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本報(bào)記者尹平平

要不是正在學(xué)認(rèn)字的兒子把廣告牌上的字大聲念出來，張維年對(duì)電梯上投放的廣告早就習(xí)以為常，甚至視若無睹。

“醫(yī)療美容!減肥豐胸!”這個(gè)5歲的孩子念完還得意地看向爸爸，仿佛等著被表揚(yáng)。

張維年趕緊扭頭看廣告，這8個(gè)顯眼的大字旁邊，還站著一個(gè)穿著暴露姿勢(shì)撩人的妙齡美女。張維年被美女“盯”得很尷尬。送孩子上幼兒園時(shí)，他跟其他家長說起這件事。對(duì)面樓的大媽叫起來：“你沒注意到嗎?去年情人節(jié)那段時(shí)間，電梯上那個(gè)電視一直在放避孕套的廣告。我們家孫子都會(huì)背那段廣告詞了!”

張維年跑到居委會(huì)要求管一管。居委會(huì)的人告訴他這都是廣告公司跟物業(yè)簽的合同，應(yīng)該找物業(yè)，“其實(shí)按理說，電梯是社區(qū)的公共區(qū)域，你們買房時(shí)都算在公攤面積里的，不光廣告放什么應(yīng)該經(jīng)過你們業(yè)主同意，廣告費(fèi)也應(yīng)該歸全體業(yè)主。”張維年這才意識(shí)到自己蒙受的不僅是精神損失。

張維年家住北京市東城區(qū)東花市一帶，電梯廣告絕非這里獨(dú)有。全北京乃至全國各個(gè)城市，無論居民樓還是寫字樓，電梯廣告俯拾皆是。在人們對(duì)電梯廣告司空見慣的同時(shí)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，電梯廣告的管理和收入分配在很多地方卻始終處于灰色地帶。

電梯廣告收入不菲

電梯廣告其實(shí)價(jià)格不菲，相應(yīng)的，靠電梯廣告所獲營收也是一筆不小的數(shù)目。

記者以要投放電梯廣告為由，聯(lián)系了幾家廣告公司，了解到北京地區(qū)電梯靜態(tài)框架廣告基本上每塊每周的廣告費(fèi)在120元至150元之間。一年下來一塊靜態(tài)框架的廣告費(fèi)在六千至八千元左右。一個(gè)電梯起碼可以安裝3塊靜態(tài)框架廣告，一年下來僅靜態(tài)框架廣告費(fèi)就高達(dá)2萬元左右?？梢圆シ艅?dòng)態(tài)視頻的電子廣告屏收費(fèi)更高。以秒為單位計(jì)費(fèi)，算下來一塊電梯電子廣告屏一周的廣告費(fèi)就高達(dá)六千元左右。

在廣告商們口中，每一個(gè)電梯上的每一塊廣告屏，無論靜態(tài)還是動(dòng)態(tài)，都被稱為一個(gè)“點(diǎn)位”。廣告商們不僅會(huì)把各個(gè)社區(qū)的具體位置、社區(qū)里的樓棟數(shù)、單元數(shù)和電梯總數(shù)提供給客戶，還會(huì)把社區(qū)的交房時(shí)間、房價(jià)和房租水平、業(yè)主入住人數(shù)和入住率，包括入住人群大概是哪種企業(yè)甚至具體是哪個(gè)單位的都調(diào)查得清清楚楚，有針對(duì)性地提供給有不同需求的客戶。

艾迪亞科技傳媒集團(tuán)的一名銷售經(jīng)理告訴記者，這些廣告投放的合同，絕大多數(shù)都是由廣告公司和物業(yè)公司簽訂的。據(jù)北京某大型物業(yè)公司內(nèi)部人士透露，物業(yè)公司實(shí)際收到的電梯廣告費(fèi)用，大致為每塊每年一兩千元。一個(gè)中等規(guī)模的社區(qū)，一年電梯廣告費(fèi)收入少則十幾萬元，多則幾十萬元。

至于電梯廣告內(nèi)容的管理，上述銷售經(jīng)理說，只要不涉及黃賭毒和政治因素，只有極少的物業(yè)公司會(huì)對(duì)廣告內(nèi)容有要求，頂多會(huì)有一些商住兩用的樓拒絕投放其他樓宇的房產(chǎn)廣告。“咱們合同都是跟物業(yè)公司簽的，業(yè)主如果對(duì)內(nèi)容不滿，讓他們跟物業(yè)鬧去，一般也鬧不出個(gè)所以然就不了了之了。”

