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樂居財(cái)經(jīng) 李禮5月4日，東興證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)3月公司月報(bào)。

行業(yè)銷售：

市場(chǎng)銷售金額同比轉(zhuǎn)正，主流房企復(fù)蘇力度強(qiáng)于市場(chǎng)。從行業(yè)整體銷售情況來看，3 月份的商品房銷售金額實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，2023年 3 月商品房銷售額同比增速為 6.3%、前值為-0.1%。百強(qiáng)房企和我們跟蹤的 40 家主流房企的銷售額單月同比增速都大幅領(lǐng)先于全國水平，且主流房企的銷售均價(jià)增速也大幅領(lǐng)先全國水平。2023 年 3 月百強(qiáng)房企銷售額同比增速為 28.7%、前值為-12.5%。從我們跟蹤房企(40 家)的銷售額來看，2023 年 3 月跟蹤房企銷售額同比增速為 23.7%、前值為-6.5%。我們認(rèn)為，在政策支持，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖和積壓購房需求釋放之下，帶動(dòng)一季度銷售規(guī)模有所修復(fù)。主流房企的銷售領(lǐng)先于市場(chǎng)水平，且銷售結(jié)構(gòu)上更加向高能級(jí)城市傾斜，整體銷售實(shí)現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升。

(資料圖片僅供參考)

房企銷售：

高均價(jià)房企銷售復(fù)蘇強(qiáng)勁，央國企銷售明顯領(lǐng)先。從我們跟蹤的 40 家主流房企銷售情況來看，銷售均價(jià)更高的房企銷售增速大幅領(lǐng)先于低均價(jià)房企，央國企銷售增速大幅領(lǐng)先于非央國企。從銷售金額單月值來看，2023 年 3 月高均價(jià)組(13 家)商品房銷售額同比增速為 73.1%、前值為 74.9%；低均價(jià)組(13 家)商品房累計(jì)銷售額同比增速為-25.9%、前值為-27.0%；央國企組(10家)商品房銷售額同比增速為 77.0%、前值為 96.8%；非央國企組(30 家)商品房銷售額同比增速為-5.2%、前值為-11.2%。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)銷售復(fù)蘇的動(dòng)力主要來自于銷售均價(jià)較高的高能級(jí)地區(qū)，布局于高能級(jí)區(qū)域的央國企正在搶占高能級(jí)區(qū)域的銷售份額。過去布局低能級(jí)區(qū)域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能級(jí)區(qū)域的銷售。從我們跟蹤的房企(40 家)銷售金額、銷售面積與銷售均價(jià)的同比增速來看，保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份的銷售情況最好，３家房企３月份銷售金額的累計(jì)同比增速和單月同比增速都是最高的，銷售均價(jià)也都處在較高水平。

行業(yè)土地成交：

主流房企拿地信心有所恢復(fù)，新增土地偏向于向高能級(jí)區(qū)域。從行業(yè)整體土地成交來看，全國商住用地土地成交水平還處在低位，但大中城市土地成交有所回暖且同比增速優(yōu)于全國平均水平。2023 年 1-3 月全國商住用地累計(jì)成交土地出讓金同比增速為-20.0%、前值為-20.4%；其中，35 個(gè)大中城市同比增速為-17.1%、前值為-19.4%。我們跟蹤的 38 家主流房企的拿地金額降幅大幅收窄，拿地力度也有所提升，說明主流房企對(duì)土地市場(chǎng)的信心有所恢復(fù)。2023 年 1-3 月跟蹤房企(38 家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-26.0%、前值為-45.0%，跟蹤房企的整體拿地力度為 7.1%，前值為 6.3%。從拿地均價(jià)來看，主流房企拿地均價(jià)大幅提升，說明主流房企普遍傾向于在高能級(jí)區(qū)域拿地。2023 年 1-3 月跟蹤房企累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為 31.9%、前值為 3.7%。

