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在“房住不炒”總基調(diào)下，我國住房保障體系不斷完善。2021年7月國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，即以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。

保障性租賃住房作為我國住房保障體系的重要一環(huán)，也是住房供給側(cè)改革的一大抓手，今年中央、地方政策利好持續(xù)釋放。在政策和市場需求支撐下，保障性租賃住房在房地產(chǎn)市場將占據(jù)越來越重要的地位，這也為房企業(yè)務(wù)發(fā)展帶來新機(jī)遇。

1 11月以來地方政策密集發(fā)布

保障性租賃住房步入“增量提速”階段

自2021年7月《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》出臺，為保障性租賃住房中長期發(fā)展奠定基調(diào)，各省市積極跟進(jìn)，加快制定、落實(shí)地方政策與計(jì)劃。11月以來，浙江、廣東、山東、海南等省份，以及青島、西安、金華、上海等城市相繼發(fā)布了相關(guān)實(shí)施意見或征求意見稿，政策發(fā)布進(jìn)入密集期?？梢灶A(yù)期，2022年保障性租賃住房將加速落地，成為房地產(chǎn)市場的重頭。

此外，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)披露，2021年全國40個(gè)城市計(jì)劃新籌集保障性租賃住房達(dá)到93.6萬套。結(jié)合各省市“十四五”建設(shè)目標(biāo)，保障性租賃住房市場增長空間不容小覷。以上海為例，“十四五”期間計(jì)劃新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套(間)以上，2021-2022年兩年計(jì)劃建設(shè)籌措保障性租賃住房24萬套(間)，完成“十四五”目標(biāo)總量的一半以上。12月15日，新一批保障性租賃住房也已經(jīng)集中開工，共15個(gè)項(xiàng)目約115萬平方米、1.85萬套，“增量提速”勢頭強(qiáng)勁。

保障性租賃住房的加速發(fā)展，為市場帶來新的機(jī)遇，房企作為房地產(chǎn)市場主體，借助自身優(yōu)勢參與其中，或?qū)闃I(yè)務(wù)發(fā)展打開新的局面。

2 房企切入保障性租賃住房領(lǐng)域的兩大路徑

一是，通過“改租”、“納管”形式將存量項(xiàng)目與保障性租賃住房對接。與根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，我國保障性租賃住房供應(yīng)主要路徑包括非居住存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房、市場中現(xiàn)存的各類集中式、分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統(tǒng)。

目前對于房企來說，非住宅存量市場、長租公寓均處于探索期，整體運(yùn)營和盈利都面臨了困境，同時(shí)這些項(xiàng)目也圈定了企業(yè)部分資金，影響資金效率。通過“改租”、“納管”方式與保障性租賃住房對接，改造部分低效率項(xiàng)目，有利于盤活存量資產(chǎn)。同時(shí)也能夠增加保障性租賃住房的供應(yīng)，協(xié)助地方政府完成目標(biāo)任務(wù)，作為參與主體分享稅收、補(bǔ)貼、融資等政策紅利。

二是，與地方平臺公司對接，輸出輕資產(chǎn)服務(wù)。保障性租賃住房的建設(shè)運(yùn)營方一般為地方政府平臺公司，如城投公司、租賃國企。目前進(jìn)入“增量提速”階段，后期運(yùn)營管理效率尤為重要。地方政府平臺市場化運(yùn)作水平整體相對偏低，可能會影響到項(xiàng)目進(jìn)程，這也為引入房企合作提供了契機(jī)。房企與這些公司進(jìn)行業(yè)務(wù)對接，在項(xiàng)目運(yùn)營管理上進(jìn)行合作，對于房企來說也打通了輕資產(chǎn)服務(wù)輸出的一條通道。

3 長租公寓或成有力抓手

運(yùn)營優(yōu)勢國企將受益更大

對于房企來說，是否選擇切入保障性租賃住房領(lǐng)域仍取決于效益，但是在保障性租賃住房政策的指引下，無疑強(qiáng)化了市場“租賃”端，為租賃業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造了更大的空間。我們認(rèn)為，長租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長租公寓運(yùn)營優(yōu)勢房企也將受益更大，尤其具備國企背景的企業(yè)更有利于承接政府保障性租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)與委托管理。今年首部《長租公寓綜合性能評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布，并于11月25日完成首批長租公寓綜合性能評價(jià)工作，評價(jià)體系的規(guī)范也將加速長租公寓品牌的分化，市場將更加關(guān)注長租公寓優(yōu)勢品牌。

但同時(shí)，保障性租賃住房與長租公寓在相當(dāng)程度是“競品”關(guān)系，保障性租賃住房的大力發(fā)展無疑會對長租公寓市場產(chǎn)生沖擊，為房企布局帶來難點(diǎn)。未來房企可從兩大方向突破，謀求二者共生發(fā)展，一方面是主動(dòng)與保障性租賃住房對接，借助政策紅利實(shí)現(xiàn)降本增量，積極拓展細(xì)分領(lǐng)域的市場空間，提供差異化的產(chǎn)品與服務(wù)，掌握市場主動(dòng)權(quán);另一方面則是要?jiǎng)?chuàng)新業(yè)務(wù)模式，挖掘保障性租賃住房之外的租賃需求，為業(yè)務(wù)增長創(chuàng)造更多的增長空間。

相較前兩年以“剝離”、“暫緩”為主調(diào)的局面，今年以來長租公寓預(yù)期回升，品牌、融資、合作等方面動(dòng)作加速跟進(jìn)，也有一些新進(jìn)國企品牌，如珠江實(shí)業(yè)，5月宣布正式進(jìn)軍長租公寓市場，推出“珠實(shí)新寓”首個(gè)產(chǎn)品。盡管風(fēng)向向好，但是長租公寓的探索仍需較長時(shí)間的沉淀，短期內(nèi)或難有成效，房企在布局中仍需重點(diǎn)考慮資金投入、回報(bào)周期、盈利等要素影響，避免激進(jìn)。

總結(jié)：保障性租賃住房政策加速落地，進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場的“租賃”端，也為房企業(yè)務(wù)發(fā)展指引方向。我們認(rèn)為，長租公寓將成為房企在“租賃”端的有力抓手，長租公寓運(yùn)營優(yōu)勢房企也將受益更大。但同時(shí)短期內(nèi)，長租公寓的發(fā)展仍面臨投資回報(bào)周期長、效益低等問題，不確定性較大，未來與保障性租賃住房對接或是一大突破口。