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探索新的發(fā)展模式，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新主題。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年政府工作報(bào)告均明確指出，房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。

證監(jiān)會(huì)、國(guó)資委、全國(guó)工商聯(lián)近日聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于進(jìn)一步支持上市公司健康發(fā)展的通知”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“12條”)，提出12條務(wù)實(shí)舉措支持上市公司發(fā)展，維護(hù)資本市場(chǎng)穩(wěn)定。其中對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)著墨頗多，并提出：堅(jiān)持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。對(duì)此，房地產(chǎn)業(yè)界給予高度評(píng)價(jià)并積極建言獻(xiàn)策。

有民營(yíng)房企高管表示，對(duì)房企而言，關(guān)鍵是要樹(shù)立信心。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，只要堅(jiān)持市場(chǎng)化管理，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一定會(huì)越來(lái)越好。此次多部門(mén)聯(lián)合表態(tài)和定調(diào)，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展非常重要。有行業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為，“12條”的發(fā)布，是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)重要分水嶺，以探索新模式為引領(lǐng)，房企融資及并購(gòu)雙管齊下推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)將告別寒冬。

探索房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式

12條舉措中，有不少與房地產(chǎn)上市公司密切相關(guān)，其中第2條明確，堅(jiān)持“房住不炒”，依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)自身風(fēng)險(xiǎn)管理，密切關(guān)注市場(chǎng)形勢(shì)和行業(yè)變化，嚴(yán)格防范、妥善化解各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

實(shí)際上，探索新的發(fā)展模式，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新主題。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年政府工作報(bào)告均明確指出，房地產(chǎn)要“探索新的發(fā)展模式”。

萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮前不久在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上談及行業(yè)集中度提高問(wèn)題時(shí)說(shuō)，這里面有個(gè)基本邏輯——誰(shuí)能夠用新的發(fā)展方式誰(shuí)就能進(jìn)，按照原來(lái)傳統(tǒng)的增長(zhǎng)方式就要退。“原來(lái)傳統(tǒng)方式的特點(diǎn)是以速度規(guī)模作為加法，以高金融杠桿作為乘法的發(fā)展模式。凡是沿著過(guò)去這種模式走下去的，可能都會(huì)退。如果說(shuō)今天不再簡(jiǎn)單追求速度規(guī)模，不再用高金融杠桿，我覺(jué)得都能活下來(lái)。”郁亮表示，進(jìn)退取決于企業(yè)經(jīng)營(yíng)是否穩(wěn)健，要發(fā)展就要轉(zhuǎn)換到新的模式上去。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，房地產(chǎn)新的發(fā)展模式是個(gè)很大的命題，行業(yè)良性循環(huán)、租購(gòu)并舉、長(zhǎng)效機(jī)制、存量運(yùn)營(yíng)、金融供給側(cè)改革(比如REITs)等，都是新模式的內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商、地方政府、金融機(jī)構(gòu)、居民購(gòu)房消費(fèi)，都要探索新的模式。比如，新的開(kāi)發(fā)模式，就是告別“快周轉(zhuǎn)、高杠桿”，轉(zhuǎn)向高質(zhì)量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);新的供給模式，就是“租購(gòu)并舉”，發(fā)展住房租賃、搞存量運(yùn)營(yíng);新的消費(fèi)模式，就是先租后買(mǎi)，先小后大，梯度消費(fèi);新的管理模式，就是長(zhǎng)效機(jī)制、“一城一策”，精細(xì)化。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，“依法依規(guī)支持上市房企積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型”，意味著房地產(chǎn)代建將具有廣闊的發(fā)展空間，租賃、城市更新、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理等是新發(fā)展模式的重要方向，這些領(lǐng)域?qū)⒌玫浇鹑诘戎攸c(diǎn)支持。

“企業(yè)自身情況不同，適用于不同的轉(zhuǎn)型模式。”劉水表示，參考發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體頭部企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)下我國(guó)房企的新發(fā)展模式，根據(jù)企業(yè)資源規(guī)?？煞譃槿N模式：模式一，專(zhuān)注開(kāi)發(fā)，區(qū)域中小型房企應(yīng)專(zhuān)注開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，提質(zhì)增效;模式二，開(kāi)發(fā)+輕資產(chǎn)，輕重并舉，中型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)延伸輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，發(fā)揮職業(yè)團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，聚焦服務(wù)效率;模式三，開(kāi)發(fā)+輕資產(chǎn)+資產(chǎn)管理，綜合性大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，并拓展資產(chǎn)管理。