正好趕上物業(yè)公示年度開支，張維年認(rèn)真看了看貼在電梯旁布告欄的公示，上面并沒有公布電梯廣告收入是多少以及用在哪里了。他用簽字筆在公示的清單下方空白處寫上“電梯廣告費(fèi)呢?”這張公示清單第二天就不見了。“往年物業(yè)開支都公示一周左右，可見他們有多心虛。”張維年對(duì)記者說。

電梯廣告收入屬于全體業(yè)主

記者在實(shí)地采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然絕大多數(shù)居民區(qū)的電梯內(nèi)都被投放了廣告，但不少人并沒有意識(shí)到這筆電梯廣告的收入和自己有關(guān)，更別提向物業(yè)要求說明電梯廣告收入的使用情況。只有極少數(shù)社區(qū)的物業(yè)會(huì)在年度賬目公示中提及電梯廣告收入和支出，即使公示，一般也就是籠統(tǒng)地介紹用于社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)，具體是否照此執(zhí)行，或者到底建了哪些公共設(shè)施，很少有哪家物業(yè)說得清。

北京市朝陽區(qū)京師園小區(qū)的1288戶業(yè)主們卻不同，他們已連續(xù)幾年“真金白銀”地分到了這筆錢。京師園小區(qū)業(yè)委會(huì)主任武志中告訴記者，他們先后向全體業(yè)主發(fā)放過4次電梯廣告收入：第一次是給每戶發(fā)了400元的附近超市購物卡，第二次是為每戶直接抵扣了500元物業(yè)費(fèi)，第三次是給每戶發(fā)了200元的電子購物卡，上個(gè)月則給每戶直接發(fā)了500元現(xiàn)金。

主要是因?yàn)閹准覐V告公司都是與京師園小區(qū)的業(yè)委會(huì)而不是物業(yè)公司簽的合同。武志中向記者介紹說，這并不是他們近些年與物業(yè)公司專門為此打官司爭取來的，而是早在十余年前第一屆業(yè)委會(huì)籌建時(shí)，大家就決定牢牢地把社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營收入抓在能切實(shí)代表業(yè)主權(quán)益的業(yè)委會(huì)手中。

京師園小區(qū)共有5棟居民樓，總計(jì)44部電梯，廣告收入一直保持在每年30余萬元左右。考慮到社會(huì)總體物價(jià)水平上漲，去年京師園小區(qū)業(yè)委會(huì)委員們反復(fù)與各家廣告公司溝通，使廣告年收入上漲至接近50萬元。武志中向記者強(qiáng)調(diào)，從2008年前后小區(qū)開始有公共區(qū)域的廣告收入，十余年來，物業(yè)公司沒有從中得到過一分錢，所有收入都以各種形式返還或用到了全體業(yè)主身上。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。另據(jù)《北京市住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十七條規(guī)定，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)共用部分的經(jīng)營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經(jīng)營收益。

武志中說，這些法律法規(guī)就是他們代表業(yè)主爭取權(quán)益的依據(jù)。不僅電梯廣告，小區(qū)地下室、車輛出入口的燈箱廣告，以及其他公共區(qū)域的使用，決定權(quán)都在業(yè)委會(huì)手中。由業(yè)主代表們共同商議決定如何經(jīng)營和管理，如有經(jīng)營收入該通過什么方式讓全體業(yè)主獲利。

不僅是北京，各地其實(shí)都有地方性法規(guī)涉及電梯廣告等社區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營，并明確收益屬于全體業(yè)主所有。

比如山東省去年開始實(shí)施的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和陜西省頒布的《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》中都明確規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的，所得收益屬于全體業(yè)主共有。此外陜西省自去年2月1日起還專門頒布實(shí)施了《陜西省電梯安全監(jiān)督管理辦法》，其中明確規(guī)定：電梯轎廂內(nèi)部廣告所有收入歸業(yè)主所有，優(yōu)先用于支出電梯維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用。

如何保證業(yè)主從電梯廣告收入中獲益

即使如此，無論在哪個(gè)城市，都很少有業(yè)主能按規(guī)定從中獲益。多數(shù)廣告公司都是和物業(yè)公司進(jìn)行交易。按理說這筆經(jīng)費(fèi)的支出應(yīng)該通過業(yè)主大會(huì)商議決定或者至少由業(yè)委會(huì)監(jiān)督使用。但記者在采訪過程中了解到，很多社區(qū)要么根本就沒有業(yè)委會(huì)，要么業(yè)委會(huì)被個(gè)別人把持著以權(quán)謀私。

