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“一個(gè)城市，青年人有希望，城市才有未來，青年人有希望，國(guó)家才有未來。所以，解決青年人、新市民的住房問題是各級(jí)政府的職責(zé)所在，也是提高競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然要求，政府應(yīng)該有內(nèi)生動(dòng)力去做這個(gè)事，那么所有的困難和問題都有辦法解決。”7月7日國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示。

這次吹風(fēng)會(huì)主題是加快發(fā)展保障性租賃住房，主要解決新市民、青年人住房問題。出席本次吹風(fēng)會(huì)的還有住建部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪，住建部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍。

今年3月全國(guó)兩會(huì)，“解決青年人住房問題”被寫入總理政府工作報(bào)告。6月18日國(guó)常會(huì)上李克強(qiáng)總理再度喊話“加快發(fā)展保障性租賃住房”，7月2日國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(以下簡(jiǎn)稱“意見”)，提出各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設(shè)。

值得關(guān)注的是，意見從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批五大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展，重點(diǎn)有減輕提供保障性租賃住房的企業(yè)負(fù)擔(dān)，提高企事業(yè)單位、租賃企業(yè)等市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房的積極性。

根據(jù)全國(guó)第7次人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)有3.76億流動(dòng)人口，他們中很多人普遍收入并不高，相比市場(chǎng)上的租賃房租金又不低，公租房供給規(guī)模又少，這些在城市運(yùn)行中必不可缺的從事基本公共服務(wù)的新市民、青年人群體的住房困難問題，到了必須下力氣解決的時(shí)候了。

“最主要的政策就是土地不花錢建設(shè)保障性租賃住房。企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款;存量閑置房屋改造，不補(bǔ)繳土地價(jià)款;利用園區(qū)配套用地、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)，土地也不花錢，只有這樣才能讓租賃住房轉(zhuǎn)得起來。在這種情況下，希望推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，其中一個(gè)重要內(nèi)容就是要轉(zhuǎn)向發(fā)展這些保障性租賃住房。”曹金彪表示。

因地制宜，好事辦好

“房住不炒”的政策主基調(diào)已經(jīng)貫徹多年，建立“租購(gòu)并舉”的住房供應(yīng)體系成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的重要方向。倪虹強(qiáng)調(diào)，保障性租賃住房是“十四五”規(guī)劃的一個(gè)重要組成部分。公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房，這是保障體系的構(gòu)成;再加上市場(chǎng)體系的商品房和市場(chǎng)租賃住房，共同構(gòu)成住房規(guī)劃體系。

保障性租賃住房承擔(dān)著重要的使命，這是歷史的責(zé)任。在記者采訪接觸的城市新市民和青年人群體中，在住房這個(gè)最現(xiàn)實(shí)的居住問題上，他們?cè)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中還無法支付得起購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的商品住房，又不能進(jìn)入傳統(tǒng)的住房保障體系，成了“夾心層”群體，這個(gè)富有生產(chǎn)力、創(chuàng)造力的群體，不僅個(gè)人發(fā)展機(jī)會(huì)受限，他們對(duì)社會(huì)發(fā)展的貢獻(xiàn)潛力也受到制約。給龐大存在住房困難的新市民、青年人群體予居住上的支持，既有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定，也能提高經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的可持續(xù)性。

“這一次國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，是第一次明確了國(guó)家層面的住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)。今后國(guó)家的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體。”曹金彪說。

據(jù)曹金彪介紹，公租房主要面向?qū)ο笫浅擎?zhèn)住房、收入困難家庭，申請(qǐng)門檻是雙門檻，就是收入低、住房條件也差，具體的范圍條件由市縣人民政府規(guī)定。保障性租賃住房主要解決新市民、青年人住房問題。比如新畢業(yè)大學(xué)生每年有900多萬，他們?cè)诒本┕ぷ?，很多人不符合公租房收入條件。所以，從保障性租賃住房出發(fā)點(diǎn)來說，是在公租房之外解決新市民和青年人住房困難。

