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今年下半年，房企融資形勢繼續(xù)惡化，隨著一連串資金收緊的消息出現(xiàn)，靠融資“輸血”的路越走越窄。房企資金壓力增大，短久期高票息的境外債持續(xù)走高。

拼完融資，拼銷售。融資通道減少，靠放緩拿地節(jié)奏、減少資本開支、 加快銷售回款這一組合拳，房企能否跑贏市場?

房地產(chǎn)融資罕見收緊

7月29日，國家發(fā)展改革委等部門印發(fā)《2019年降低企業(yè)杠桿率工作要點》(簡稱“要點”)，涉及債轉(zhuǎn)股、降杠桿、股權(quán)融資、債務風險防控等內(nèi)容。雖未直指房企，但其仍在管轄之列。要點鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)市場化債轉(zhuǎn)股，降低債務風險，提高抗沖擊能力。

事實上，繼5月銀保監(jiān)會出臺23號文，提出加強房地產(chǎn)融資監(jiān)管之后，7月房地產(chǎn)市場的融資環(huán)境逐步收緊。

先是近期多家房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快、增量過大的信托公司被銀保監(jiān)會約談，目的在于防控房地產(chǎn)信托領(lǐng)域風險。

此后，國家發(fā)展改革委要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務。這意味著海外融資僅能用于海外償債，不能補充境內(nèi)融資需求。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉由此斷定，從中央到銀保監(jiān)會，正在密集加強對房地產(chǎn)金融的風險把控。因為在以往的房地產(chǎn)政策中，很少提及房地產(chǎn)金融風險，但從2019年累計看，中央各部委累計已經(jīng)發(fā)布過15次政策及相關(guān)講話內(nèi)容。

在融資收緊預期越來越強的背景之下，在很多業(yè)內(nèi)人士看來，自去年第四季度，房地產(chǎn)融資井噴的勢頭難以持續(xù)。此外，因為融資需求大，房企的資金成本也在看漲。

“2019年，海外發(fā)債成本整體上行，短久期高票息特點明顯，這也驗證了房企融資壓力增大。”華泰證券分析人士如此認為，2019年0-2年的海外債平均票息上行至9.9%，2-4年上行至9.47%。在今年發(fā)行了2年以內(nèi)到期海外債的企業(yè)中，陽光城、當代置業(yè)、力高集團等企業(yè)的短久期海外債平均票面在10%以上。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年美元債平均利率只有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融資平均利率已經(jīng)高達8%，最高多筆超過10%，甚至達到了15%。

而從近期來看，7月17日，佳兆業(yè)將發(fā)行2023年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，利率10.875%;7月19日，景瑞控股發(fā)行的2022年到期2.6億美元優(yōu)先票據(jù)，利率12%。

境外債曾是“救命稻草”

一個不容回避的事實是，過高的融資成本正在擠壓房企的盈利空間。尤其是中小房企的日子不好過。

值得關(guān)注的是，截至 7 月 27 日，今年全國宣告破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)企業(yè)已達 275 家。張大偉認為，從環(huán)比、同比看，這個數(shù)據(jù)并沒有明顯增加。但之所以受到關(guān)注，是因為今年以來有超過15次針對房地產(chǎn)資金鏈收緊的政策，市場對房地產(chǎn)資金鏈的擔憂也越來越強烈。

從融資類型上看，以美元債為主的境外債成為房企熱衷的方式。在國內(nèi)融資環(huán)境收緊，面對巨大的償債壓力，房企不得不再次向海外舉債，對于部分房企來說，這是一根“救命稻草”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，95家典型房企境內(nèi)發(fā)債1402億元人民幣，占2019年境內(nèi)外發(fā)債總量的33%;境外發(fā)債2883億元人民幣，占比67%，相較于2018年上升19%。

進入今年下半年，房企發(fā)布美元債的動作有增無減。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示，截至7月22日，7月美元融資計劃已經(jīng)高達180億美元，刷新歷史紀錄。

僅從上周來看，7月23日，合景泰富發(fā)布公告稱，將發(fā)行于2024年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，票面利率7.4%。所得款項是為現(xiàn)有債項再融資。

