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■本報(bào)記者 孫蔚

“上?！钆I(yè)主委員會(huì)’起訴物業(yè)公司，法院判決物業(yè)公司返還小區(qū)全體業(yè)主4000萬元”一事近期引發(fā)網(wǎng)友熱議。這一事件給苦于向物業(yè)公司維權(quán)的業(yè)主們帶來哪些啟示？小區(qū)公共收益到底該歸誰？對(duì)此，《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者進(jìn)行了深入采訪。

炒掉服務(wù)20年的物業(yè)公司

(資料圖片)

“沒想到我們小區(qū)的事引起了全國(guó)網(wǎng)友的關(guān)注。”上海中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會(huì)韓主任對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。據(jù)了解，中遠(yuǎn)兩灣城地處上海市普陀區(qū)，是上海內(nèi)環(huán)較大的小區(qū)。該小區(qū)分為東西兩區(qū)，有96幢超過30層的高樓，建筑面積超過160萬平方米，約有近1.2萬戶、5萬名居民，停車位7000多個(gè)，還有眾多餐廳、便利店、生鮮店、健身房等，目前二手房在售均價(jià)約為10萬元/平方米。

該小區(qū)的本屆業(yè)委會(huì)備受網(wǎng)友們欽佩，是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)不僅炒掉了管理小區(qū)長(zhǎng)達(dá)20年的物業(yè)公司，還請(qǐng)來專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)和審計(jì)團(tuán)隊(duì)，全面審計(jì)了過去20年的賬目，并向法院申請(qǐng)調(diào)查令，倒查20年間收取的公共水電費(fèi)、停車費(fèi)等作為證據(jù)，最終獲得法院支持，判決前物業(yè)公司返還全體業(yè)主4000萬元。

中遠(yuǎn)兩灣城最初的物業(yè)公司為中遠(yuǎn)物業(yè)，自2001年小區(qū)一期入住時(shí)就開始提供服務(wù)，而業(yè)主和該物業(yè)公司的糾紛由來已久。業(yè)主代表高女士告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者，前物業(yè)公司服務(wù)差，小區(qū)垃圾亂堆，路面多年來坑坑洼洼都沒人管，地下車庫幾乎沒有照明。更重要的是，物業(yè)收費(fèi)也不透明，除了合同中約定需按實(shí)結(jié)算的結(jié)余費(fèi)用沒有返還業(yè)主外，日常各種收費(fèi)包括停車費(fèi)、廣告費(fèi)等本屬于業(yè)主公共收益的結(jié)余部分也沒有返還。

因?yàn)榉N種紛爭(zhēng)，中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會(huì)的成立之路并不平坦。2015年前后第一屆業(yè)委會(huì)才正式成立，但是與物業(yè)公司的矛盾一直沒得到妥善解決。

“直到2019年12月，第三屆業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主們對(duì)本屆業(yè)委會(huì)的要求就是選聘新物業(yè)、對(duì)原物業(yè)進(jìn)行全面審計(jì)?！表n主任對(duì)記者表示。

2020年10月15日，中遠(yuǎn)兩灣城第三屆業(yè)委會(huì)在業(yè)主大會(huì)上決定重新選聘新的物業(yè)公司，向中遠(yuǎn)物業(yè)發(fā)送告知函，通知雙方簽署的物業(yè)服務(wù)合同于2021年1月15日解除。隨后，中遠(yuǎn)物業(yè)以違反有關(guān)業(yè)主大會(huì)法律規(guī)定的表決程序?yàn)橛桑瑢⒌谌龑脴I(yè)委會(huì)訴至法院，有關(guān)訴訟請(qǐng)求被法院駁回。

2021年2月，萬科物業(yè)在政府的指導(dǎo)下，通過公開招投標(biāo)于2021年2月進(jìn)駐中遠(yuǎn)兩灣城。韓主任告訴記者，如今小區(qū)管理逐步走入正軌，社區(qū)環(huán)境變得更整潔，服務(wù)更高效，業(yè)主們非常關(guān)注的更換電梯工作已經(jīng)在進(jìn)行中，過去高齡電梯頻發(fā)故障的問題正在得到解決。

共有部分收益歸業(yè)主共有

“換掉服務(wù)20年的原物業(yè)公司只是業(yè)主們維權(quán)的第一步。經(jīng)過全體業(yè)主授權(quán)，業(yè)委會(huì)成立了審計(jì)工作小組，對(duì)原物業(yè)公司提出了財(cái)務(wù)審計(jì)方案，但他們拒絕配合，這才進(jìn)入了訴訟環(huán)節(jié)。”韓主任向《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示。

