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2021年1月，市場(chǎng)短期資金價(jià)格有不同程度的上漲，部分商業(yè)銀行小幅上調(diào)貸款利率，貨幣市場(chǎng)流動(dòng)性階段性明顯偏緊。市場(chǎng)上有觀點(diǎn)認(rèn)為，此輪流動(dòng)性階段性偏緊、利率上行主要是針對(duì)房地產(chǎn)泡沫。我們認(rèn)為，監(jiān)管部門針對(duì)住房金融政策嚴(yán)格規(guī)范的意圖已經(jīng)比較明確，國內(nèi)房價(jià)上漲過快及其泡沫風(fēng)險(xiǎn)更多體現(xiàn)的是局部、結(jié)構(gòu)性的。過去兩年，全國大部分地區(qū)房價(jià)漲幅逐步回落，僅一線和少數(shù)重點(diǎn)二線、三線城市房價(jià)漲幅相對(duì)較快，成為當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。

“三道紅線”和集中度管理體現(xiàn)住房金融政策連續(xù)性

自2020年三季度開始，金融監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資采取了一系列針對(duì)性的調(diào)節(jié)措施。前有“三道紅線”，對(duì)房企資產(chǎn)負(fù)債的水平和結(jié)構(gòu)提出新的要求;后又發(fā)布銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度的通知(下稱《通知》)，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款的結(jié)構(gòu)提出要求，包括適當(dāng)控制居民購房貸款規(guī)模，嚴(yán)防利用消費(fèi)貸、首付貸資金違規(guī)加杠桿行為;對(duì)房企加強(qiáng)融資管控，包含貸款、信托及境內(nèi)外債券融資。過去幾年居民部門杠桿率增長較快，貸款價(jià)值比LTV從2017年的0.29升至2020年的0.34。“三道紅線”和集中度管理體現(xiàn)了監(jiān)管部門對(duì)住房金融政策的連續(xù)性，是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產(chǎn)金融管理長效機(jī)制的重要舉措。

2019年以來，銀行個(gè)人按揭貸款增速進(jìn)一步有所放緩。2020年全國個(gè)人按揭貸款3萬億，同比增長9.9%，增速較2019年回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人按揭貸款增速已經(jīng)低于同期金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額12.5%的增速。自2016年以來，新增個(gè)人按揭貸款占金融機(jī)構(gòu)新增貸款比例已經(jīng)從19.3%降至13.4%，個(gè)人住房貸款余額占比尚不到20%。可見，當(dāng)前并沒有大幅收縮按揭貸款余額、大幅放緩按揭貸增速的必要。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策出臺(tái)的主要目的是，構(gòu)建規(guī)范性管理的框架。長期以來房地產(chǎn)開發(fā)貸款占整個(gè)貸款的比重始終在7%左右的較低水平，近年來變化不大，升得快的是按揭貸款。結(jié)合貸款質(zhì)量(不良率)綜合考慮，相較個(gè)人住房貸款而言，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款比重下降的空間更小。未來在“三道紅線”的管理下，部分房企杠桿水平較高，負(fù)債規(guī)模增長將有所放緩，將尋求更多元化的融資方式，尤其是在直接融資領(lǐng)域。未來商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速將會(huì)有所放緩，在銀行信貸余額中的比重會(huì)在穩(wěn)定運(yùn)行中有所下降。

三條紅線控制房企杠桿水平對(duì)市場(chǎng)的影響是收縮供給，并不能起到控制房價(jià)的作用，相反可能會(huì)因?yàn)橐鸸┙o放緩而不利于抑制房價(jià)上漲。因此，顯然不能將三條紅線的舉措理解為是為了控制房價(jià)上漲和泡沫。該舉措重要的政策意圖是通過合理控制房企杠桿水平，達(dá)到控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。

