堅(jiān)持城市體檢評(píng)估先行，合理確定城市更新重點(diǎn)，加快制定城市更新規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，劃定城市更新單元，建立項(xiàng)目庫，明確城市更新目標(biāo)任務(wù)、重點(diǎn)項(xiàng)目和實(shí)施時(shí)序。鼓勵(lì)出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章等，為城市更新提供法治保障。

探索建立政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的可持續(xù)實(shí)施模式。堅(jiān)持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，開展既有建筑調(diào)查評(píng)估，建立存量資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制。構(gòu)建多元化資金保障機(jī)制，加大各級(jí)財(cái)政資金投入，加強(qiáng)各類金融機(jī)構(gòu)信貸支持，完善社會(huì)資本參與機(jī)制，健全公眾參與機(jī)制。

《通知》提出，創(chuàng)新土地、規(guī)劃、建設(shè)、園林綠化、消防、不動(dòng)產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、財(cái)稅、金融等相關(guān)配套政策。深化工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革，優(yōu)化城市更新項(xiàng)目審批流程，提高審批效率。探索建立城市更新規(guī)劃、建設(shè)、管理、運(yùn)行、拆除等全生命周期管理制度。分類探索更新改造技術(shù)方法和實(shí)施路徑，鼓勵(lì)制定適用于存量更新改造的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

據(jù)悉，21個(gè)城市(區(qū))更新試點(diǎn)名單包括：北京市;河北省唐山市;內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市;遼寧省沈陽市;江蘇省南京市;江蘇省蘇州市;浙江省寧波市;安徽省滁州市;安徽省銅陵市;福建省廈門市;江西省南昌市;江西省景德鎮(zhèn)市;山東省煙臺(tái)市;山東省濰坊市;湖北省黃石市;湖南省長沙市;重慶市渝中區(qū);重慶市九龍坡區(qū);四川省成都市;陜西省西安市;寧夏回族自治區(qū)銀川市。

從城市名單看，主要是一二線城市，同時(shí)也包括部分三四線城市。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，此類首批試點(diǎn)城市近期城市更新動(dòng)作會(huì)加快，相關(guān)的配套措施也會(huì)持續(xù)落地。

積極穩(wěn)妥實(shí)施城市更新行動(dòng)

值得一提的是，為指導(dǎo)各地積極穩(wěn)妥實(shí)施城市更新行動(dòng)，防止沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式、大拆大建、急功近利等問題。住建部曾與今年8月31日發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，此次城市更新試點(diǎn)政策的出臺(tái)與之形成呼應(yīng)，政策的核心目的是要引導(dǎo)城市積極穩(wěn)妥實(shí)施城市更新行動(dòng)。

住建部總經(jīng)濟(jì)師楊保軍此前曾在國新辦舉行的發(fā)布會(huì)上表示，城市更新不能繼續(xù)延用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式，要采用繡花織補(bǔ)等微改造方式進(jìn)行。從這些年的經(jīng)驗(yàn)看，那些保護(hù)工作做得比較好的城市，往往能夠做到不急功近利，以小規(guī)模、漸進(jìn)式的節(jié)奏，久久為功，才能做好城市的更新和保護(hù)工作。

住建部副部長黃艷也曾在四川成都召開的2020/2021中國城市規(guī)劃年會(huì)上透露，我國將推進(jìn)中央層面城市更新政策文件起草出臺(tái)，研究制定城市更新相關(guān)法規(guī)條例，加強(qiáng)城市更新的頂層設(shè)計(jì)。住建部將組織開展城市更新試點(diǎn)，推出示范項(xiàng)目，總結(jié)可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)做法;并會(huì)同相關(guān)部門，針對(duì)城市更新難點(diǎn)問題，探索完善適用于城市存量更新的土地、規(guī)劃、金融、財(cái)稅等政策體系。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來中央多達(dá)10余次表態(tài)城市更新或直接出臺(tái)相關(guān)政策，此次試點(diǎn)城市的重磅推出也讓城市更新整體進(jìn)入政策體系加速構(gòu)建期與企業(yè)實(shí)踐發(fā)展機(jī)遇期。

未來，首批21個(gè)試點(diǎn)城市(區(qū))將在地方性法規(guī)、城市更新規(guī)劃計(jì)劃、更新項(xiàng)目建庫、資金支持、審批流程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行探索，形成可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。值得期待的是，試點(diǎn)城市既往城市更新改造過程中的難點(diǎn)痛點(diǎn)也將在此次探索過程中得到更好回應(yīng)。

城市更新已上升到房企重點(diǎn)戰(zhàn)略層面

值得注意的是，增量時(shí)代轉(zhuǎn)為存量時(shí)代已成為共識(shí)。

根據(jù)中證鵬元測算，截至目前，中國房地產(chǎn)總市值約為496.15萬億元，按照2%的城市更新轉(zhuǎn)化率，城市更新或?qū)砑s10萬億元的巨大市場。

同時(shí)，為維持健康的土儲(chǔ)規(guī)模、改善凈利率水平，房企正在逐步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，加快布局城市更新業(yè)務(wù)板塊。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截止2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已進(jìn)駐城市更新板塊，同時(shí)近9成房企城市更新項(xiàng)目占總土儲(chǔ)比例已集中在15%-30%之間，城市更新已作為后地產(chǎn)時(shí)代重要的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

圖：TOP50已進(jìn)駐城市更新的房企凈利率情況

數(shù)據(jù)來源：房企已公布2021年中報(bào)

其中重點(diǎn)布局城市更新業(yè)務(wù)的5家房企，包括龍光、富力、華潤、中海、合景泰富，2021年上半年凈利率皆在16%以上，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均凈利率9.6%。

深耕城市更新對(duì)于提升企業(yè)凈利率的帶動(dòng)效應(yīng)相當(dāng)可觀。后續(xù)，隨著各地配套政策的加緊制定和陸續(xù)出臺(tái)，城市更新單元的逐漸推開，以及各種前融、文保修繕?biāo)?、運(yùn)營能力的全面提升，城市更新項(xiàng)目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。

在目前的行業(yè)環(huán)境下，城市更新對(duì)于房企而言，已上升到重點(diǎn)戰(zhàn)略的層面，未來或可成為房企長期健康的土儲(chǔ)規(guī)模做良好補(bǔ)充。