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繼“鄭18條”率先在全國打響優(yōu)化樓市調(diào)控第一槍之后，鄭州在房地產(chǎn)舉措上再次引起廣泛關(guān)注。

6月20日，鄭州市人民政府發(fā)布《鄭州市大棚戶區(qū)改造項目房票安置實施辦法(暫行)》(下稱《辦法》)，明確了將在鄭州市的棚戶區(qū)改造中實施房票安置。“房票”一詞再度現(xiàn)身河南鄭州等地的房地產(chǎn)政策之中，讓不少網(wǎng)友直呼有種穿越到上世紀(jì)的感受。

毋庸置疑，此“房票”已非彼“房票”。但當(dāng)尚未走出低谷的樓市遇上“老招新用”，是否會擦出新的火花?“房票安置”能穩(wěn)樓市否?

多城開啟房票的“誘惑”

“房票安置”是指，被征收人可以拿著房屋安置補償權(quán)益兌換的“房票”，在12個月內(nèi)跨區(qū)域購買指定開發(fā)商提供的新房，且不計入家庭限購套數(shù);逾期未使用的，重新按照貨幣補償方式進(jìn)行安置，但不再享受房票安置相應(yīng)的政策性獎勵。這一舉措被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是“解決安置難題、推動樓市去庫存”的雙贏辦法，靈活滿足拆遷戶的安置需求。

相比之前貨幣補償和安置房兩種方案，鄭州的房票安置額外給出了獎勵和優(yōu)惠政策。如果被征收人選擇房票安置，會額外獲得安置補償權(quán)益金額8%的獎勵，同時以現(xiàn)金方式獎勵被征收人3個月的過渡費。不同于安置房選擇余地有限，房票的使用范圍是“12個月內(nèi)，可以在所有參與房票安置工作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所提供的商品房中自行選擇，不限定于房票核發(fā)機構(gòu)所在行政區(qū)域”。

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤表示，12個月的期限旨在縮短去化周期，自由選擇可以推動安置群體由剛需購房向改善購房轉(zhuǎn)移，整體有利于開發(fā)商去庫存，盤活鄭州房地產(chǎn)市場。

房票安置辦法還明確，被征收人使用房票所購買的商品住房，不計入家庭限購套數(shù);被征收人使用房票購買商品住房的，可憑商品房買賣合同，在新購房屋所在學(xué)區(qū)辦理子女入學(xué)手續(xù)。

廣東省規(guī)劃院住房中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，此舉有利于滿足被拆遷人差異化的購房需求，甚至可以選擇中意的學(xué)區(qū)，有利于促進(jìn)住房需求釋放。不管如何流轉(zhuǎn)，房票最終還是用在了住房消費上。

此外，為促進(jìn)房票消費，房票安置辦法也規(guī)定，被征收人使用房票購買商品房，購房款達(dá)到房票票面金額的90%及以上，購房后房票仍有余額的，被征收人可在房票到期后向征收人申請領(lǐng)取貨幣;未達(dá)到上述比例，被征收人在房票到期后申請領(lǐng)取貨幣的，房票安置政策性獎勵部分不再發(fā)放。

能否重振樓市

事實上，房票并不是本輪樓市調(diào)控的創(chuàng)新手法。2015年時就有城市在棚戶拆遷安置中推出了房票政策，在2016年的去庫存大潮下，許多城市跟進(jìn)采用該政策，此后2018年隨著棚改貨幣化安置政策漸次離場，房票也逐步落下帷幕。2022年以來，房地產(chǎn)持續(xù)下行的背景下，房票補償再出江湖。

今年4月1日，河南信陽率先推出房票，獎勵金為5%，房票使用期限18個月，還可以享受契稅減免、子女可保留原片區(qū)和新房片區(qū)就讀資格等優(yōu)惠政策。江蘇常熟、浙江溫州、寧波奉化、南京溧水也陸續(xù)推出了房票安置政策，該舉措已然成為政策工具箱里的一種新手段，被各地不斷實踐、細(xì)化。

各地關(guān)于房票的規(guī)定略有不同，但整體邏輯一致。具體來看，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有權(quán)人，根據(jù)房屋價值發(fā)放等額面值的房票，被征收人可以憑房票在有效期內(nèi)購買合作開發(fā)商的樓盤。如果被征收人選擇房票安置，就意味著既放棄房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也不領(lǐng)取現(xiàn)金，而是以一種未來可以用于購房的結(jié)算憑證，抵扣購房價款。

為了推行這一政策，各地一般會設(shè)置獎勵金額，即選擇房票的居民，其抵扣房款的規(guī)模，一般要大于選擇現(xiàn)金補償居民所能獲得的補償款。另外，一些地方對房票的使用期限是有約束的。在開發(fā)企業(yè)取得房票之后，再向政府申請結(jié)算。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房票制度是個相對多贏的拆遷安置方式。

中信證券研報指出，房票模式之下，地方政府在拆遷補償方面的支付壓力大幅下降，啟動資金的問題得到了解決，而土地出讓的回款時間則沒有明顯變化。由于房票的存在，政府的拆遷補償款實際是在開發(fā)企業(yè)完成銷售行為之后，以相應(yīng)對價支付給開發(fā)企業(yè)，政府現(xiàn)金流出的時間明顯推遲了。

南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，原本拆遷安置需求是由政府通過拆遷安置房、保障房、貨幣去解決，基本不會流通到市場上，但現(xiàn)在政府通過“房票”方式直接過渡到市場，等同變相增加市場需求，對樓市成交將產(chǎn)生助益。

專家：可稱妙招

作為較早公布房票政策細(xì)則的地方政府，信陽市房票政策實施進(jìn)度較快，5月，首批經(jīng)審核可用于房票購房的項目公布，共包含商品房項目11個，683套住房;安置房項目12個，2604套住房。當(dāng)前信陽市首批房票已開始發(fā)放。

中信證券研報指出，雖然當(dāng)前我國住房的整體存量規(guī)模并不低，但老舊房屋數(shù)量不小，居民提升居住品質(zhì)的需求遠(yuǎn)未得到滿足，短期穩(wěn)增長的壓力之下，房票模式確實具備進(jìn)一步探索和推廣的可能性。

按照近日鄭州市房管局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)來看，鄭19條實施后，鄭州市房地產(chǎn)的交易情況并不紅火。事實上，今年以來，除鄭州以外的多個城市，紛紛出臺多項救市政策。原房改課題組組長、現(xiàn)任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇表示，去庫存不僅是鄭州市的“癢處”，也是全國許多城市共同的“癢處”，鄭州市的房票《辦法》值得其他城市參考。

孟曉蘇表示，該《辦法》可稱“妙招”，先前在房改時常提到“補磚頭”還是“補人頭”的問題，前者是補安置房，后者就是補貨幣。而此次鄭州市聰明地將兩條道巧妙結(jié)合。這不僅可加速推進(jìn)鄭州市的舊城改造、有效釋放棚改居民的自住及改善性需求，“因城施策”的做法也不會影響其他城市的房價。

房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。孟曉蘇表示，經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)的購買力下降以及預(yù)期不良關(guān)聯(lián)緊密，所謂隔靴搔癢，其實就是治標(biāo)不治本，而此次鄭州房票制度盯住房子，這就是治本之策。隨著房票制度的逐步完善，未來開發(fā)商或可以憑借房票向銀行抵押貸款。