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近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控愈加嚴(yán)格，2020年年底房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)頒布后，銀行的涉房貸款愈發(fā)受到關(guān)注。

隨著年報(bào)發(fā)布的高峰期到來，截至2022年4月17日，已有27家上市銀行發(fā)布了2021年年報(bào)，在對(duì)以上27家上市銀行的公司貸款中房地產(chǎn)業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款情況進(jìn)行了梳理后發(fā)現(xiàn)，上市銀行的涉房貸款整體處于增長(zhǎng)趨勢(shì)，但公司貸款中的房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速出現(xiàn)明顯放緩。

此外，截至目前，已有9家上市銀行的房地產(chǎn)貸款占比或個(gè)人住房貸款占比超線，以上銀行均處于調(diào)整過渡期。資產(chǎn)質(zhì)量方面，涉房貸款的不良貸款余額普遍增長(zhǎng)，但個(gè)人住房不良貸款率仍保持在較低水平。

“涉房貸款”余額均有增長(zhǎng) 增速放緩 

截至2022年4月17日，27家已發(fā)布2021年年報(bào)的上市銀行的公司貸款中，房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額合計(jì)約5.84萬億元，較2020年末增加1992.85億元，但增速明顯放緩，同比增長(zhǎng)為3.53%。

圖1：27家已發(fā)布2021年年報(bào)上市銀行的房地產(chǎn)貸款余額及同比變動(dòng)

個(gè)人住房貸款方面，27家上市銀行的個(gè)人住房貸款余額達(dá)31.76萬億元，較2020年末增加約3.01萬億元，增幅為10.49%。

圖2：27家已發(fā)布2021年年報(bào)上市銀行的個(gè)人住房貸款貸款余額及同比變動(dòng)

整體來看，近幾年上市銀行的房地產(chǎn)貸款整體處于增長(zhǎng)趨勢(shì)。其中，公司貸款中的房地產(chǎn)行業(yè)貸款增速在2021年出現(xiàn)明顯放緩，個(gè)人住房貸款增速雖然自2017年以來持續(xù)下降，但目前同比增速仍超10%。

9家銀行涉房貸款占比超紅線 

根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，中資大型銀行(第一檔)、中資中型銀行(第二檔)、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)（第三檔）的房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%和22.5%；個(gè)人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%和17.5%。其中，中資大型銀行中的上市銀行為國(guó)有六大行；中資中型銀行中的上市銀行為股份制銀行以及北京銀行、上海銀行、江蘇銀行。中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)中的上市銀行為不包括第二檔中的上市城商行及農(nóng)商行。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算，截至4月17日，27家已發(fā)布2021年年報(bào)的上市銀行中有9家銀行的房地產(chǎn)貸款占比或個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)。

圖3：27家上市銀行房地產(chǎn)貸款及個(gè)人住房貸款占比情況（截至4月17日）

具體來看，第一檔中資大型銀行的房地產(chǎn)貸款占比整體均達(dá)標(biāo)。個(gè)人住房貸款方面，除中國(guó)銀行和交通銀行以外，其余4家國(guó)有銀行的個(gè)人住房貸款占比均超過30%，其中建設(shè)銀行和郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)，分別為34.04%和33.61%；較2020年末相比，建設(shè)銀行的個(gè)人住房貸款占比略有下降，郵儲(chǔ)銀行則保持不變。

第二檔中資中型銀行中，招商銀行和興業(yè)銀行的兩項(xiàng)涉及房貸占比的指標(biāo)均超過紅線，但較2020年末相比，兩家銀行的涉房貸款占比均有下降。其中，招商銀行房地產(chǎn)貸款與個(gè)人住房貸款占比分別為31.89%和24.68%；興業(yè)銀行分別為32.93%和25.32%。除此之外，中信銀行的個(gè)人住房貸款占比為20.05%，雖仍超監(jiān)管紅線，但已接近上限20%的監(jiān)管要求。