在不少社區(qū)中，由于商品房交易，業(yè)主更迭頻繁，即使有想要有所作為的業(yè)委會(huì)主持，業(yè)主卻一盤散沙，沒人關(guān)心公共利益，召開業(yè)主大會(huì)更仿佛天方夜譚，業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)。就算個(gè)別業(yè)主想就電梯廣告的內(nèi)容管理和收入分配與物業(yè)公司理論甚至打官司，卻形單影只無法召集鄰里們支持。

已在京師園小區(qū)住了十幾年的居民戴謙告訴記者，小區(qū)之所以能建立起有效力的業(yè)委會(huì)，離不開這里的群眾基礎(chǔ)：京師園小區(qū)的業(yè)主多是北京師范大學(xué)的教師，還有部分附近醫(yī)院的醫(yī)生和部隊(duì)退休干部，業(yè)主們整體文化素質(zhì)高、維權(quán)意識(shí)強(qiáng)，在小區(qū)建成之初就迅速成立了有公信力的業(yè)委會(huì)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

如此自律自治的業(yè)委會(huì)在全國范圍內(nèi)并非京師園小區(qū)一家。比如西安南郊世家星城小區(qū)業(yè)委會(huì)也很“強(qiáng)勢(shì)”。他們從2014年開始，就和物業(yè)公司簽訂合同，約定包括公共收益的項(xiàng)目在合同期內(nèi)由物業(yè)公司自主經(jīng)營，但所獲收益，三成歸物業(yè)公司，作為日常經(jīng)營、管理的費(fèi)用，另外七成在業(yè)主代表的監(jiān)管下，用于社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)。社區(qū)電梯廣告的經(jīng)營，從物業(yè)公司和廣告公司談判報(bào)價(jià)，到最后業(yè)主代表審查驗(yàn)證等一系列程序，業(yè)主代表都全程參與。

每年幾十萬的電梯廣告收入，若能在有效監(jiān)督下切實(shí)用于社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)或維修上，也能解決不少問題，可如果分到上千戶業(yè)主手里每年也就三五百元而已。但是積極參與京師園小區(qū)業(yè)委會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)的業(yè)主趙東亮告訴記者，之所以業(yè)主代表們商討決定還是把這筆錢分到各家各戶手中，主要是為了吸引業(yè)主們提高對(duì)社區(qū)自治的主人翁觀念，激發(fā)大家參與社區(qū)公共事務(wù)的意識(shí)。

“國家雖然倡導(dǎo)建設(shè)和諧社區(qū)已有多年，但以前大家只關(guān)起門來關(guān)注自己的小家，很多人并沒有參與建設(shè)和管理社區(qū)公共區(qū)域的概念，業(yè)委會(huì)把這筆錢分發(fā)給大家，主要是想告訴大家：社區(qū)的公共區(qū)域是大家的，這里產(chǎn)生的利益也是大家的。”趙東亮向記者強(qiáng)調(diào)，“我們把社區(qū)這個(gè)小環(huán)境治理好，也有利于社會(huì)這個(gè)大環(huán)境的治理。”

不過，去年以來，此前能把電梯廣告收入抓在手里的業(yè)委會(huì)想把這筆錢分給業(yè)主也遇到了困難。京師園小區(qū)業(yè)委會(huì)的會(huì)計(jì)徐春嬌告訴記者，由于國家開始力推法人和其他組織統(tǒng)一社會(huì)信用代碼制度，而業(yè)委會(huì)是居民自治組織，沒有統(tǒng)一社會(huì)信用代碼，因此無法在稅務(wù)部門開具發(fā)票。他們跑遍了街道辦、住建委、北京好幾個(gè)區(qū)的稅務(wù)部門，沒有哪個(gè)機(jī)構(gòu)能夠給業(yè)委會(huì)編碼。

“沒有統(tǒng)一社會(huì)信用代碼，開不了發(fā)票，我們就很難再從廣告商那里拿到錢。”徐春嬌對(duì)記者說，“除非委托物業(yè)和廣告公司簽合同，那這筆錢就又進(jìn)到物業(yè)公司的腰包里，能否再用到業(yè)主身上，可就難說了。”