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在貝殼找房成立3周年之際，貝殼研究院通過(guò)對(duì)全國(guó)307個(gè)城市居民調(diào)研，推出《2021年新居住消費(fèi)調(diào)查報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)，從租與購(gòu)、現(xiàn)實(shí)與期待、居住空間內(nèi)部與外部等多視角，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)偏好、消費(fèi)行為及消費(fèi)痛點(diǎn)等進(jìn)行分析?！秷?bào)告》發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者在住房消費(fèi)領(lǐng)域需求變化呈現(xiàn)出“在居住空間方面，追求個(gè)性化、審美化、輕奢化等”;“在居住生活品質(zhì)方面，需求從房屋本身向社區(qū)配套、鄰里關(guān)系等外部延展”等特點(diǎn)。

人均居住面積35.9平方米

但大城市仍有難題

“居者有其屋”，住的問(wèn)題得到一定程度緩解，但大城市仍有困難。

貝殼研究院調(diào)查顯示，過(guò)半數(shù)受訪者居住的是自有房屋，占比約為56.7%;家庭平均住房建筑面積(取截面算數(shù)平均數(shù))約為104.8平方米。1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積僅為6.7平方米，按照家庭人均三四口計(jì)算，家庭住房建筑面積僅約為20.1-26.8平方米。此后40年，尤其是1998年房改以來(lái)，我國(guó)進(jìn)入商品房時(shí)代，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積獲得了巨大提升。

不過(guò)，無(wú)論是從調(diào)研數(shù)據(jù)還是從平臺(tái)成交數(shù)據(jù)看，居住面積總體呈現(xiàn)“城市越大，房子越小”的特征，大城市的住房需求問(wèn)題較為突出。根據(jù)貝殼2021年1-3月重點(diǎn)40城成交數(shù)據(jù)顯示，一線城市套均成交面積約為75.3平方米，人均面積約為25.1平方米(按照戶均三口計(jì)算);新一線套均成交面積約為86.6平方米，人均面積約為28.9平方米;二線城市套均成交面積約為87.8平方米，人均面積約為29.3平方米。

對(duì)于大城市中的新市民，住房空間需求更強(qiáng)烈。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)了選擇獨(dú)立整租的客群，匯總計(jì)算發(fā)現(xiàn)，2350個(gè)調(diào)查樣本租賃的套均面積約為75.8平方米。

一線城市客群租賃的套均面積約為62.9平方米，新一線城市客群租賃的套均面積約為75.8平方米，二線城市客群租賃的套均面積約為75.7平方米，三四線城市客群租賃的套均面積約為84.6平方米。

總體而言，城市能級(jí)越高，受制于居住支出壓力、城市戶型結(jié)構(gòu)特征及職住均衡等因素，人們選擇的租賃面積相對(duì)越小。

平均購(gòu)房年齡33.3歲

不同城市青年人住房難題各有差異

住房消費(fèi)，最大的消費(fèi)者是青年人，但不同城市的青年人面對(duì)的問(wèn)題有差異。

貝殼研究院以40城為研究樣本，成交數(shù)據(jù)測(cè)算了購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房年齡，新房和二手房購(gòu)房者平均年齡在33.3歲左右。分二手房、新房看，一線城市購(gòu)買(mǎi)新房的平均年齡約為34.4歲，購(gòu)買(mǎi)二手房的平均年齡約為35.1歲，兩者相差將近一歲。分具體城市看，天津人二手房購(gòu)買(mǎi)年齡最晚，為37.2歲;成都最早，為31.6歲。在高能級(jí)城市，受制于城市高房?jī)r(jià)及限購(gòu)政策等影響，消費(fèi)者購(gòu)房置業(yè)難度相對(duì)較大，需要更長(zhǎng)時(shí)間財(cái)富積累才能實(shí)現(xiàn)。

此外，年輕人的住房難題還在于買(mǎi)房很少能“一步到位”，換房需求始終存在。在已購(gòu)房人群中，只有31.5%受訪者表示自己沒(méi)有換房打算。換房主要是為了改善居住環(huán)境(50.2%)和子女教育(39.5%)。