“這是一個(gè)新的制度，是以前所沒有的。這個(gè)新的制度就是政府給政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。對(duì)于提供者的要求就是小戶型(70平方米以下)、低租金。這個(gè)新制度的重點(diǎn)是在人口凈流入的大城市，因?yàn)樾率忻瘛⑶嗄耆酥饕窃谶@些大城市。通過保障性租賃住房解決其階段性住房困難，6年、8年之后，他們有了一定積累和能力，但買不起商品住房，政府要安排共有產(chǎn)權(quán)住房這樣一種供給，使得他們能花較低價(jià)格買著共有產(chǎn)權(quán)住房。”曹金彪說。

對(duì)于大家關(guān)心的地段、交通問題，他表示，發(fā)展保障性租賃住房的重點(diǎn)是利用存量土地、存量房屋，主要是在城市里的老城區(qū)、園區(qū)或者交通便利的區(qū)域建設(shè)這些小戶型、低租金的保障性租賃住房。“這是保障性租賃住房的定位，是和公租房互相配合的制度。因?yàn)槔习傩兆夥孔雍苤匾囊粋€(gè)因素是地段。”

“嚴(yán)格全過程監(jiān)督管理。這個(gè)房子一定是符合條件的住房困難的人才能住，并且這個(gè)房子是租的不能賣。我覺得守住這兩條底線，就能好事辦好，讓真正有需求的人得到保障，不能變味。”倪虹強(qiáng)調(diào)。

住房租賃市場(chǎng)發(fā)展也要“因地制宜”。倪虹表示，國(guó)家層面加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系;各地要根據(jù)國(guó)家層面的頂層設(shè)計(jì)，結(jié)合實(shí)際，確定各地的具體保障方式。從國(guó)家的要求，不下指標(biāo)，但是給地方提要求，地方要實(shí)實(shí)在在地了解本地需求，讓需求和供應(yīng)能夠匹配，也要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，來確定保障能力、保障范圍、保障標(biāo)準(zhǔn)。

中房智庫執(zhí)行院長(zhǎng)、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授柴鐸建議，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)制定并實(shí)施三個(gè)針對(duì)性政策：一是購(gòu)房市場(chǎng)限購(gòu)、向租賃市場(chǎng)拓展、分流住房需求;二是擴(kuò)大租賃房供給，包括增加租賃住房供地、發(fā)展規(guī)?；》孔赓U企業(yè)(提升租賃房品質(zhì)、產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)、降低租房尋找成本);三是促進(jìn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，包括保障承租人權(quán)利、提升租賃房權(quán)利。

“目前，第一件事情已嚴(yán)格落實(shí)，重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)限購(gòu)已落實(shí)多年。針對(duì)第二件事情，中央提出了擴(kuò)大城鎮(zhèn)租賃住房供地包括對(duì)轉(zhuǎn)變土地用途、支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的一系列政策及發(fā)展規(guī)?；赓U企業(yè)。針對(duì)第三件事情，租賃合同與價(jià)格備案、仲裁等政策加速制定，廣州、武漢、深圳等城市相繼提出賦予租賃房落戶、子女就學(xué)、公積金支持等權(quán)利。”柴鐸說。

優(yōu)惠政策多，賬能算明白

過去20年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利、管理紅利的時(shí)代轉(zhuǎn)換。如今，房地產(chǎn)掙快錢、大錢的時(shí)代已經(jīng)過去，開發(fā)保障性租賃住房成為房企業(yè)務(wù)發(fā)展的一個(gè)方向。