根據(jù)上市銀行2020年前三季度所披露的財(cái)報(bào)來看，大部分銀行涉房貸款增速在過去幾年均保持兩位數(shù)增長，存在部分銀行個(gè)人住房貸款超過相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的狀況。“踩紅線”的銀行在未來2-4年時(shí)間內(nèi)將做出相應(yīng)調(diào)整，在控制新增個(gè)人住房信貸增速的同時(shí)，適當(dāng)壓縮存量，達(dá)到監(jiān)管要求。從上市銀行及公開市場(chǎng)信息來看，需要進(jìn)行調(diào)整涉房貸款的銀行規(guī)模相對(duì)有限，涉及到的房地產(chǎn)貸款余額占到整個(gè)金融機(jī)構(gòu)涉房貸款余額的比例約四分之一，主要集中在建行、郵儲(chǔ)、招行、浦發(fā)、興業(yè)等幾家中資大中型銀行。據(jù)測(cè)算，假設(shè)這幾家銀行整體貸款增速運(yùn)行平穩(wěn)，平均每家銀行在2021年涉房貸款或少增1000億到1500億之間，占到各自涉房貸款的比例在5%-10%之間，占到各自銀行貸款余額的比重在1%-3%，占銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款比重約1.5%，應(yīng)當(dāng)說需要調(diào)整的規(guī)模并不大，而且具有2-4年的整改期。而更多的銀行并未踩紅線，客觀上存在填補(bǔ)空缺的可能性?？梢姡O(jiān)管部門的集中度管理政策并不會(huì)帶來房地產(chǎn)貸款增速大幅下滑、占比明顯走低的結(jié)果。從這一點(diǎn)看，集中度政策更多的是具有規(guī)范性和著眼長遠(yuǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的考量，并非是為了達(dá)成短期控制房價(jià)上漲的目標(biāo)。

按上述判斷，當(dāng)前房貸利率全口徑顯著上行的概率也較小。1月份首套房貸平均利率較2020年12月下降了1個(gè)基點(diǎn)，結(jié)合降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本的要求和央行貨幣政策采取“不急轉(zhuǎn)彎”的策略來看，短中期內(nèi)基準(zhǔn)利率LPR向上調(diào)整的概率不大。參考以往涉房信貸收緊時(shí)期的表現(xiàn)來看，住房金融政策在未來6-12個(gè)月內(nèi)可能將保持中性的姿態(tài)，主要還是針對(duì)深圳、廣州、上海等房價(jià)漲幅相對(duì)較大、涉房貸款增速較快的區(qū)域，會(huì)適當(dāng)偏緊一些。

多管齊下針對(duì)性地改善結(jié)構(gòu)性問題

2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次明確提出，要解決好大城市住房供給不足的問題，繼續(xù)實(shí)施“因城施策”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)間人地錯(cuò)配是部分城市房價(jià)高企的首要原因。近期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地方政府正在落實(shí)因城施策的政策理念。2020年，一線城市土地供應(yīng)占地面積同比增長33%，明顯高于二線(9%)、三線(2%)城市的土地供應(yīng)增速。

“十四五”時(shí)期，國內(nèi)將加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，有效擴(kuò)大保障性租賃住房供給。以上海為例，《上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中提出，計(jì)劃2021年新增5.3萬套租賃住房，到2025年形成租賃住房供應(yīng)40萬套以上。

房價(jià)漲跌與涉房貸款增速具有較強(qiáng)的相關(guān)性，未來住房金融調(diào)控將更聚焦重點(diǎn)城市，突出結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，而非“一刀切”。在中央“房住不炒”的政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策將持續(xù)從嚴(yán)和規(guī)范。尤其是在結(jié)構(gòu)上，合理調(diào)節(jié)大中型商業(yè)銀行在熱點(diǎn)城市的涉房貸款，對(duì)緩解局部住房金融風(fēng)險(xiǎn)將起到關(guān)鍵的作用。1月27日起，廣州四大行房貸全線漲價(jià)，房貸利率整體上調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

在地方政府層面，按照“因城施策”原則，針對(duì)熱點(diǎn)城市繼續(xù)采取限購、限貸、限價(jià)等調(diào)控措施，并單列租賃住房土地指標(biāo)，加大租賃住房供給建設(shè);從供需兩端出臺(tái)政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行為主要目標(biāo)。包括上海、深圳、廣州、杭州、成都、廈門、南京等主要熱點(diǎn)城市都相應(yīng)出臺(tái)了管控政策，從土地、銷售和信貸領(lǐng)域?qū)嵤┚C合管理。未來政策主線重在建立規(guī)范和長效機(jī)制，會(huì)取得比以往注重金融總量調(diào)控更好的政策效果。