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樓市調(diào)控政策“井噴式”出臺后，多地出現(xiàn)二手房掛牌量上升的情況，成都表現(xiàn)則尤為明顯。

記者在鏈家網(wǎng)看到，目前成都對外展示出來的二手房源，高達(dá)165818套，其中七日內(nèi)新上的房源便有13471套。多位當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介表示，近期成都樓市新政出臺后，新增客源、看房客戶都多了很多，同時新掛牌的房源也明顯增加。

上述新政，即成都在一個月內(nèi)，連續(xù)兩次出臺的樓市松綁政策。5月16日，成都官方發(fā)文，優(yōu)化房企預(yù)售條件及預(yù)售資金監(jiān)管額度，支持剛需購房者住房需求;5月31日，成都再次從限購、限售、增值稅、公積金貸款政策等多方面入手，促進(jìn)市場修復(fù)。

作為備受年輕人喜愛的美食與旅游勝地，成都在2010年到2020年間，吸引了超500萬人口流入，也因此為房地產(chǎn)市場提供了較為穩(wěn)固的支撐。今年四月份，成都新房價格環(huán)比上漲0.8%，二手房價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅均居全國70城之首。

但同比來看，當(dāng)下成都樓市的表現(xiàn)仍弱于去年同期。新政的出臺，目的便是全方位釋放樓市需求，提升買賣雙方入市意愿，提高市場活躍度。一位當(dāng)?shù)貥I(yè)主稱，自己前兩年買的房子漲了不少，打算賣了換個小戶型，余下現(xiàn)金以備不時之需。

二手房掛牌量激增

最近兩個月，各地樓市政策熱鬧不已。據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年以來超過百城放松調(diào)控政策，政策頻次超300次，其中5月政策優(yōu)化次數(shù)超百次，明顯高于4月。

超三百次調(diào)控后，各地二手房市場率先有所反應(yīng)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，5月貝殼50城中超六成二手房新增掛牌量環(huán)比增長，其中長春、哈爾濱、沈陽、蘇州新增掛牌量環(huán)比增速超過100%，太原、濟南、南昌、南通、無錫等城市新增掛牌量環(huán)比增速在50%-100%之間。

據(jù)該研究院分析師，這類城市新增掛牌量環(huán)比增長，一方面是4月疫情導(dǎo)致新增掛牌量較低，另一方面是部分城市限售政策放松，帶動新增掛牌量增長。同比來看，長春、哈爾濱、沈陽、蘇州、南昌、南通、無錫等城市新增掛牌量同比下降，降幅在15%-50%之間。

在二手房市場發(fā)生“異動”的城市中，成都也尤為顯眼。5月連出兩條樓市松綁政策后，成都二手房掛牌量激增，一周內(nèi)新增上萬套房源，以至于有聲音稱“成都炒房客出逃”、“二手房加速拋盤”等……那么，市場的真實情況到底如何?

記者從多名當(dāng)?shù)刂薪樘幜私獾?，新政出臺后，掛牌房源確實明顯增加，很多業(yè)主為了置換，要賣掉手上的房子，一些比較著急的還會有降價行為。“不過客源也多了很多，很多外地客戶有資格了，購房群體要比之前更多，最近成交量也有所提升。”

剖開來看，成都出臺的新政，對促進(jìn)買賣雙方入市，都有明顯的推動作用。

在限售端，新政規(guī)定，在全市范圍內(nèi)新購買的商品住房或二手住房，自取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年或合同備案之日起滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。新政前，成都限售年限為限售3年，人才公寓及搖號3倍熔斷等特殊樓盤限售5年，計算時點為取得不動產(chǎn)權(quán)證開始計算。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠告訴記者，不動產(chǎn)權(quán)證滿2年或合同備案之日起滿3年后可轉(zhuǎn)讓，這一舉措有利于促進(jìn)符合條件的房源入市，促進(jìn)市場掛牌房源增加，其中也不乏一些投資客順勢出售房源套現(xiàn)。

與此同時，新政完善了稅收調(diào)節(jié)政策，在全市范圍內(nèi)個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房的，增值稅由滿5年免征調(diào)整為滿2年免征。

貝殼研究院成都分院表示，此舉將有序釋放這部分未滿5年的次新房。以150萬總價滿2年次新房為例，政策調(diào)整后，增值稅將節(jié)省約7.5萬元，買賣雙方成本有所減少，有利于提升入市意愿，二手房市場供應(yīng)預(yù)計增加，成交活躍度預(yù)計也將有所提升。

