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寫字樓租金指數(shù)運行分析

【資料圖】

根據(jù)中國房地產指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數(shù)據(jù)，2023年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.12%。從不同商圈表現(xiàn)來看，一季度寫字樓租金環(huán)比上漲的商圈占32.5%，租金環(huán)比下跌的商圈占63.8%，3.8%的商圈租金環(huán)比持平。

從行業(yè)宏觀環(huán)境來看，2023年一季度，疫情影響明顯消退，各地穩(wěn)經濟政策顯效發(fā)力，中國宏觀經濟呈恢復態(tài)勢，一季度GDP同比增長4.5%，單季增速較2022年四季度提升2.2個百分點。從三大需求來看，消費恢復較快、出口增速超預期，投資平穩(wěn)增長，一季度消費市場持續(xù)復蘇，社會消費品零售總額由2022年四季度的同比下降2.7%轉為同比增長5.8%；貨物出口總額同比增長8.4%，其中3月同比增長23.4%，在外部不確定性因素較大的情況下，表現(xiàn)超預期；投資平穩(wěn)增長，一季度固定資產投資（不含農戶）同比增長5.1%，增速與2022年全年持平，其中房地產開發(fā)投資同比下降5.8%，降幅較2022年全年收窄4.2個百分點，對固定資產投資的拖累減弱。

從服務業(yè)運行情況來看，2023年一季度，服務業(yè)加速恢復，服務業(yè)增加值同比增長5.4%，單季增速較2022年四季度提升3.1個百分點；2023年1-3月，服務業(yè)商務活動指數(shù)持續(xù)位于擴張區(qū)間，且連續(xù)3個月上升，其中3月服務業(yè)商務活動指數(shù)為56.9%，較上月和上年同期分別提升1.3個百分點和10.2個百分點。

整體來看，2023年一季度，宏觀經濟呈恢復態(tài)勢，企業(yè)經營情況亦有所好轉，部分存在擴張意愿的企業(yè)開始著手尋找辦公空間，重點城市寫字樓市場復蘇跡象初顯，但由于經濟恢復基礎尚需鞏固，企業(yè)在辦公空間租賃方面決策仍相對謹慎，加上從租賃意向到交易落地仍需一定時間來轉化，一季度寫字樓市場需求端尚未明顯改善。價格方面，部分城市新增供應陸續(xù)入市，寫字樓仍存在空置壓力，部分業(yè)主選擇“以價換量”，通過下調租金吸納租戶，多重因素影響下，2023年一季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌，但跌幅較2022年四季度收窄。

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▍租金變動：2023年一季度重點城市主要商圈寫字樓租金環(huán)比下跌0.12%

圖：2019年二季度-2023年一季度全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：中國房地產指數(shù)系統(tǒng)

根據(jù)全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數(shù)據(jù)，2023年一季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.12%，跌幅較2022年四季度收窄0.06個百分點。2023年一季度，宏觀經濟實現(xiàn)穩(wěn)開局，企業(yè)生產經營有所恢復，帶動寫字樓市場活躍度提升，但整體來看，企業(yè)經營的恢復仍存在不確定性，寫字樓市場需求端尚未完全恢復，疊加新增供應陸續(xù)入市，重點城市寫字樓市場依舊承壓，租金繼續(xù)下跌。

▍商圈表現(xiàn)：超六成商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，天津華苑、青島五四廣場等商圈跌幅較大

2023年一季度，一線城市樣本中，33.3%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，66.7%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌。二線城市樣本中，31.8%的商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，61.4%的商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，6.8%的商圈寫字樓租金與上期持平。整體來看，部分金融服務、高端商貿、總部經濟等現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)達的核心商圈樓宇經濟優(yōu)勢突出，一季度問詢量增加，業(yè)主方預期提升，寫字樓租金環(huán)比小幅上漲。而部分商圈因租戶企業(yè)整合辦公場所等因素，存在較多的退租現(xiàn)象，空置壓力加大，業(yè)主方選擇下調租金以盡快消化退租面積；此外部分在樓宇品質、區(qū)位交通等方面競爭力欠佳的非核心商圈樓宇亦選擇下調租金，以期降低空置壓力。