租賃住房這條腿為什么相對(duì)比較短?倪虹說，由于開發(fā)商一直以來的高杠桿、快周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)模式，使得他們不愿意發(fā)展長(zhǎng)周期的租賃住房。而此次政策力度大、措施實(shí)、含金量高，比如利用存量土地和房屋建設(shè)四種方式降低土地成本;比如降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，房產(chǎn)稅從12%降到4%等;特別是金融支持，對(duì)保障性租賃住房貸款在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待，中央還對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予適當(dāng)補(bǔ)助。

“這么多優(yōu)惠政策，就是想讓市場(chǎng)主體能夠算得過來賬，能夠去做。這也是企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條新路。”倪虹說。

不同于公租房主要由政府投資建設(shè)和發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，保障性租賃住房將由多主體投資、多渠道供給，其中，利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)是一個(gè)重要方面。

從調(diào)研情況看，很多企事業(yè)單位有相當(dāng)數(shù)量自有閑置土地，同時(shí)企事業(yè)單位新就業(yè)職工的住房又比較困難。此次意見給出了一個(gè)新政策，就是允許人口凈流入的大城市等，利用企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)保障性租賃住房，主要是要面向單位新就業(yè)的青年職工，幫助他們解決階段性住房困難。

意見給出了落地舉措：一是明確城市范圍并賦予城市自主權(quán)。人口凈流入的大城市和省級(jí)人民政府確定的城市，企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房。

曹金彪表示，實(shí)際上把這個(gè)權(quán)利交給了城市，城市要不要用這項(xiàng)政策，要根據(jù)本地需求確定。沒有需求的地方，不能盲目建設(shè)。

二是對(duì)土地、規(guī)劃、審批及建設(shè)成本高等問題提出了解決路徑和方法。意見明確，企事業(yè)單位利用自有閑置土地建設(shè)，需變更土地用途，但不補(bǔ)繳土地價(jià)款，而且免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。同時(shí)，明確要快速審批，支持建設(shè)。意見還規(guī)定，企事業(yè)單位可以自建，自己沒有資金或沒有能力，也可以與住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等合作建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

三是對(duì)企事業(yè)單位建設(shè)保障性租賃住房明確要求要加強(qiáng)監(jiān)督管理。所建住房一定要小戶型，主要解決新市民、青年人住房困難。同時(shí)，不得上市銷售或變相銷售，也不得以保障性租賃住房為名，違規(guī)經(jīng)營(yíng)或者騙取優(yōu)惠政策，確保真正用于解決新市民、青年人的住房困難。

此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地，明確配套用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限從7%提高到15%，來建設(shè)保障性租賃住房。允許利用非居住存量房屋改建保障性租賃住房。這些措施的目的都是降低土地成本，使租金不高于市場(chǎng)租金，讓新市民、青年人能夠租得起。

對(duì)于商改租、工改租項(xiàng)目作保障性租賃住房，由政府組織相關(guān)部門做聯(lián)合審查，發(fā)放保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，拿到這個(gè)認(rèn)定書后，可以去辦理各項(xiàng)審批手續(xù)。就是說，用認(rèn)定書的形式來簡(jiǎn)化審批流程。

“原來這一類房屋水電氣的價(jià)格，可能有的是工業(yè)，有的是商業(yè)，這次意見明確，只要是當(dāng)?shù)卣J(rèn)定它是保障性租賃住房，就可以享受民用水電氣價(jià)格。所以此次政策支持力度大、措施實(shí)，含金量還是比較高的。”倪虹表示。

對(duì)于習(xí)慣了掙快錢大錢的房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵(lì)和發(fā)展租賃住房對(duì)它們帶來什么樣的機(jī)會(huì)?“租賃住房肯定不可能像商品房那樣掙大錢、掙快錢，但是發(fā)展租賃住房，很多企業(yè)也認(rèn)為這一塊潛力很大，需求很大，也都做了很多努力。相信這次國(guó)辦意見的出臺(tái)，會(huì)引導(dǎo)更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和租賃企業(yè)去發(fā)展保障性租賃住房，通過發(fā)展保障性租賃住房，他們也可以壯大自身。”曹金彪說。