在需求端，成都市中心城區(qū)購房要求年限，也由兩年縮短到一年，購房人需有所在限購區(qū)域戶籍、或在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社保12個月以上。在成都市近郊區(qū)(市)縣買房，只需有本市戶籍，或非本市戶籍但在本市就業(yè)，此前需12個月社?；蛘邞艨?。

“本次成都新政優(yōu)化調(diào)整力度較大，涉及范圍較廣，松綁內(nèi)容涵蓋限購放寬、公積金貸款額度提升、二手房交易增值稅免征年限調(diào)整等，購房資格松綁為市場釋放出一定的購買力，公積金額度及增值稅免征年限調(diào)整等，有利于降低購房成本，使更多的剛需及剛改置業(yè)群體觸及購房門檻，對提升交易活躍度有重要作用。”梁楠表示。

入市心態(tài)謹(jǐn)慎

雖然新政為成都樓市注入了一定“活水”，但無論賣家還是購房者，當(dāng)下心態(tài)都較為理性。

近兩日，張強(化名)一直在考慮是否要買房的事。層出不窮的樓市新政，讓他不免有些慌神，拿不準(zhǔn)現(xiàn)在是不是上車的好時機。有朋友建議他再等等，現(xiàn)在房子多不愁買，說不定價格會下探;還有朋友稱，考慮到現(xiàn)在利率已經(jīng)降到很低的水平，要抓緊入手。

在二手房市場，不少業(yè)主急于變現(xiàn)，選擇降價出售。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，6月9日成都二手房降價房源比前一日下降0.14%，但也達(dá)到了1761套。近一周來，成都二手房在售降價房源每日都高于漲價房源，漲價的日均百套左右，降價房源日均超千套。

購房者猶豫不決、業(yè)主降價套現(xiàn)，實際上反映出，不管調(diào)控政策如何松動，當(dāng)下的樓市已不是曾經(jīng)市場高熱、爭相搶房的年代了。即便是成都這種市場基本面較為堅挺的城市，內(nèi)部板塊分化也極為明顯，有遭搶購的新房、更不乏推出后艱難去化的樓盤。

今年前四個月，全國樓市整體下行，房地產(chǎn)行業(yè)銷售與投資負(fù)增長，商品房銷售面積同比降21%，銷售額同比降30%。在這種情況下，成都前四月新建商品住宅成交497萬平方米，位居全國之首，二手房更是累計成交43250套，高于上海與廣州。

但同比來看，前4月成都商品住宅成交面積同比下降了26%。在克而瑞四川看來，成都樓市的基本面還是非常不錯的，連續(xù)兩次祭出政策后，成都的限購、限售、限貸均有所松動，隨著增量客戶擴容,市場短期內(nèi)將有一定上行動力，熱度也有望回升。

以新房為例，上周成都有三個項目開盤，推出1031套房源，認(rèn)購率達(dá)到69%，其中不乏總價較高的項目，仍達(dá)到了首開去化七成的數(shù)據(jù)。在二手房市場，諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，6月9日平臺上成都二手房成交702套，比昨日上漲21.88%，成交面積上漲了17.36%。

中指研究院認(rèn)為，自西部大開發(fā)以來，成都產(chǎn)業(yè)人口高速發(fā)展，高速涌入的新增人口迫切需要釋放居住需求，2000萬的人口基底也在產(chǎn)生內(nèi)生型剛需、改善購房需求。新政出臺，進(jìn)一步優(yōu)化了不同群體的購房資格。

梁楠則表示，成都作為新一線城市，市場購房需求比較充足，預(yù)計隨著新政落地，以及前期“516政策”持續(xù)發(fā)酵，后續(xù)市場成交規(guī)模將有一定幅度的上升。但隨著購房者購房心態(tài)更趨于理性，預(yù)計上升幅度比較有限。

克而瑞稱，隨著疫情逐步得到控制、樓市放松政策持續(xù)加碼,房地產(chǎn)市場下半年有望復(fù)蘇。成都這類供求較為平衡、韌性較強的城市，市場信心相對更容易恢復(fù)，后續(xù)成交有望企穩(wěn)回升。但在目前較為嚴(yán)峻的經(jīng)濟環(huán)境下，或難以帶來爆發(fā)式增長。