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第二批集中供地進(jìn)行時(shí)，盡管是在“計(jì)劃”之中，但也出現(xiàn)些“意料之外”。

進(jìn)入8、9月份，本應(yīng)該是第二輪集中供地密集公告或出讓時(shí)間，不過(guò)，截止目前，22城中僅有3城完成了第二批集中供地出讓，多城第二批集中供地掛牌被臨時(shí)叫停、調(diào)整后又陸續(xù)重啟，還有部分城市掛牌公告仍在延期中。

總體來(lái)說(shuō)，“集中供地”制度作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，正在各城不斷的調(diào)整與完善中，更加符合“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的初衷。

第二批集中供地清單陸續(xù)出爐

目前來(lái)看，22城第二批集中供地“節(jié)奏”開始分化，整體呈現(xiàn)出三種進(jìn)度。

廈門、長(zhǎng)春、無(wú)錫3城土拍已完成;北京、深圳、杭州、青島、南京、武漢等11城已陸續(xù)掛牌土地出讓公告，其中，深圳、杭州、青島、南京、合肥等部分城市此前暫?；蜓悠诹送恋爻鲎?，修改土拍規(guī)則后，陸續(xù)“返場(chǎng)”;而鄭州、福州、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、天津、上海、蘇州、濟(jì)南等8城暫時(shí)還在等待中。

從已完成第二批集中供地的城市來(lái)看，廈門、長(zhǎng)春、無(wú)錫共計(jì)成交75宗地塊，土地成交面積約601萬(wàn)平方米，成交金額為857.3億元。其中，廈門率先開啟第二批集中供地出讓，土地市場(chǎng)依然火熱，成交地塊平均溢價(jià)率為25.4%;而長(zhǎng)春第二次集中土拍再度遇冷，平淡的表現(xiàn)與首次集中供地如出一轍。

從陸續(xù)公布第二批供地計(jì)劃的城市來(lái)看，北京、廣州、深圳、杭州、青島、南京等11城掛牌地塊數(shù)量為525宗，土地出讓面積約為2795萬(wàn)平方米，與首批集中供地掛牌情況相比，地塊數(shù)量增加了19%，土地出讓面積增加了11%。值得注意的是，相較于首批集中供地，北京、深圳、成都、青島、寧波5城此次的土地?cái)?shù)量和面積有了較大幅度的增加，尤其是深圳，第二批地塊數(shù)量多了近3倍，總土地面積翻了一倍有余。

多城緊急更改第二批集中供地規(guī)則

在第二批集中供地過(guò)程中，不少城市突然按下“暫停鍵”。如8月17-19日，濟(jì)南、杭州和沈陽(yáng)三城先后宣布第二批集中供地出讓中止或延期，而此前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達(dá)10余個(gè)。

目前，從重啟第二批集中供地的城市以及天津、福州等部分城市在中止或延期公告中的內(nèi)容可以看出，多城第二批集中供地的競(jìng)買規(guī)則有了重大調(diào)整。

從調(diào)整后的競(jìng)買規(guī)則看，主要落腳于調(diào)整競(jìng)買人資質(zhì)條件和準(zhǔn)入要求、降低地塊溢價(jià)率、強(qiáng)化房地價(jià)聯(lián)動(dòng)以及嚴(yán)格購(gòu)地資金審查等內(nèi)容。

如在地塊溢價(jià)率方面，多地對(duì)住宅類用地設(shè)定出讓最高價(jià)，嚴(yán)格控制住宅用地溢價(jià)率不突破15%的上限。其中，深圳公告中提到，地塊溢價(jià)率上限統(tǒng)一由45%調(diào)整為15%;北京規(guī)定整體溢價(jià)率控制在10%以內(nèi)，單宗溢價(jià)率不高于15%;廣州、杭州、青島、南京等城也同樣規(guī)定土拍溢價(jià)率控制在15%以內(nèi)。

在房地聯(lián)動(dòng)方面，深圳提出，本批次用地普通商品住房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)3%-9.2%不等，安居型商品房銷售限價(jià)在原限價(jià)基礎(chǔ)上下調(diào)2.8%-9.1%不等。廣州則在熱點(diǎn)片區(qū)明確規(guī)定宗地范圍內(nèi)未來(lái)建成的房屋售價(jià)最高限價(jià)，如黃埔限價(jià)在2.85萬(wàn)-4.6萬(wàn)/平，南沙限價(jià)在2.4-3.78萬(wàn)/平。與此同時(shí)，武漢、南京等地也同樣開展房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

在競(jìng)買人資金審核方面，青島、杭州等地均規(guī)定，參與競(jìng)買的企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保和其他相關(guān)融資便利等，購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借貸或預(yù)付款等。成都還明確了懲罰機(jī)制，對(duì)于違規(guī)房企，不予退還競(jìng)地保證金，并增加一年內(nèi)不得參加土地招拍掛限制等。

此外，多個(gè)城市還針對(duì)第一批次集中供地中出現(xiàn)的“馬甲”拿地情況提出禁令。北京、廣州、南京、合肥等城規(guī)定，同一申請(qǐng)人不得與其所屬集團(tuán)參加同一宗住宅地塊的競(jìng)買，也不得與申請(qǐng)人或其所屬集團(tuán)的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競(jìng)買。在此基礎(chǔ)上，杭州規(guī)定，除競(jìng)品質(zhì)地塊外，同一集團(tuán)成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競(jìng)買;深圳則規(guī)定，同一企業(yè)最多參與3宗地塊競(jìng)買。

值得注意的是，北京還首次提出，拿地企業(yè)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中若有違法違規(guī)行為或企業(yè)原因出現(xiàn)群訴群訪和負(fù)面輿情的將取消其競(jìng)買資格。

土地市場(chǎng)發(fā)展更加平穩(wěn)健康

業(yè)內(nèi)人士表示，此次的集中供地嚴(yán)格堅(jiān)持了“房住不炒”的定位要求，緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，土拍規(guī)則調(diào)整并不會(huì)使行業(yè)趨勢(shì)短期內(nèi)有變化。但微觀層面，通過(guò)降低地價(jià)來(lái)控制房?jī)r(jià)，保證開發(fā)商利潤(rùn)和房屋品質(zhì)，這樣的共識(shí)基本已形成。

三盛控股董事會(huì)主席林榮濱認(rèn)為，集中供地目的是為了把地價(jià)限下來(lái)，但是從第一次供地的情況來(lái)看效果不太好，所以第二次集中供地才按下了暫停鍵;現(xiàn)在第二批供地發(fā)生了非常多政策的變化，更傾向于有品質(zhì)和各方面給房地產(chǎn)留下一定的空間，這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)整體是一件好事。

相關(guān)研究機(jī)構(gòu)則指出，建立有效的購(gòu)地審查有利于維護(hù)房企拿地的公平性，尤其是地方國(guó)企或者具備大股東背景的中小房企，資金來(lái)源或?qū)⑹艿较拗疲瑯右?guī)模的民營(yíng)房企的拿地機(jī)會(huì)將增加，資源不平衡的局面或許會(huì)有改善。隨著第二批集中供地土拍規(guī)則迎來(lái)優(yōu)化調(diào)整，一些中小房企或?qū)⒂瓉?lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。(蘇曉/文)