從不同維度上交叉分析發(fā)現(xiàn)，換房需求受代際、城市等級(jí)和家庭收入等影響有強(qiáng)弱差異。調(diào)查人群中，“80后”的換房需求最強(qiáng)烈，有37.1%的受訪“80后”計(jì)劃在三年內(nèi)換房，而“90后”的這一比例為30.56%，相差6.54個(gè)百分點(diǎn)，相比其他代際，“80后”正面臨著子女教育、父母養(yǎng)老等帶來(lái)的家庭結(jié)構(gòu)變化和對(duì)房屋的多元化需求，因此產(chǎn)生的換房需求更強(qiáng)烈;此外，收入對(duì)換房需求影響也較大，月收入在1萬(wàn)元以下、1.1萬(wàn)-2萬(wàn)元的受訪者計(jì)劃未來(lái)三年內(nèi)換房的比例分別為28.2%、34.5%，而收入在2.1萬(wàn)-5萬(wàn)元、5萬(wàn)元以上的受訪者三年內(nèi)計(jì)劃換房的比例為47.73%和40.18%。

買(mǎi)房或租房，一直是困擾當(dāng)代年輕人的另一個(gè)問(wèn)題。在此次調(diào)查中，有49.8%的受訪者不能接受長(zhǎng)期租房而不買(mǎi)房，認(rèn)為有房才有安全感;有39.2%的受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)太高買(mǎi)不如租，可以接受長(zhǎng)期租房。

雖然在年輕人中堅(jiān)持買(mǎi)房仍是主流，但對(duì)待“房租不買(mǎi)”的態(tài)度有趨多的勢(shì)頭。調(diào)查顯示，有40.73%的“90后”表示可以接受長(zhǎng)期租房不買(mǎi)房，而“70后”接受“房租不買(mǎi)”的比例僅為26.69%，相差14.04個(gè)百分點(diǎn)。

“1公里生活圈”綜合評(píng)分3.24分

居住軟、硬環(huán)境提升成品質(zhì)居住關(guān)鍵

居住生活質(zhì)量不僅取決于房子本身，也取決于配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、鄰里關(guān)系。特別是在一線城市，80%受訪者單程通勤時(shí)間超過(guò)半小時(shí)，休息時(shí)間有限，小區(qū)周邊配套會(huì)極大影響生活品質(zhì)。

配套設(shè)施中，生鮮超市是城市生活“剛需”。雖然近些年快遞上門(mén)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等新服務(wù)發(fā)展迅速，但下班后逛逛超市，對(duì)不少人仍是生活中不可缺少的煙火氣。

除了“有的住”，人們更想“住得好”。研究假設(shè)未來(lái)居住改善時(shí)如何選擇，30.4%受訪者最關(guān)心臥室;14.2%受訪者最關(guān)注廚房。下班后能自在地睡一覺(jué)或者下廚做一頓美食，或許是當(dāng)代城市人對(duì)美好生活的直接想象。

能自己設(shè)計(jì)“理想家”，也成為很多人住房新需求。對(duì)于裝修，50.3%受訪者傾向于自己設(shè)計(jì);39.2%的人愿意全屋委托。在個(gè)性和便利之間，更多人選擇前者。

裝修時(shí)，智能家居也必不可少。各類(lèi)設(shè)備中，用戶購(gòu)買(mǎi)意愿最高的是智能門(mén)鎖(16.4%)、空氣凈化器/凈水器(16.4%)以及掃地機(jī)器人(14.8%)。可以看出，方便、健康是人們購(gòu)買(mǎi)智能家居設(shè)備時(shí)最關(guān)注的因素。

除了以上硬件設(shè)施環(huán)境，鄰里關(guān)系這樣的軟性條件也極大影響人們居住質(zhì)量。和“年輕人不愛(ài)社交”這樣的普遍認(rèn)知不同，調(diào)研發(fā)現(xiàn)53%受訪者期待互幫互助的鄰里關(guān)系，更有16.5%的人希望和鄰居親如一家。“遠(yuǎn)親不如近鄰”，在當(dāng)下依然沒(méi)有過(guò)時(shí)。

在“房住不炒”的大政策下，2020年，“十四五”規(guī)劃提出“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”;2021年，政府工作報(bào)告也提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題”“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，持續(xù)關(guān)注住房需求問(wèn)題。

居住需求是我國(guó)當(dāng)前最大的內(nèi)部需求。新時(shí)代下，人們對(duì)于居住需求的內(nèi)涵和邊界正在發(fā)生深刻變化，人們不只是要解決住的問(wèn)題，還在如何提升生活品質(zhì)上不斷探索。人們的關(guān)注視野不僅在居住空間上，綠化、物業(yè)、公共設(shè)施等硬性外部配套，以及社區(qū)文化、鄰里關(guān)系等軟性外部條件同樣受到關(guān)注，國(guó)家提出“解決好大城市住房突出問(wèn)題”，無(wú)疑能夠讓這些需求得到不斷回應(yīng)。