根據(jù)中遠(yuǎn)兩灣城業(yè)委會(huì)公告，業(yè)委會(huì)在2020年10月獲得授權(quán)，聘請(qǐng)了專業(yè)審計(jì)人員對(duì)小區(qū)各項(xiàng)賬目進(jìn)行全面審計(jì)，并委托律師團(tuán)隊(duì)于2021年2月向上海市普陀區(qū)人民法院遞交了訴狀。面對(duì)對(duì)方不配合的情況，律師團(tuán)隊(duì)向法院申請(qǐng)調(diào)查令，到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務(wù)公司供水分公司調(diào)查歷年來的電費(fèi)和水費(fèi)數(shù)據(jù)，還調(diào)查有關(guān)停車數(shù)據(jù)，獲取和分析20年間的數(shù)據(jù)，最終獲得了相關(guān)證據(jù)。

2023年1月31日，上海市普陀區(qū)人民法院對(duì)該案宣判，支持了小區(qū)業(yè)主的訴求，判決中遠(yuǎn)物業(yè)公司返還全體業(yè)主共計(jì)4000萬元，具體為：2001年9月1日至2021年2月1日期間，物業(yè)管理費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分的結(jié)余、擅自列支的不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫停車管理費(fèi)按實(shí)結(jié)算部分的結(jié)余、擅自列支不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用250萬元；2008年起至2021年2月1日期間，小區(qū)公共收益中業(yè)主分成部分的結(jié)余、擅自列支不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的成本與費(fèi)用2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車庫新增劃線車位收入中應(yīng)屬于地下車庫的車位產(chǎn)權(quán)人共有部分收益的結(jié)余250萬元。

“這個(gè)案例非常具有代表性和典型性，不僅是廣大業(yè)主關(guān)心，在法律界的關(guān)注程度也特高?！北本├淼缆蓭熓聞?wù)所主任律師王久成對(duì)記者表示，“當(dāng)前部分小區(qū)面臨的問題是業(yè)委會(huì)成立難，小區(qū)物業(yè)費(fèi)管理透明化更難?！?/p>

王久成解釋說，根據(jù)《民法典》第二百八十二條，“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。因此，利用小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益，如電梯、建筑外墻等公共區(qū)域的廣告收益、小區(qū)公共區(qū)域停車費(fèi)收益等在扣除合理的成本外，均屬于小區(qū)業(yè)主公共收益。本案中，4000萬元屬于在扣除合理成本外小區(qū)業(yè)主的公共收益，根據(jù)上述法律規(guī)定應(yīng)為業(yè)主共有。

北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣分析認(rèn)為，如果是開發(fā)商名下資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，那么應(yīng)歸開發(fā)商所有；如果委托了物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，物業(yè)公司可以和開發(fā)商根據(jù)雙方的合同約定進(jìn)行收益分配。如果是小區(qū)公共部分產(chǎn)生的收益，就應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主所有，不論是物業(yè)公司還是開發(fā)商，都無權(quán)侵占。

成立業(yè)委會(huì)需突破三道難關(guān)

通常來講，小區(qū)最初的物業(yè)公司一般都由開發(fā)商選聘，入住后能成功更換物業(yè)公司的小區(qū)為數(shù)不多。為什么會(huì)這樣呢？

“如果想成功更換物業(yè)公司，需要召開業(yè)主大會(huì)、選聘業(yè)委會(huì)，通過業(yè)主大會(huì)才能更換物業(yè)公司?！蓖跤癯几嬖V記者，但成立業(yè)委會(huì)往往有3個(gè)難點(diǎn)需要克服。

第一，全體業(yè)主的組織工作難度大，業(yè)主之間屬于比較松散的關(guān)系，很多業(yè)主因?yàn)榉N種原因，對(duì)成立業(yè)委會(huì)或者團(tuán)結(jié)起來維護(hù)業(yè)主的共同利益并不是很積極，也缺乏足夠的利益驅(qū)動(dòng)或激勵(lì)。

第二，即使把業(yè)主組織起來，未必就能達(dá)到法定的表決比例，比如沒有全體業(yè)主名冊(cè)或業(yè)主清單就沒法核算表決權(quán)。

第三，成立業(yè)委會(huì)需要得到開發(fā)商或物業(yè)公司的支持，但成立業(yè)委會(huì)的驅(qū)動(dòng)力往往是因?yàn)楹烷_發(fā)商或物業(yè)公司之間產(chǎn)生了矛盾，作為矛盾的相對(duì)方，開發(fā)商或物業(yè)公司往往不太支持。

王久成表示，如果前物業(yè)公司屬于建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，業(yè)委會(huì)可以通過與新物業(yè)公司簽訂合同的方式，使前物業(yè)服務(wù)合同終止。

而新物業(yè)公司的產(chǎn)生需要召開業(yè)主大會(huì)。根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

“召開業(yè)主大會(huì)的程序要符合法律規(guī)定，選票有效的條件也需提前公示?！蓖蹙贸裳a(bǔ)充道，“如前物業(yè)公司堅(jiān)持拒絕撤場(chǎng)，業(yè)委會(huì)可根據(jù)生效的法律判決，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行或?qū)で笥嘘P(guān)部門的參與?！?/p>