圖：2023年一季度寫字樓租金環(huán)比漲跌幅較大的商圈

數(shù)據(jù)來源：中國房地產指數(shù)系統(tǒng)

2023年一季度，32.5%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比上漲，占比較2022年四季度增加5.0個百分點。具體來看，上海虹橋商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅最大，為0.75%；深圳后海、蘇州獅山、成都人民南路3個商圈環(huán)比漲幅在0.5%-0.7%之間，成都金融城、武漢武廣萬松園、杭州西溪、深圳寶安中心區(qū)等14個商圈環(huán)比漲幅在0.1%-0.5%之間，杭州錢江世紀城、成都東大街等8個商圈寫字樓租金環(huán)比漲幅在0.1%以內。

與此同時，63.8%的樣本商圈寫字樓租金環(huán)比下跌，占比較2022年四季度下降7.5個百分點。具體來看，天津華苑商圈、青島五四廣場商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在1.0%以上，其中華苑商圈跌幅相對較大，為1.15%；北京望京、天津小白樓街等6個商圈環(huán)比跌幅在0.5%-1.0%之間，南昌紅谷灘中心區(qū)、上海中山公園、重慶加州新牌坊、上海靜安寺等38個商圈環(huán)比跌幅在0.1%（含）-0.5%之間，北京亞運村、深圳地王等5個商圈寫字樓租金環(huán)比跌幅在0.1%以內。杭州錢江新城、?？跒I海大道、海口國貿3個商圈寫字樓租金環(huán)比持平。

▍租金趨勢：2023年新增供應或加速入市，部分空置壓力較大的商圈租金仍將承壓

2023年一季度，宏觀經濟運行及企業(yè)經營情況均有所恢復，重點城市寫字樓市場復蘇跡象初顯，市場活躍度有所提升，但需求釋放動能稍顯不足。部分業(yè)主選擇“以價換量”，下調租金以吸納租戶，穩(wěn)定項目出租率，一季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌，但跌幅較上年四季度收窄。

短期來看，二季度，部分城市或將有較多的新增供應入市，在需求端尚未完全恢復的情況下，部分區(qū)域寫字樓空置率或將抬升，租金仍面臨下行壓力。

重點城市寫字樓市場表現(xiàn) ▍供需趨勢：寫字樓市場需求端仍有待恢復，疊加新增供應陸續(xù)入市，部分城市甲級寫字樓供大于求態(tài)勢加劇

1)總建筑面積：一季度北京、上海、重慶等城市均有新增供應入市

圖：截至2023年一季度重點城市甲級寫字樓總建筑面積

數(shù)據(jù)來源：

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，截至2023年一季度，重點城市甲級寫字樓總建筑面積共3.57億平方米，其中北京、上海、重慶等城市均有新增供應入市。其中，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.80億平方米，占重點城市甲級寫字樓總量的50.4%，存量相對較多，北京、上海甲級寫字樓總建筑面積均超5000萬平方米，深圳、廣州在2000-3000萬平方米之間。二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.77億萬平方米，占重點城市總量的49.6%，不同二線代城市存量存在差異，杭州、成都甲級寫字樓總建筑面積在3000萬平方米以上，武漢、重慶、南京、長沙、天津在1000—3000萬平方米之間，蘇州、青島、南昌在1000萬平方米以內。

2)空置率：需求端尚未有明顯改善，超半數(shù)代表城市甲級寫字樓空置率環(huán)比上升

2023年一季度，重點城市甲級寫字樓市場活躍度整體有所提升，帶看量增長，亦有部分新增需求陸續(xù)釋放，但凈吸納量尚未有明顯改善。一方面是由于從租賃意向到交易落地仍需一段時間轉化，尤其是大面積租賃的決策周期延長；另一方面是由于部分企業(yè)出于成本控制原因，選擇遷址價格更具優(yōu)勢的乙級寫字樓或產業(yè)園區(qū)。同時，部分商圈及樓宇受租戶行業(yè)調整、辦公空間整合等因素影響，仍存在大面積退租現(xiàn)象。整體來看，一季度重點城市甲級寫字樓市場需求端尚未完全恢復，疊加部分城市新增供應陸續(xù)入市，樓宇空置壓力增加，超半數(shù)代表城市甲級寫字樓空置率環(huán)比上升。

