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半個月前的8月5日，杭州限購升級，購房門檻再度提升。

落戶未滿5年則需連續(xù)繳納2年社保，非本地戶口需連續(xù)繳納4年社保，才能在限購范圍內(nèi)購買1套，與此同時，搖號規(guī)則與社保掛鉤，購房意向登記家庭數(shù)量與公開銷售房源數(shù)的比例≥10:1時，進入社保年限排序。

新政之前，杭州新房市場已按下暫緩鍵，之后，新房市場迎來一波供應(yīng)潮，新政首日至8月16日，共有40盤領(lǐng)出51張預(yù)售證，釋放房源11561套，創(chuàng)今年單周以來新高。

供應(yīng)開閘的杭州，仍然充斥著焦慮與狂熱?？駸岬母丛谟诤贾菀?、二手價格倒掛，買到即賺到心理預(yù)期強烈，全民進入“盲搖”階段。

新房市場火熱的另一個主要原因在于，杭州已連續(xù)6個月供求比小于1，處于供不應(yīng)求狀態(tài)，尤其核心區(qū)出現(xiàn)部分板塊斷供情況，新開盤項目基本會直接進入限售環(huán)節(jié)，低中簽率已成市場常態(tài)。

新房市場持續(xù)火熱的另一面，杭州二手房市場持續(xù)降溫，成交量已連續(xù)4個月下跌。

01

十天新增萬套房源

51張預(yù)售證，11561套房源集中入市，新政到位與否將迎來驗證。無論如何，這對新房市場出現(xiàn)斷供的杭州來說，猶如注入一劑興奮劑，市場情緒高漲。

這些房源中，不乏紅盤熱盤，比如亞運村“三兄弟”中華潤亞奧城、綠城·桂冠東方悉數(shù)進場，供應(yīng)房源達到2787套，促使亞運村成為此次供應(yīng)潮的“主戰(zhàn)場”。而杭州壹號院、萬科·前宸、丹楓四季、地鐵萬科天空之城等紅盤加推，供應(yīng)近六千套房源，占本輪總供應(yīng)量超五成。

“這一波搖號大概率是無房家庭和‘社保巨子’的狂歡。”杭州一位業(yè)內(nèi)人士這樣感嘆，而在杭州各個購房群中，會否觸發(fā)社保排序，成為焦點話題。

隨著首批取證項目結(jié)束登記，8月17日，杭州首個觸發(fā)社保排序的項目溪上儷庭登記結(jié)果出爐，實際入圍的322戶中，有259戶以15年8個月頂格入圍，另外63戶僅少了1個月社保，并列入圍，熱度可見一斑。

而杭州市場在新政后出現(xiàn)微妙的分化。此前呼聲較高的亞運村“三兄弟”之一的綠城桂冠東方第一張預(yù)售證遇冷，意外地沒有觸發(fā)社保排序。相鄰板塊的花曜里也遭“滑鐵盧”，分流之下，96套房源僅登記了112組 ，中簽率高達85.71%。

回顧前7個月，杭州市場有兩個供應(yīng)開閘的月份，1月杭州共釋放出105張預(yù)售證共20088套房源，彼時杭州進一步升級調(diào)控，搖號中簽率10%以下項目限售5年;4月，經(jīng)歷了“法拍房”限購等新政，再次釋放1.3萬套房源。進入8月，隨著市場供應(yīng)量的增加和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變，“8.5”新政的調(diào)控力度及有效性也將得到驗證。

02

杭州打新市場持續(xù)火爆

自2020年二季度以來，杭州房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運行。進入2021年，市場持續(xù)火爆，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認購房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬平方米，成交套數(shù)達到38428套，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬平方米，同比增長70%，較2019年同期更是翻倍增長。

這背后，有兩大核心要素支撐。

一直以來，杭州樓市打新盛行，在一、二手價格倒掛，買到即賺到心理預(yù)期之下，杭州似乎已進入全民盲目搖號狀態(tài)，即便是在“1.27”新政(中簽率低于10%的房源實行限售5年)后，打新市場熱度依舊延續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，2021年上半年杭州約有57個樓盤、21759套房源限售5年，最低中簽率僅為1.58%。