優(yōu)質(zhì)企業(yè)收并購(gòu)有助良性循環(huán)

自2020年8月，房企融資新規(guī)“三道紅線”出臺(tái)之后，部分民營(yíng)房企因流動(dòng)性危機(jī)陷入困境。2021年12月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。“12條”中也明確提到“支持民營(yíng)企業(yè)并購(gòu)重組”。

“當(dāng)前發(fā)生債務(wù)違約的房企中，有相當(dāng)一部分是上市民營(yíng)房企，有些房企在通過(guò)引入戰(zhàn)投、出售項(xiàng)目資產(chǎn)、債務(wù)展期等方式自救。”劉水表示，總體來(lái)看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清速度仍然較慢。“12條”支持民營(yíng)企業(yè)并購(gòu)重組，將有利于發(fā)生債務(wù)違約的房企加快出清風(fēng)險(xiǎn)。

2021年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言非常特殊。受多方面因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)并購(gòu)交易迎來(lái)寒潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年全年，地產(chǎn)業(yè)標(biāo)的位于境內(nèi)且已完成的并購(gòu)數(shù)量達(dá)273起，并購(gòu)總額約827.83億元，但以總金額計(jì)，較2020年大幅下降75.23%。

進(jìn)入2022年以來(lái)，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)迅速升溫。比如，華潤(rùn)萬(wàn)象生活分別斥資10.6億元和22.6億元“收編”禹洲物業(yè)和中南服務(wù)，碧桂園服務(wù)收購(gòu)中梁百悅智等。

有房企高管表示，優(yōu)質(zhì)企業(yè)并購(gòu)困難企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)會(huì)有幫助，這與探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式有異曲同工之妙。在并購(gòu)重組中，也在實(shí)踐新模式的探索，在提升行業(yè)集中度時(shí)，也會(huì)催生新的發(fā)展路徑。只是所有的市場(chǎng)化并購(gòu)，都存在諸多博弈，需要并購(gòu)雙方看清大勢(shì)，以共贏思維去實(shí)踐。

有利穩(wěn)定民企發(fā)展預(yù)期

“12條”還對(duì)房企融資問(wèn)題給予新希望。當(dāng)前房企債務(wù)融資并不易。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年1至3月，房企信用債發(fā)行總額為1162.9億元，同比下降32.7%;海外債發(fā)行總額為124.1億元，同比大幅下降89.8%。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債融資占比為90.4%，同比上升31.7個(gè)百分點(diǎn)，成為房企債券類(lèi)融資的絕對(duì)主力。

劉水表示，“12條”提出完善民營(yíng)企業(yè)債券融資支持機(jī)制，意味著民營(yíng)房企發(fā)債融資將得到支持，將有利于緩解民營(yíng)房企融資難的狀況，有助于穩(wěn)定企業(yè)預(yù)期。

有房企高管認(rèn)為，資本市場(chǎng)支持上市房企融資，可能更多還是從債權(quán)入手，增發(fā)、配股等股權(quán)類(lèi)融資能否放開(kāi)難以判斷，最大的可能是募資投向是針對(duì)新發(fā)展模式的項(xiàng)目，有可能適度放開(kāi)。“現(xiàn)在房住不炒，不允許房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段的方向不變。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，沒(méi)有進(jìn)行新發(fā)展模式探索的地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資的可能性不大”。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來(lái)，房地產(chǎn)從去年四季度開(kāi)始，從中央到地方政策暖風(fēng)頻吹，體現(xiàn)出高層穩(wěn)定市場(chǎng)，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)的意圖。“12條”提到的“妥善化解各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)”也是在釋放相關(guān)信號(hào)，希望能夠用多方面的力量來(lái)化解風(fēng)險(xiǎn)。

中泰證券研究所政策專(zhuān)題組負(fù)責(zé)人、首席分析師楊暢表示，“12條”提出要“充分發(fā)揮民營(yíng)上市公司在穩(wěn)定增長(zhǎng)、促進(jìn)創(chuàng)新、增加就業(yè)、改善民生方面的重要作用”，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)尤其是民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展預(yù)期。 張 良