圖：2022年二季度-2023年一季度重點城市甲級寫字樓空置率

數(shù)據(jù)來源：

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年一季度，一線城市甲級寫字樓空置率相對較低，其中廣州最低，為11.4%；二線代表城市中，杭州甲級寫字樓空置率為12.1%，市場供求相對平衡，重慶、天津、武漢、青島、長沙等城市甲級寫字樓空置率則在28%以上，空置壓力相對較大。從空置率變化來看，一線城市中僅深圳甲級寫字樓空置率環(huán)比下降，二線城市中成都、南京、重慶、天津甲級寫字樓空置率環(huán)比上升。

2023年二季度至四季度，重點城市甲級寫字樓新增供應或將陸續(xù)入市，全年供應水平或超過2022年，部分新增供應較多的城市甲級寫字樓空置率或繼續(xù)抬升。

▍大宗交易：一季度市場延續(xù)2022年低迷態(tài)勢，二季度宏觀經濟或加速恢復，內資賣家投資信心或有所提升

表：2023年一季度15個重點城市部分大宗交易案例（交易金額>10億元）

數(shù)據(jù)來源：

2023年一季度，重點城市大宗交易市場延續(xù)2022年低迷態(tài)勢，寫字樓租金指數(shù)重點監(jiān)測的15個城市僅監(jiān)測到已成交大宗交易14宗。分城市等級來看，一季度一線城市共監(jiān)測到已成交大宗交易9宗，其中上海5宗、深圳3宗、廣州1宗；二線代表城市共監(jiān)測到已成交大宗交易5宗，其中南京2宗、武漢、長沙、杭州各1宗。

以披露交易金額的交易計算，2023年一季度重點城市共監(jiān)測到已成交大宗交易135億元。分城市等級來看，一線城市交易金額為101億元，占比約75%，其中上海交易金額約49億元，深圳約39億元，廣州約13億元；二線城市交易金額為34億元，占比約25%，其中南京、武漢交易金額相對較大，分別為21億元、12億元。

圖：2023年一季度15個重點城市大宗交易宗數(shù)占比（按買家類型、物業(yè)類型分）

數(shù)據(jù)來源：

分物業(yè)類型來看，一線城市優(yōu)質寫字樓資產依舊最受投資者青睞。2023年一季度，重點城市大宗交易以商辦物業(yè)為主，其中以寫字樓為標的的大宗交易宗數(shù)占比最大，約64.3%，其次為綜合體，占比約21.4%，商業(yè)類標的占比約14.3%。

以披露買家企業(yè)的交易計算，2023年一季度，內資買家交易宗數(shù)占比約92.9%，依舊主導大宗交易市場需求，其中自用型買家占比超4成。

總體來看，2023年一季度，宏觀經濟仍處疫后恢復階段，回升基礎尚需鞏固，重點城市大宗交易市場延續(xù)2022年低迷態(tài)勢，尤其是投資型買家的投資決策偏謹慎。隨著穩(wěn)經濟政策進一步顯效發(fā)力，二季度經濟有望加速恢復，重點大宗交易市場活躍度有望逐漸恢復，尤其是內資買家的投資信心有望回升，但在全球通脹仍處高位，世界經濟增長不確定性因素突出的形勢下，外資買家或繼續(xù)保持相對謹慎的態(tài)度。從資產類型來看，消費基礎設施納入公募REITs試點范圍或將提升投資人對零售類物業(yè)的關注度；同時，在強化科技創(chuàng)新對產業(yè)發(fā)展的支撐的背景下，新經濟產業(yè)園、數(shù)據(jù)中心等產業(yè)地產、工業(yè)地產標的的交易活躍度或將提升。