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資本市場(chǎng)迎來(lái)送往，首創(chuàng)置業(yè)也產(chǎn)生了去意。7月9日晚，短暫停牌一天后的首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，向港交所申請(qǐng)自愿撤銷(xiāo)H股的上市地位。

目前公司大股東首創(chuàng)集團(tuán)新近注冊(cè)成立的北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)“首創(chuàng)城市發(fā)展”)作為要約人，與首創(chuàng)置業(yè)簽訂合并協(xié)議。要約人注銷(xiāo)相應(yīng)股份需支付對(duì)價(jià)52.9億港元，其中向H股股東支付每股2.80港元的注銷(xiāo)價(jià)溢價(jià)達(dá)62.79%。

首創(chuàng)置業(yè)私有化已有先兆。早在6月25日，首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)便以62.5%的漲幅直線拉升。彼時(shí)市場(chǎng)消息傳出首創(chuàng)“私有化確在進(jìn)展”，不過(guò)首創(chuàng)置業(yè)方面始終諱莫如深，如今傳聞落地。

融資渠道受限，上市效益較低是其披露的退市主因。港股上市18年，“國(guó)家隊(duì)”首創(chuàng)置業(yè)曾在京津冀房企中位居一線，卻也受困于二級(jí)市場(chǎng)的低估值。目前公司業(yè)績(jī)亦不夠理想，三年前提出的千億銷(xiāo)售目標(biāo)，截至2020年尚表現(xiàn)為700億元出頭，全年凈利潤(rùn)同比下降50.5%。

但這家企業(yè)對(duì)新階段的企業(yè)發(fā)展示以信心。首創(chuàng)置業(yè)層面向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回應(yīng)稱(chēng)：“私有化之后，公司將繼續(xù)聚焦城市發(fā)展，發(fā)揮國(guó)企優(yōu)勢(shì)，打造全國(guó)影響力的穩(wěn)健發(fā)展企業(yè)。”

溢價(jià)率超60%啟動(dòng)私有化進(jìn)程

7月8日，首創(chuàng)置業(yè)突發(fā)停牌，宣布待披露收購(gòu)內(nèi)幕。次日私有化傳聞成真，首創(chuàng)城市發(fā)展與首創(chuàng)置業(yè)發(fā)布“撤銷(xiāo)上市地位”聯(lián)合公告。

根據(jù)此次公告披露的要約細(xì)節(jié)，北京首創(chuàng)城市發(fā)展與首創(chuàng)置業(yè)訂立了合并協(xié)議。前者將首創(chuàng)置業(yè)吸收合并。

作為要約人，首創(chuàng)城市發(fā)展系今年6月10日在中國(guó)注冊(cè)成立的有限責(zé)任公司，是首創(chuàng)集團(tuán)為合并目的而設(shè)立，為首創(chuàng)集團(tuán)全資擁有。

截至公告日，首創(chuàng)置業(yè)已發(fā)行的有關(guān)證券為43.63億股，其中包括15.31億股H股、24.74億股內(nèi)資股，以及3.58億股非H股外資股。

為注銷(xiāo)H股股東及非H股外資股股東股份，首創(chuàng)城市發(fā)展將支付注銷(xiāo)價(jià)總額52.89億港元，包括向H股股東以現(xiàn)金支付每股2.80港元;向非H股外資股股東以現(xiàn)金支付每股人民幣2.33元。另需向內(nèi)資股股東(即首創(chuàng)集團(tuán))支付每股人民幣2.33元。

從價(jià)格上看，首創(chuàng)集團(tuán)方面為私有化事項(xiàng)表現(xiàn)出較大誠(chéng)意。對(duì)H股股東支付每股2.80港元的要約價(jià)，較首創(chuàng)置業(yè)停牌前日股價(jià)1.72港元溢價(jià)62.79%;較上市公司近30、60、90個(gè)交易日均價(jià)則分別溢價(jià)127%、150%、143%。

盡管停牌前首創(chuàng)置業(yè)股價(jià)仍然表現(xiàn)為低估值，但是較半個(gè)月前已經(jīng)抬升一輪。與SOHO中國(guó)模棱多時(shí)相比，此次首創(chuàng)置業(yè)私有化進(jìn)展迅速，卻也不失先兆。6月25日首創(chuàng)置業(yè)出現(xiàn)股價(jià)異動(dòng)，當(dāng)天股價(jià)當(dāng)天股價(jià)報(bào)收1.66港元，漲幅達(dá)52.29%。此后股價(jià)維持橫盤(pán)，截至7月8日，累計(jì)漲幅達(dá)57.8%。