“會(huì)算賬”的先行榜樣

最近兩三年，其實(shí)租賃住房業(yè)務(wù)也成為了一些頭部房企的發(fā)展板塊，今年3月31日，萬科管理層在2020年業(yè)績(jī)線上發(fā)布會(huì)上表示，2020年在9個(gè)重點(diǎn)城市新開業(yè)房間數(shù)3.3萬間，萬科租賃住宅累積開業(yè)14.24萬間。

目前，萬科在全國(guó)的首個(gè)土地新建長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目落地的北京豐臺(tái)。

萬科在租賃住房上的先行實(shí)踐，也獲得了國(guó)家金融的支持。今年1月18日，萬科發(fā)布2021年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券(第一期)的發(fā)行公告，顯示其于2020年2月25日獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)面向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣30億元(含30億元)的住房租賃專項(xiàng)公司債券。

萬科此次募集資金用于住房租賃項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金，其中 21億元擬用于公司住房租賃項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，扣除發(fā)行費(fèi)用后剩余部分?jǐn)M用于補(bǔ)充公司營(yíng)運(yùn)資金。

在城市方面，上海也積極推進(jìn)租賃住房發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，7月7日，上海市委副書記、市長(zhǎng)龔正在調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)強(qiáng)調(diào)上海要大力發(fā)展租賃住房，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，扎實(shí)落實(shí)好“房住不炒”的定位要求。

在上海市房屋狀況信息中心，龔正察看了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)信息平臺(tái)，詳細(xì)了解住房供需和成交情況。相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，監(jiān)測(cè)信息平臺(tái)匯集了超過5億條數(shù)據(jù)，搭建了住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，可為房地聯(lián)動(dòng)、租賃管理、市場(chǎng)監(jiān)測(cè)等工作提供信息支撐。

在座談交流時(shí)，龔正說：“要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，大力發(fā)展租賃住房，加大建設(shè)力度，盡快形成供應(yīng)，更好滿足年輕人的居住需求。”

從目前我國(guó)人口流入趨勢(shì)看，呈現(xiàn)出“東遷”和“南下”的特征，其中長(zhǎng)三角和珠三角囊括了70%以上的人口凈遷入量。今年4月9日，住建部召開保障性租賃住房工作座談會(huì)，北京、上海、廣州、深圳、福州、南寧6個(gè)城市政府及住建部負(fù)責(zé)人參會(huì)。倪虹在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，城市人民政府要把發(fā)展保障性租賃住房，解決新市民、青年人住房問題列入重要議事議程。

北京一直是需要大力發(fā)展租賃住房的重要城市，據(jù)我愛我家剛發(fā)布的《2021年上半年北京住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2021年上半年，北京地區(qū)住房租賃交易量環(huán)比下降5.2%，同比增長(zhǎng)29.1%。因畢業(yè)季助推，6月北京住房租賃交易量創(chuàng)近3年新高。

35歲以下群體成為北京地區(qū)住房租賃市場(chǎng)的主力軍。我愛我家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，超七成以上客戶集中在35歲以下，其中25-35歲客戶占比超過一半，“85后”“90后”成為當(dāng)前租賃市場(chǎng)的支撐主力。

針對(duì)今年下半年北京住房租賃市場(chǎng)走勢(shì)，我愛我家研究院分析表示，當(dāng)前，北京住房租賃需求依然較高，疊加北京良好的經(jīng)濟(jì)活力、城市吸引力等優(yōu)勢(shì)，下半年北京住房租賃市場(chǎng)依舊向好，預(yù)計(jì)7月、8月住房租賃交易量將達(dá)到年內(nèi)新高。

從頂層政策設(shè)計(jì)和推動(dòng)落實(shí)上，住建部一直在加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。“這么多優(yōu)惠政策，發(fā)展保障性租賃住房將是今后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該去努力探索的一個(gè)方向。” 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹說。