第三檔銀行中，青島銀行和廈門銀行的兩項(xiàng)涉及房貸占比的指標(biāo)均超過紅線。另外，瑞豐銀行的個(gè)人住房貸款超過17.5%的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；鄭州銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比超過了22.5%的監(jiān)管紅線。除此之外，2021年杭州銀行的房地產(chǎn)貸款占比降至20.48%；渝農(nóng)商行的個(gè)人住房貸款占比降至17.35%，均已滿足監(jiān)管要求。

根據(jù)2020年頒布的房地產(chǎn)貸款集中度新規(guī)，對(duì)于部分涉房貸款指標(biāo)超紅線的銀行，監(jiān)管部門也給出了2-4年的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。目前，以上涉房貸款超線的上市銀行仍處于業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期。

不良貸款余額普遍增長(zhǎng) 多數(shù)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良率上行 

截至4月17日，27家已公布2021年年報(bào)的上市銀行中有16家披露了公司貸款中房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款余額情況，其中14家較2020年末出現(xiàn)增長(zhǎng)，僅2家出現(xiàn)下降。

公司貸款中房地產(chǎn)行業(yè)的不良貸款率方面，有19家上市銀行披露了不良貸款率。其中，14家銀行的不良貸款率較2020年末出現(xiàn)增長(zhǎng)，2家下降，1家不良貸款率歸零，另外，郵儲(chǔ)銀行和廈門銀行由于未公布2020年不良率情況，所以不具備可比性。

圖4：部分上市銀行的公司貸款中房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額及不良貸款率（截至4月17日）

截至4月17日，已發(fā)2021年年報(bào)的上市銀行中，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款余額最多的是中國(guó)銀行，為346.94億元，隨后是工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行和中信銀行，不良貸款余額均超過100億元。與2020年末相比，由于上年基數(shù)較小，浙商銀行、蘇州銀行和招商銀行的不良貸款余額增長(zhǎng)較快，同比增長(zhǎng)分別為620.55%、478.26%和375.21%；民生銀行和鄭州銀行同比增長(zhǎng)均超200%；重慶銀行和寧波銀行的不良貸款余額較2020年末出現(xiàn)下降，同比分別下降3.87%和32.07%。

不良貸款率方面，蘇州銀行的房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率偏高，為6.65%較2020年末增加5.29個(gè)百分點(diǎn)，也是增速最快的上市銀行；其次是中國(guó)銀行，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率為5.05%，較2020年末增加0.37個(gè)百分點(diǎn)。除此之外，其余銀行均小于5%。值得注意的是瑞豐銀行，2020年末該行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為13.69%，而2021年該行房地產(chǎn)業(yè)不良率已歸零。

截至4月17日，發(fā)布2021年年報(bào)的上市銀行中有11家披露了個(gè)人住房不良貸款余額情況，其中，僅2家銀行較2020年末下降，8家增長(zhǎng)，另外一家與上年持平。不良貸款率方面，有15家上市銀行披露了不良貸款率，其中，8家下降，6家上升，1家持平。

圖5：部分上市銀行個(gè)人住房不良貸款余額及不良貸款率（截至4月17日）

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，個(gè)人住房不良貸款余額較多的是農(nóng)業(yè)銀行，為188.72億元，其次是工商銀行和建設(shè)銀行，分別為154.6億元和129.09億元。城商行和農(nóng)商行的個(gè)人住房不良貸款余額整體偏少。與2020年末相比，杭州銀行和工商銀行的不良貸余額出現(xiàn)下降，同比分別下降13.1%和4.61%。而鄭州銀行由于2020年基數(shù)較小，增幅超過110%。

不良貸款率方面，截至2021年末，上市銀行個(gè)人住房不良貸款率整體良好，且均小于1%。其中，南京銀行的個(gè)人住房不良貸款率較上年末降幅較多，下降0.07個(gè)百分點(diǎn)至0.4%。蘇州銀行的不良貸款率與上年持平。

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