回溯當(dāng)時(shí)股價(jià)抬升背景，盡管6月24日首創(chuàng)置業(yè)公告與北京金源鴻地產(chǎn)成立合資公司，擬作價(jià)23億元向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)讓北京朝陽(yáng)區(qū)禧瑞都5號(hào)樓項(xiàng)目，卻也不足以引發(fā)如此震蕩。彼時(shí)有市場(chǎng)消息傳出首創(chuàng)置業(yè)或?qū)⑺接谢?，但上市公司層面始終保持緘默。如今宣布退市并計(jì)劃帶給注銷(xiāo)股東較為豐厚的溢價(jià)，靴子最終落地。

通常情況下，私有化是大股東以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格發(fā)起要約收購(gòu)，并最終退市，多發(fā)生于上市公司股價(jià)長(zhǎng)期低于合理價(jià)格。這在首創(chuàng)置業(yè)身上同樣適用，作為為數(shù)不多的股價(jià)低于每股凈資產(chǎn)的上市房企之一，首創(chuàng)置業(yè)停牌前1.72港元的股價(jià)，遠(yuǎn)低于每股凈資產(chǎn)7.92港元。

“上市平臺(tái)已不具備優(yōu)勢(shì)。”關(guān)于此次主動(dòng)港股退市原因，首創(chuàng)置業(yè)方面向記者回應(yīng)稱(chēng)，“第一，公司股價(jià)估值長(zhǎng)期低迷，極大限制了公司股本融資的能力與效率;第二，房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，H 股上市房企股權(quán)融資長(zhǎng)期受限;第三，公眾人士持股比例僅31%，內(nèi)資股增發(fā)亦已無(wú)空間;第四，上市成本較高，性?xún)r(jià)比較低。”

這些因素在首創(chuàng)置業(yè)的公告披露中有所印證。公告顯示，截至最后交易止三個(gè)月H股日均換手率為0.62%，交易流動(dòng)性長(zhǎng)期處于較低水平;過(guò)去三年公司按介乎0.21至0.52的市凈率之重大折讓進(jìn)行交易，限制了公司于股票市場(chǎng)的融資能力，維系上市地位成本上升;2020年還是首創(chuàng)置業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)的一年，12.7億元的年度凈利潤(rùn)同比下降47.4%，可能對(duì)股價(jià)產(chǎn)生不確定性。

與此同時(shí)，首創(chuàng)置地重點(diǎn)從兩個(gè)方面披露退市后從集團(tuán)獲取的益處：“首創(chuàng)集團(tuán)給予的資本支持渠道將更加通暢;首創(chuàng)集團(tuán)考慮實(shí)施計(jì)劃，完善集團(tuán)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、物業(yè)及運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)，退市有助于加強(qiáng)首創(chuàng)置業(yè)的控制并提高管理靈活性。”

風(fēng)口浪尖上的首創(chuàng)置業(yè)

作為北京市國(guó)資委實(shí)控的首創(chuàng)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)旗艦企業(yè)，成立于2002年并于次年成功赴港上市的首創(chuàng)置業(yè)，無(wú)異于“含著金湯匙出身”。依托國(guó)企資源稟賦，在京津冀積淀大量土地資源一度是這家企業(yè)的招牌優(yōu)勢(shì)。

推動(dòng)此次私有化進(jìn)展前，這家企業(yè)已進(jìn)駐港股市場(chǎng)18年，如今一朝退市，昔日的“北京地王”多少令人唏噓。

港交所上市途中，首創(chuàng)置業(yè)其實(shí)早早萌生過(guò)“撤離”H股之意。2004年其公布A股IPO計(jì)劃，可惜謀劃回歸A股路十余年未果，最終在2018年撤回A股發(fā)行申請(qǐng)。

梳理退場(chǎng)原因，首創(chuàng)置業(yè)持續(xù)低估值背后，脫離不了其陷入危機(jī)的營(yíng)收業(yè)績(jī)。首創(chuàng)置地亦在此次公告中承認(rèn)，由于行業(yè)監(jiān)管環(huán)境日趨嚴(yán)厲，集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)發(fā)生波動(dòng)，對(duì)H股股價(jià)可能產(chǎn)生不確定性影響。

過(guò)去一年首創(chuàng)置業(yè)的業(yè)績(jī)指標(biāo)位于低谷。公司報(bào)告顯示，2020年度其凈利潤(rùn)為人民 幣12.7億元，較2019年與2018年分別下降47.4%、50.5%。簽約銷(xiāo)售額則為708.6億元，同比減少12.31%，與2018年提出的三年沖刺千億目標(biāo)距離尚遠(yuǎn)，

“三道紅線”則觸碰兩條。截至2020年底，公司有息負(fù)債為974億元，剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率為71.3%，凈負(fù)債率127%，現(xiàn)金短債比為1.13。

疲軟的業(yè)績(jī)表現(xiàn)顯然與商業(yè)地產(chǎn)的拖累息息相關(guān)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，首創(chuàng)置業(yè)在2010年的凈資本負(fù)債率還僅為26%，但在轉(zhuǎn)型進(jìn)行"奧特萊斯+住宅"的過(guò)程中，僅18個(gè)月就使其凈資本負(fù)債率提升了4倍。受疫情影響，負(fù)責(zé)奧特萊斯綜合商業(yè)項(xiàng)目的首創(chuàng)鉅大2020年歸母凈利潤(rùn)為—3.2億元，刷新了近年盈利新低。

