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消費領(lǐng)域正在持續(xù)發(fā)力。

4月25日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進一步釋放消費潛力促進消費持續(xù)恢復(fù)的意見》(下稱《意見》)。為加快構(gòu)建新發(fā)展格局，綜合施策釋放消費潛力，促進消費持續(xù)恢復(fù)，國務(wù)院此次按照目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向相結(jié)合、短期支持和中長期促進相兼顧的要求，一共提出了五方面二十項舉措。在這些舉措中，明確提出需重點關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域的公共消費以及深化用地用房保障。

那么，此次《意見》關(guān)于住房領(lǐng)域促消費有何亮點?意義何在?

租賃住房首次納入公共消費

消費是最終需求，是暢通國內(nèi)大循環(huán)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和重要引擎，對經(jīng)濟具有持久拉動力，事關(guān)保障和改善民生。

3月以來，國內(nèi)疫情多發(fā)頻發(fā)，對消費市場沖擊較大，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，3月社會消費品零售總額34233億元，同比下降3.5%。一季度全國居民人均消費支出6393元，其中居住消費支出1435元，占比22.5%。

《意見》明確要綜合施策釋放消費潛力，促進消費持續(xù)恢復(fù)。住房消費是居民消費的重要組成部分，也是促銷費的重要內(nèi)容。

租購并舉是住房制度改革的方向之一，“十四五”規(guī)劃綱要明確，要加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。推動改善住房條件是重點領(lǐng)域非基本公共服務(wù)擴容的重要內(nèi)容，也是增加住房領(lǐng)域公共消費的重要舉措。

《意見》提出要完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。

同時，《意見》首次將租賃住房納入公共消費范疇，明確了租賃住房的準(zhǔn)公共物品屬性，預(yù)計未來將繼續(xù)出臺支持租賃住房發(fā)展的政策。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提出，之前政策多是將長租房、保障性租賃住房、公積金提取和使用置于房地產(chǎn)發(fā)展框架下討論，而《意見》從更廣泛的消費視角關(guān)注住房消費。

支持提取公積金用于租房

公積金是城鎮(zhèn)職工的長期住房儲金，加大公積金提取和使用政策支持，可以推動合理住房需求釋放。

整體來看，雖然各地公積金消費存在結(jié)構(gòu)性差異，但用于購買、建造、翻建、大修自住住房，以及償還房貸本息仍是公積金的主要用途。“十四五”規(guī)劃綱要明確，要改革完善住房公積金制度，健全繳存、使用、管理和運行機制。

《意見》提出，要支持繳存人提取住房公積金用于租賃住房，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。

目前在各地的公積金制度政策和實踐中已有相關(guān)內(nèi)容涉及。如上海在《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》中提出，探索住房公積金對租購并舉住房制度的支持方式，開展既有多層住宅加裝電梯提取住房公積金業(yè)務(wù)等。2021年8月6日起，上海將職工提取公積金支付房租月提取限額從2000元提高到2500元。

再如北京今年1月12日發(fā)布《關(guān)于住房公積金支持北京老舊小區(qū)綜合整治的通知》，將危舊樓房改建項目、與住房直接相關(guān)的樓本體改造項目納入公積金提取范圍，以繳存人在危舊樓房改建中分攤的改造成本實際出資額和在相關(guān)改造項目中分攤的改造成本實際出資額為提取限額。

實際上，住房租賃、支持老舊小區(qū)改造等正成為優(yōu)化公積金使用政策的重要方向。

從各地公積金制度實踐來看，隨著租購并舉的住房制度改革推進，住房租賃正成為部分城市公積金提取的主要用途之一。如2020年和2021年，深圳公積金提取用于租房的比例分別為42.1%和36.94%。

支持老舊小區(qū)改造也是擴大公積金使用范圍的重要內(nèi)容。在各地公積金2021年年報中，上海、廣州、杭州、成都等城市均將公積金提取支持老舊小區(qū)改造占提取額比單列。但目前各地公積金提取用于支持老舊小區(qū)改造占比不高，大都在1%甚至0.1%以下。

業(yè)內(nèi)：有助于推動地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在高房價的背景下，住房消費的主力將是新市民、無房戶的租賃消費，尤其是長租房、保租房，構(gòu)建多元租賃消費，既有市場化的租賃，也有保證性質(zhì)的租賃?！兑庖姟分С掷U存人提取住房公積金用于租賃住房，目的也即降低租賃消費的成本，這也從側(cè)面表明，當(dāng)下新市民的消費能力不足，收入更是受到了疫情反復(fù)的沖擊，因此需要降低消費成本，而提取公積金用于租賃消費，是成本最低的租賃消費。

嚴躍進表示，關(guān)于保障性租賃住房、公積金提取用于租賃住房消費、公積金提取用于電梯加裝等表述，是這兩年房地產(chǎn)發(fā)展一直強調(diào)和探索的，說明這類領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)受到重視。傳統(tǒng)購房的消費也將是各地未來積極提振的重點，但將重點體現(xiàn)在剛需保障、改善激活等領(lǐng)域，因此后續(xù)各地對于購房方面的消費刺激也將繼續(xù)提速，提供金融和住建等方面的政策支持。

貝殼研究院高級分析師黃卉認為，未來完善長租房政策應(yīng)該重點從增加租賃市場有效供給和健全租賃市場監(jiān)管體系兩方面著力。

在增加租賃市場有效供給方面，一要加大降低土地成本和改造成本的力度，建議在市中心、產(chǎn)業(yè)園或交通便利的區(qū)域增加租賃土地供給，同時創(chuàng)新土地出讓價格定價機制，減輕租賃土地負擔(dān)。二要拓寬企業(yè)融資渠道，降低金融財稅成本。建立適合租賃企業(yè)的信用評價體系，創(chuàng)新租賃企業(yè)的擔(dān)保方式，加大金融機構(gòu)的信貸支持。建立綠色通道支持住房租賃企業(yè)發(fā)行公司信用類債券或ABS，擴大房產(chǎn)稅或增值稅稅率優(yōu)惠范圍。

在健全租賃市場監(jiān)管體系方面，加快租賃立法，完善整體租賃周期中各方的法律責(zé)任，保障租賃雙方的合法權(quán)益。同時穩(wěn)步健全住房租賃管理服務(wù)平臺，建立租賃企業(yè)與政府平臺的信息互通機制，完善租賃企業(yè)的備案和信用管理體系，倒逼租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營行為。

另外，專家分析表示，《意見》提出的公共消費，將對城市的很多領(lǐng)域帶來刺激和推動作用。比如保障性租賃住房的消費提振，對于保障新市民的住房需求有積極影響，將對各個城市后續(xù)租賃消費的模式產(chǎn)生引導(dǎo)作用。對于房企和投資者而言，把保障性租賃住房業(yè)務(wù)作為提振消費的重要抓手，既有商業(yè)價值，也有社會價值。