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昨天上午，深圳一套學(xué)區(qū)房拍賣上了熱搜。

原因是，這套法拍的房子是深圳著名“愛馬仕”學(xué)區(qū)房小區(qū)--國城花園，而拍賣的價格與2月初同一戶型房源相比，狂降了662萬元。

消息一出，網(wǎng)上瞬間炸鍋。深圳最保值的學(xué)區(qū)房都大降價了，炒房真的不香了?

一、學(xué)區(qū)房泡沫破裂

其實這次深圳學(xué)區(qū)房的大幅降價早有預(yù)兆。

自2月8日深圳官方指導(dǎo)價發(fā)布以來，二手房市場就一直接近冰封，不僅這些頂級學(xué)區(qū)房的房源拍賣價格大降，連業(yè)主放盤價也開始下跌。

南山區(qū)觀海臺的樓盤房源，兩天內(nèi)報價下調(diào)140萬。其中，5月7日下降110萬;5月8日，業(yè)主又下調(diào)了30萬。該樓盤位于南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)，有配套名校。

此外，去年漲幅靠前的八卦嶺片區(qū)上個月一周內(nèi)也大降10%。公開數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房(含自助)網(wǎng)簽量為4396套，環(huán)比下滑9.7%。

而上個月底，學(xué)區(qū)房問題也被中央政治局會議點名。會議明確提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價。

而在中央點名學(xué)區(qū)房之前的2個月以來，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京、上海、寧波、深圳、廈門、合肥、重慶、無錫、金華、銅陵等城市明確出臺了針對學(xué)區(qū)房的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括嚴(yán)肅查處惡意炒作學(xué)區(qū)房行為、發(fā)布熱點學(xué)區(qū)二手房交易參考價格、打擊代持炒房、學(xué)區(qū)房限購等內(nèi)容。

可見，從中央到地方都表達了明確的壓制學(xué)區(qū)房泡沫、控房價穩(wěn)房價的觀點。

因此，本次深圳學(xué)區(qū)房的大幅降價也在情理之中了，除深圳外，其他一線城市，在學(xué)區(qū)房的降溫方面也是效果顯著。

據(jù)了解，整治學(xué)區(qū)房炒作，成為了北京樓市今年調(diào)控的重點之一。上個月，北京市連續(xù)四次點名學(xué)區(qū)房，要求嚴(yán)厲打擊房屋銷售、租賃市場違法違規(guī)行為;存量房銷售方面的整治重點之一，就是借學(xué)區(qū)房等炒作房價。

今年3月16日，上海也發(fā)布了高中招生新規(guī)，其中將優(yōu)質(zhì)高中資源以名額分配的方式進行配置。而在“名額分配”到校的情況下，新政出臺后，上海“牛小牛中”學(xué)區(qū)的“老破小”率先降價，而整個學(xué)區(qū)房市場也發(fā)生了新的變化。目前招生新政已滿月，學(xué)區(qū)房降溫明顯。知名雙學(xué)位的梅園片區(qū)被曝出，房源一夜下降60萬元。

二、調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力

總體來看，目前全國各大城市學(xué)區(qū)房交易確實出現(xiàn)松動，但個例也不能代表全部，原因是本次很狂降665萬的學(xué)區(qū)房屬于法拍房。而所謂法拍房，就是成交價有不確定性，一般都會低于市場價，而根據(jù)深圳政府給出的該小區(qū)二手房指導(dǎo)價，從起拍價開始就降低了許多。

不過，深圳房價的降溫已是大勢所趨。不管是4月深圳7部委聯(lián)合出手對于炒房團伙“深房理”進行立案調(diào)查，還是5月對小額貸的監(jiān)管，亦或是最近對小產(chǎn)權(quán)房的整治，都可看到，嚴(yán)控炒房和學(xué)區(qū)房的降溫勢在必行。

除了宏觀政策上的嚴(yán)控，微觀調(diào)控也在接連落實。

日前，繼5月初深圳建行上調(diào)房貸利率后，又有工、農(nóng)、中、交、招等深圳多家銀行跟進，相繼上調(diào)房貸利率。截至今日，深圳五大行+招行的房貸利率已全部上調(diào)，如今貸款與此前相比放款條件更為嚴(yán)苛，放款時間延長之外，也增加了還貸壓力，很大程度上打擊了市場的買房積極性。

不止深圳，據(jù)統(tǒng)計全國房貸平均利率已經(jīng)連續(xù)4個月上行，樓市加息潮已經(jīng)來了。公開數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，全國42個重點城市首套房貸款平均利率環(huán)比上漲了4BP，為5.31%;二套房貸款平均利率環(huán)比上漲了2BP，為5.59%，而這是自2021年2月份開始上漲以來連續(xù)第3個月上漲。此前，在2020年3月份至2020年底，全國房貸利率水平曾一直呈現(xiàn)下降的趨勢。

在房地產(chǎn)集中度的管理下，房貸利率的實際水平和LPR之間的背離越來越大。銀行信貸額度收緊、房貸加息、放款期限延長等一系列市場表現(xiàn)則促使了樓市的調(diào)控效果繼續(xù)釋放。貝殼首席分析師許小樂預(yù)測，未來，除熱點大中城市之外，預(yù)計會有更多的城市進入房貸加息的行列，樓市的成交量也將維持高位調(diào)整的狀態(tài)。

總之，監(jiān)管層一系列的政策的出臺都有助于明顯壓縮以學(xué)區(qū)房代表的炒房空間，對于打擊學(xué)區(qū)房投資具有非常直接的效果。

三、地產(chǎn)板塊邏輯變了

自去年疫情以來，我國房價和成交量都再創(chuàng)新高，全國商品房均價為9860元/平米，漲幅達到了5.8%。而從今年前四個月樓市情況可看出，樓市的“升溫”仍在持續(xù)。

在此背景下，今年全國房地產(chǎn)的調(diào)控政策次數(shù)也超過了140次，頻率甚至高過“一天一策”，政策成為了防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“火苗”的主要工具之一，從目前趨勢看，下半年降溫效果椰漿持續(xù)顯現(xiàn)。

從資本市場上看，目前地產(chǎn)板塊萎靡不振。市場資金對于地產(chǎn)板塊的情緒非常脆弱，自2020年以來，地產(chǎn)板塊一直都不受市場資金待見，房地產(chǎn)板塊的總市值已累計跌去了3272億元。近兩個月來，萬科A、保利地產(chǎn)等股價也是持續(xù)走弱。

目前房地產(chǎn)板塊的邏輯明顯改變，集中供地新規(guī)之下，拿地競爭更加激烈，但賣房卻被限價，因此房企利潤空間被壓縮。而隨著于“房住不炒”的政策定調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控仍會持續(xù)，央行貨幣政策邊際趨緊，房地產(chǎn)板塊萎靡勢態(tài)或?qū)⒊掷m(xù)。

因此，不管從監(jiān)管層的態(tài)度、政策的風(fēng)向，還是市場對地產(chǎn)板塊的未來預(yù)期都可看出，樓市拐點已至，瘋狂的炒房時代已經(jīng)過去。經(jīng)過一系列的政策調(diào)控，房價終將趨穩(wěn)。作為消費者亦堅持房住不炒，讓房子回歸居住屬性才是大勢所趨。