房企土地成交：

高銷售均價(jià)的央國企拿地力度更大，拿地均價(jià)顯著提升。從我們跟蹤的 38 家主流房企拿地情況來看，銷售均價(jià)更高的房企拿地積極性高于低均價(jià)房企，拿地均價(jià)的增速也更高。2023 年 1-3 月高均價(jià)組(13 家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-22.1%、前值為-41.7%；低均價(jià)組(13 家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-58.7%、前值為-40.6%；高均價(jià)組(13 家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為 40.3%、前值為 10.0%；低均價(jià)組(13 家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為-11.0%、前值為 28.1%。央國企拿地大幅領(lǐng)先于非央國企，不僅拿地均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非央國企，拿地均價(jià)的增速也大幅高于非央國企。2023 年 1-3 月央國企組(10 家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-10.0%、前值為-2.9%；非央國企組(28 家)累計(jì)新增土地價(jià)值同比增速為-43.2%、前值為-72.6%；央國企組(10 家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為 57.7%、前值為 26.3%；非央國企組(28 家)累計(jì)新增土地均價(jià)同比增速為 2.7%、前值為-35.3%。我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)銷售復(fù)蘇的動(dòng)力主要來自于銷售均價(jià)較高的高能級(jí)地區(qū)，央國企憑借信用優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)前的銷售市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都獲得了較為明顯的領(lǐng)先。布局高能級(jí)區(qū)域的房企，在土地市場(chǎng)上也更加積極，拿地力度明顯強(qiáng)于低均價(jià)房企。從我們跟蹤的房企(38 家)拿地情況來看，綠城中國、濱江集團(tuán)和建發(fā)股份年內(nèi)拿地金額最高，拿地力度最大。

行業(yè)內(nèi)債及外債融資：

地方國有企業(yè)內(nèi)債發(fā)行規(guī)模領(lǐng)先，行業(yè)外債余額持續(xù)下降。從境內(nèi)債券融資情況來看，３月底內(nèi)債存量規(guī)模同比小幅增長 6.7％，地方國有企業(yè)內(nèi)債發(fā)行額同比增速大幅領(lǐng)先，發(fā)行額占比接近８成。2023 年 1-3 月央企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-5.9%、前值為-6.3%；地方國有房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為 23.3%、前值為 24.2%；非央國企房企的境內(nèi)債券累計(jì)發(fā)行額的同比增速為-18.0%、前值為-50.2%。從境外債券融資情況來看，外債余額持續(xù)下降。從債券到期情況來看，５月份債務(wù)到期壓力較４月份大幅減小。從我們跟蹤的房企(38 家)境內(nèi)信用債和境外地產(chǎn)債存量來看，存量債務(wù)規(guī)模最大的三家房企為碧桂園、華潤置地和中海地產(chǎn)，5 月份債務(wù)到期規(guī)模最大的三家房企為富力地產(chǎn)、萬科和正榮地產(chǎn)。境內(nèi)債務(wù)成本低于境外，央企融資優(yōu)勢(shì)最明顯。從房企境內(nèi)存量信用債和境外存量債券的利率水平來看，境內(nèi)信用債的發(fā)債利率明顯低于境外債券，央國企和混合所有制房企的發(fā)債利率明顯低于民企，其中央企的融資成本最低。

市場(chǎng)行情：

本月 A 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)弱于大盤。本月（4.1-4.26）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-3.70%（上月-7.61%），A 股大盤（中證 A 股）漲幅-3.14%（上月-0.83%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-6.35%（上月-4.52%），H 股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-5.18%（上月-2.76%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-3.15%（上月 3.10%）。近三個(gè)月 A 股漲幅前 3 的房企為華發(fā)股份、招商蛇口和建發(fā)股份，港股為保利置業(yè)、越秀地產(chǎn)和金輝集團(tuán)

估值水平：

截至 4 月 26 日收盤，A 股 PB 最高的 3 家房企為華發(fā)股份、濱江集團(tuán)和招商蛇口，H 股 PB 最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)。從跟蹤房企(38 家)來看，截至 4 月 26 日收盤，A 股 PB(MRQ)最高的 3 家房企為華發(fā)股份、濱江集團(tuán)和招商蛇口，PB(MRQ)分別為 1.34、1.32 和 1.25。H 股 PB(MRQ)最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團(tuán)和越秀地產(chǎn)，PB(MRQ)分別為0.95、0.85 和 0.63。A 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為招商蛇口、新城控股和綠地控股，PE(TTM)分別為 25.51、24.11 和 19.91。H 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為中駿集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)和中國金茂，PE(TTM)分別為 97.6110.98 和 8.80。

投資策略：

防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)與支持改善性住房需求是近一段時(shí)間以來房地產(chǎn)供需兩端支持政策的主要方向。我們認(rèn)為，當(dāng)前供需兩端政策都在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展，政策正在形成合力，銷售市場(chǎng)正走向觸底回升。我們推薦具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產(chǎn)負(fù)債狀況的優(yōu)質(zhì)民企。優(yōu)質(zhì)頭部房企將受益于融資政策的支持進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有望抓住行業(yè)出清與競(jìng)爭(zhēng)格局改善的機(jī)會(huì)在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)、金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)等龍頭房企將有望受益。

風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險(xiǎn)。