在此輪供應(yīng)開閘中，杭州壹號院便是一二手房倒掛的典型案例。根據(jù)其銷售公示方案，該項目可售房屋套數(shù)82套，均價4.81萬元/平方米，其中已有6套被A類人才提前鎖定。目前，杭州壹號院在售二手房房源共29套，掛牌價均在11萬元/平方米以上，單價每平米價差在六萬元左右，以此計算，一套330平米的杭州壹號院一二手房最大差價將達到2000萬。

一位已成功登記杭州壹號院搖號的購房者直言，“我在鎮(zhèn)里的銀行就遇到三個搖壹號院，預(yù)計參與搖號的人不少于1500人”。這其中，懷著“搖到即賺到”心理去碰運氣者不在少數(shù)。

此外，杭州人才引進政策相對寬松，人才凈流入率連續(xù)兩年保持全國第一，為樓市吸納了不少“房票”。

2019年4月，杭州大幅放寬落戶標準，?？萍耙陨先瞬旁诤贾莨ぷ鞑⒗U納社保即可落戶，全年新引進35歲以下大學(xué)生達到21.2萬人。2020年2月，杭州落地引才“新八條”，給予各類人才生活補助、租房補貼、購房補貼等，全年新引進35歲以下大學(xué)生進一步提升至43.6萬人，人才凈流入率繼續(xù)保持全國首位。

03

二手房成交量創(chuàng)近2年新低

一面是新房市場熱度延續(xù)，另一面二手房市場失去原有熱度，成交量自3月達到高點以來連續(xù)4個月下滑。

7月，杭州全市(除富陽、臨安外)共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng)下近兩年單月成交量新低(疫情及春節(jié)假期除外)。成交量持續(xù)走低的同時，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%，成交單價也有所回調(diào)。

分區(qū)域來看，作為杭州二手住宅的成交主力，余杭區(qū)二手房7月成交量較3月份整整跌了約60%，這意味著部分剛需購房者開始選擇觀望。

受金融政策收緊的影響，利率提高以及房貸緊縮，導(dǎo)致購房者購房成本加大，購房意愿大幅度降低。

多位中介門店銷售人員驗證了這一市場變化，7月二手房市場帶看量出現(xiàn)明顯下滑，不單購房者心態(tài)發(fā)生變化，房東的心理預(yù)期也發(fā)生了明顯的改變，主動降價的房源逐漸增多。

需求縮減之下，8月二手房市場仍然不容樂觀，從周成交數(shù)據(jù)來看，新政之下二手房8月第一周(8.2-8.8)杭州二手房環(huán)比跌19%，同比降幅擴大至54%。一方面，“8.5新政”出臺，導(dǎo)致樓市房票直接砍掉30%，三成購房者失去了買房資格，二手住宅市場將受到一定的沖擊。另一方面，由于新房市場供應(yīng)開閘，其中不乏市場期待已久的紅盤，部分有買房資格的購房者將轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場，后續(xù)成交規(guī)模大概率延續(xù)下行趨勢。

從目前市場情緒來看，短期內(nèi)杭州樓市想要實現(xiàn)快速降溫，仍有些難度。

杭州新房市場整體出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，購房者“看漲”預(yù)期強烈，部分購房者在不分析項目優(yōu)劣勢的情況下，進入盲搖階段，新房市場熱度難降。此輪加大供應(yīng)之后分流作用顯著，后續(xù)爆冷盤或再出現(xiàn)，而低價盤則因需求原因及低總價門檻，仍受到追捧。

限價政策下，杭州市場仍然存在較大的一二手房價差，一系列打補丁式政策出臺之后，部分投機行為被遏制，但資產(chǎn)相對充裕的購房者依然有獲取房票可能，一旦“打新”潮難以遏制，后續(xù)或?qū)⒊雠_更多限制性政策，包括發(fā)布二手房指導(dǎo)價、將臨安納入限購范圍等。