7月23日，碧桂園發(fā)布公告稱，已與多家金融機構(gòu)及中國銀行(香港)就一項分別為43億港元及6.26億美元的雙幣可轉(zhuǎn)讓定期貸款融資簽署協(xié)議。貸款同樣將主要用于再融資。

7月30日，遠洋集團稱擬發(fā)行6億美元優(yōu)先票據(jù)償還現(xiàn)有債務，利率4.75%。同日，中國奧園也宣布，擬增發(fā)額外美元優(yōu)先票據(jù)，用于現(xiàn)有境外債務再融資。

到底哪些房企頻發(fā)境外債?從目前來看，地產(chǎn)海外融資以境內(nèi)大中型房企及港股上市房企為主，按債券余額來看，恒大地產(chǎn)、碧桂園、佳兆業(yè)的融資規(guī)模位居前三。

據(jù)光大證券報告顯示，截至 7 月 5 日，年初以來在境外發(fā)行超過 10 億以上美元債的主體有 10 家，這 10 家發(fā)行人的存量規(guī)模均在 30 億美元以上。募集資金用途分為再融資類和新增類。其中，融創(chuàng)中國、怡略有限公司 (富力境外子公司)和碧桂園在今年發(fā)行的中資美元債中均為再融資需求，且發(fā)行規(guī)模均在 20 億美元以上。此外，佳兆業(yè)、融信、禹洲地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)和雅居樂再融資規(guī)模也超10億美元以上。中國恒大的資本開支再融資規(guī)模則在30億美元。

借外債“輸血”難再續(xù)

借外債償內(nèi)債一直是房企的慣例。但是根據(jù)新政策要求，房企再發(fā)行的外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務。

從上半年境外債發(fā)行規(guī)模來看，未來一年到期壓力并不大。據(jù)華泰證券信息顯示， 1-7月地產(chǎn)美元債總計發(fā)行588億美元， 8-12月，地產(chǎn)美元債到期金額僅為70億美元。

但是今年下半年是境內(nèi)地產(chǎn)債的到期高峰。華泰證券信息顯示， 8-12月，地產(chǎn)債總計到期量2106億元，其中8月-10月，地產(chǎn)債到期量較大，融資能力面臨考驗。

此前，很多房企都提出降杠桿、有質(zhì)量地發(fā)展，緣于高負債下的市場風險不容忽視。

根據(jù)申萬宏源統(tǒng)計顯示，剔除預收賬款(合同負債)的杠桿率來看，陽光城、禹洲地產(chǎn)、建業(yè)住宅、景瑞地產(chǎn)均超過80%，其中陽光城凈負債率高達182%，而貨幣資金對短期有息負債覆蓋率低于1的有陽光城、當代置業(yè)、力高集團、正榮地產(chǎn)及明發(fā)集團。

近日，遭遇“黑天鵝”事件的新城控股境外美元債收益率大幅下跌。光大證券信息顯示，截至7月5日，新城發(fā)展控股為港股上市公司，當前境外存續(xù) 4 只中資美元債，共 11.5 億美元規(guī)模，到期節(jié)奏為2020年6.5億、2021年3億和 2023年2億美元。

房企融資正在影響房地產(chǎn)投資。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金84966億元，同比增速回落0.4%，低于地產(chǎn)投資完成額同比增速。

華泰證券分析人士認為，到位資金是拖累地產(chǎn)投資的核心因素之一，預計未來仍將嚴控過量資金流入地產(chǎn)領(lǐng)域，地產(chǎn)投資增速大概率緩慢下行。

此外，針對目前的融資環(huán)境，業(yè)內(nèi)人士都預計融資成本將會繼續(xù)上升，昔日靠借債“輸血”，借新還舊維持的房企將會艱難度日。放緩拿地節(jié)奏、減少資本開支、 加快銷售回款成為房企的當務之急。

但從目前的房地產(chǎn)市場來看，并不樂觀，全國百城庫存規(guī)模保持了連續(xù) 7 個月的同比增長態(tài)勢，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為重提“去庫存”很有必要。 考慮到三季度政策面依然較緊，庫存上升的概率加大，這或意味著三季度各城市降價促銷的動作會明顯增加。