與此同時(shí)，早年重倉(cāng)的京津冀市場(chǎng)布局，令首創(chuàng)置業(yè)在環(huán)京地區(qū)調(diào)控背景下有所失速。2015年，首創(chuàng)置業(yè)看空三四線市場(chǎng)，失掉了沖刺規(guī)模的好時(shí)機(jī)。此后由于重倉(cāng)的京津冀地區(qū)調(diào)控頻出，公司在該區(qū)域的銷(xiāo)售增速不斷回落，由2017年的16.23%降至2019年的1.16%，增長(zhǎng)近乎停滯。

申請(qǐng)主動(dòng)退市前，首創(chuàng)置業(yè)其實(shí)不斷謀劃“自救”。2020年,首創(chuàng)置業(yè)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持全國(guó)化布局,對(duì)沖區(qū)域調(diào)控風(fēng)險(xiǎn),放緩了京津冀區(qū)域的投資力度,提高長(zhǎng)三角區(qū)域的投資占比。

今年3月，首創(chuàng)置業(yè)甩掉奧特萊斯“包袱”，向首創(chuàng)集團(tuán)轉(zhuǎn)讓旗下全部奧特萊斯業(yè)務(wù)，擬集中資源發(fā)展住宅及非奧萊業(yè)務(wù)，而首創(chuàng)鉅大在首創(chuàng)集團(tuán)的直接管理下繼續(xù)專(zhuān)注奧萊物業(yè)項(xiàng)目。彼時(shí)首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰表示，此項(xiàng)出售可有效盤(pán)活資產(chǎn)，把回籠資金用于降低杠桿。

伴隨此次被首創(chuàng)城市發(fā)展吸收合并，如今首創(chuàng)置業(yè)私有化已經(jīng)成為潛在事項(xiàng)。根據(jù)公告，上市公司股票將于7月12日復(fù)牌。合并完成后，要約人將承接首創(chuàng)置業(yè)的全部資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益、業(yè)務(wù)、人員、合約以及一切其他權(quán)利及義務(wù)，首創(chuàng)置業(yè)司最終將在完成適用的工商注銷(xiāo)登記手續(xù)後注銷(xiāo)登記。

在業(yè)內(nèi)人士解讀中，首創(chuàng)置業(yè)的退場(chǎng)不失為“識(shí)時(shí)務(wù)”。IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴記者，保持上市公司地位是服務(wù)于持續(xù)融資需要，如果市場(chǎng)對(duì)公司前景不看好或者公司對(duì)行業(yè)前景失去信心，則在資本市場(chǎng)的后續(xù)融資就會(huì)比較困難，同時(shí)又要承擔(dān)維持業(yè)績(jī)的壓力與維護(hù)上市地位的成本，還不如對(duì)公司摘牌和私有化，更有利于一些短期內(nèi)很難出業(yè)績(jī)但是卻有利于公司長(zhǎng)期發(fā)展的目標(biāo)的實(shí)施。

“即使退市以后，首創(chuàng)置業(yè)作為北京市重要地方國(guó)企的身份，仍然會(huì)具備諸多融資便利，未必就會(huì)影響首創(chuàng)置業(yè)有關(guān)業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。”他進(jìn)一步表示。

首創(chuàng)置業(yè)方面亦向記者回應(yīng)稱(chēng)，啟動(dòng)退市進(jìn)程是出于推動(dòng)業(yè)務(wù)更好地發(fā)展等考量：“自2003年6月在香港聯(lián)交所上市以來(lái)，公司充分利用資本市場(chǎng)的力量，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。公司非常認(rèn)可和看好香港證券市場(chǎng)的治理水準(zhǔn)和國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)，但基于公司在新時(shí)代的發(fā)展戰(zhàn)略要求，計(jì)劃從香港聯(lián)交所退市。”

關(guān)于企業(yè)新階段的發(fā)展規(guī)劃，首創(chuàng)置業(yè)方面表示：“公司一直以城市綜合營(yíng)運(yùn)商為發(fā)展定位，以創(chuàng)享美好新生活為品牌愿景。私有化之后，公司將繼續(xù)聚焦城市發(fā)展，發(fā)揮國(guó)企優(yōu)勢(shì)，以做好城市功能提升、美好生活創(chuàng)造，立志成為行業(yè)引領(lǐng)力、全國(guó)影響力的穩(wěn)健發(fā)展企業(yè)。”

目前來(lái)看，當(dāng)上市“失掉其原意”，首創(chuàng)置業(yè)果斷離場(chǎng);但私有化后的地產(chǎn)業(yè)務(wù)回血，這家企業(yè)的征途才剛剛開(kāi)始。(秦佳麗)