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作者：子非魚

01

蘇州、南京放松調(diào)控

幾乎每天都有城市傳來放松調(diào)控的消息，根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計(jì)，今年以來已經(jīng)有不下于70個(gè)城市開展救市操作。

最新的兩個(gè)，是長三角的雙雄，蘇州和南京。

南京方面，今天傳來消息，直接放開了六合區(qū)與溧水區(qū)的限購，非戶籍人口購房不再需要提交社保。

相比于南京簡單粗暴的放開外圍兩個(gè)區(qū)的限購，蘇州昨天發(fā)布的救市動(dòng)作更加系統(tǒng)，更加有備而來。

昨天，各大權(quán)威媒體紛紛爆料，經(jīng)蘇州市房地產(chǎn)市場和交易管理中心確認(rèn)，蘇州在限購和限售方面做出了放松。

限售方面，二手房從原來的限售5年改為限售3年，新房限售三年不變。

限購方面，自4月11日起，蘇州市限購政策有所調(diào)整，非戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉市范圍內(nèi)申請購買第1套住房時(shí)，社保年限要求從原來的三年內(nèi)連續(xù)繳納2年社保調(diào)整至累計(jì)2年社保。

蘇州的限售政策始于2019年5月，當(dāng)時(shí)由于蘇州樓市火熱、地王頻出，蘇州宣布對市6區(qū)限售，新房限售3年，二手房限售5年。

除此之外，根據(jù)“蘇州房叔”的爆料，蘇州此輪救市動(dòng)作不僅包含放松限購限售，還有認(rèn)房又認(rèn)貸改成認(rèn)房不認(rèn)貸、公積金額度增加5萬、外地人賣掉房子可以復(fù)購等一系列政策。

表面上看，南京和蘇州的救市力度不是很大，相比于鄭州、哈爾濱、福州、蘭州等城市，簡直是小巫見大巫。

但要知道，南京和蘇州都是經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁、樓市一直很堅(jiān)挺的城市，基于這樣的城市底色，南京、蘇州火急火燎地開戰(zhàn)救市操作，還是讓人有點(diǎn)意外。

02

新房庫存高企，二手房掛牌量高企

看看現(xiàn)在兩地的房地產(chǎn)市場，其實(shí)也不會(huì)太過意外，尤其是蘇州，目前已經(jīng)到了不得不救的地步。

自去年四季度以來，宏觀環(huán)境和政策逐漸友好，銀行放貸速度恢復(fù)正常，利率不斷下降，但包括南京、蘇州在內(nèi)的中心城市的成交量仍處在低位。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月份南京新房成交5490套，同比2021年3月（南京樓市新房成交15047套）下跌63.5%。

成交量不斷推高南京的新房庫存，根據(jù)南京房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前南京的新房庫存高達(dá)7.5萬套。

二手房方面，二手房只成交5947套，對比2月的4037套，上漲了47.3%，但是對比去年3月11574套的成交量，直接下跌48.6%，堪稱腰斬。

整體來看，新房與二手房仍處在低位，成交量依舊低迷。更為重要的是，二手房價(jià)格開始轉(zhuǎn)跌，炒房客們已經(jīng)開始扛不住，大量掛牌二手房房源。

中指院數(shù)據(jù)顯示，南京3月份11個(gè)區(qū)二手房價(jià)格，除了高淳區(qū)和玄武區(qū)，其余都在下跌。

橫盤已經(jīng)讓炒房客忍受不了，下跌他們更加忍受不了。于是，我們可以看到，南京出現(xiàn)了大量二手房掛牌。

鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，南京二手房掛牌量超過11萬套，是11個(gè)掛牌量超過10萬套城市之一。

新房庫存積壓，二手房高企，是南京樓市當(dāng)下的困境，這種困境逼迫著南京不得不展開救市。

新房庫存積壓，二手房高企，既是南京的難題，也是蘇州的難題，而且蘇州相比于南京面對的樓市困境，有過之而無不及。

和南京一樣，新房和二手3月份成交量環(huán)比2月份都有增長，但同比去年3月份仍是大跌，新房和二手房成交量仍處在低位，市場依舊不振。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，蘇州新建商品住宅成交面積已連續(xù)7個(gè)月同比下滑，房價(jià)連續(xù)8個(gè)月同比下降，二手房成交套數(shù)更是連續(xù)10個(gè)月下滑。

成交不振背景下，蘇州新房庫存目前積壓了80680套（克而瑞數(shù)據(jù)），二手房掛牌量和南京一樣，也超過11萬套。

此前，根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)量的各城市二手房掛牌房源，11個(gè)城市超過10萬套，南京、蘇州均位居其中。

這樣的局面下，疊加疫情襲擾，市場信心依舊難以恢復(fù)，南京、蘇州才不得不展開救市。

03

短期內(nèi)仍難托起來

關(guān)鍵問題來了，南京、蘇州放松調(diào)控，能托起樓市嗎？

個(gè)人以為，短期內(nèi)仍比較難。

事實(shí)上，在南京蘇州之前展開救市的幾十個(gè)城市所反饋的數(shù)據(jù)，已經(jīng)告訴我們，這一輪救市效果已經(jīng)走出了過往的慣性路線，并不是給點(diǎn)陽光就能燦爛。

原因有二：

第一，樓市當(dāng)前最大的問題，不是有沒有資格買，而是買不買得起。

疫情襲擾三年的背景下，收入縮減的人不在少數(shù)。很多人目前只混得個(gè)溫飽，勉強(qiáng)支撐著生活，疲憊的身軀，無力也無心談房。

央行不久前公布的《2022 年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，目前14.5%的居民認(rèn)為收入 “增加”，71.5%的居民認(rèn)為收入“基本不變”，比上季減少1.1個(gè)百分點(diǎn)，14.1%的居民認(rèn)為收入“減少”。

此外，超過三分之一的人認(rèn)為當(dāng)前就業(yè)形勢嚴(yán)峻。

也就是說，當(dāng)前大家的收入和工作都存在不確定性，這種背景下，手中有閑錢的人并不多，即便有能有富余，也是想著先存起來，保住全家人的生活為先。

數(shù)據(jù)已經(jīng)在證明這一點(diǎn)。央行公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過一半的人傾向于存款，而不是消費(fèi)和投資。

在這種背景下，取消限購限售都不怎么頂用，遑論只是放松了限購限售。

第二，疫情仍是最大的不確定性。

疫情已經(jīng)持續(xù)三年了，仍未消散。目前上海已處在漩渦之中，距離上海最近的蘇州，從2月份以來一直在與疫情戰(zhàn)斗，如今更是承擔(dān)著守住江蘇東大門的重任。

南京方面，每天也在增加。

這種背景下，兩座城市的流動(dòng)性依舊被限制，大大縮小了放松調(diào)控的效果。

更為關(guān)鍵的是，疫情進(jìn)一步?jīng)_擊著大家的錢包。正如網(wǎng)友的自嘲“錢包已經(jīng)跟著政策動(dòng)態(tài)清零了，拿什么買房”。

疫情不結(jié)束，收入不提振，信心不恢復(fù)，再多的救市大招，都是枉然。