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“隨著融資“三道紅線”，投銷比管控等政策出臺，房企償債壓力不斷加大，投資和擴張動能相應減弱。2021年以來，“促銷售、抓回款”成為房企主要任務，與此同時，疊加土地端和金融端等政策，中小房企遭遇投資難題。

從CRIC發(fā)布的上半年中國房企總土儲貨值百強榜中可以看出，截止2021年上半年，總土儲貨值TOP一百房企的貨值總額達到46.1萬億元，較2020年末微漲0.3%，近半數(shù)百強房企土儲貨值同比下跌。值得注意的是，百強房企去化周期降至3.13年，較2020年末下降8%，部分房企面臨投資壓力。

在雙集中供地、嚴查房企拿地自有資金等政策下，2021年房企延續(xù)了2020年下半年謹慎的投資態(tài)度，保證現(xiàn)金流安全、財務穩(wěn)健是房企中短期主要目標。”

01

總土儲貨值TOP十門檻達萬億

重壓之下，房企投資態(tài)度偏向謹慎。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止2021年上半年，總土儲貨值百強房企貨值總量為46.1萬億元，較2020年末微漲0.3%?？偼羶ω浿蛋購婇T檻較2020年末下降8.9%至819.4億元，較2020年上半年同期更是大幅下滑18%。各梯隊中，僅10強和50強門檻明顯提升，規(guī)模房企頻繁在一二線城市納儲，土儲結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

從房企角度來看，截止2021年上半年，共有11家房企總土儲超萬億元，這一數(shù)量較2020年末增加3家，總貨值TOP十房企土儲貨值合計超過16.7萬億，占土儲貨值百強的36%。

具體企業(yè)而言，碧桂園、保利、融創(chuàng)和綠地土儲貨值均超過2萬億，分列總土儲貨值TOP4，新城、金地、龍湖、金茂憑借較優(yōu)的土儲布局，成功躋身萬億行列。整體來看，總土儲貨值超過3000億的房企達到52%，另有超四成房企總土儲貨值在1000-3000億之間。

02

近半數(shù)百強房企土儲貨值同比下跌

2021年上半年，銷售百強總土儲貨值共計約43萬億，較2020年末微降0.46%。百強房企總土儲貨值漲跌各半，在融資收緊、現(xiàn)金流緊張和雙集中供地的影響下，房企投資顯著分化。

其中，龍頭房企中分化較為顯著，10強房企總土儲貨值下降3.6%，以三四線為主的碧桂園、綠地等在雙集中供地中拿地較少，而保利、萬科等相對積極。而后50強的總土儲貨值下降超11%，更多源于資金鏈緊張，且該梯隊房企在集中供地中優(yōu)勢并不明顯。

集中度來看，百強各梯隊總土儲集中度與2020年末基本保持一致，強者恒強的趨勢未變。10強房企總土儲貨值占比達到38%，較2020年末占比下降1個百分點，前20強房企總土儲貨值占百強比例依然高達56%，與2020年末持平。

總土儲貨值TOP20企業(yè)中，有17家房企同時位列2020年銷售TOP20，頭部房企重合率保持在較高的水平，規(guī)模房企在土地儲備上的優(yōu)勢更為明顯。

03

百強總土儲去化周期降至3.13年

融資緊張、現(xiàn)金流緊縮之下，房企仍采取“謹投資、促銷售”的策略。

2021年上半年百強房企總土儲去化周期降至3.13年，較2020年末再降8%。從百強各房企的去化周期來看，有20家房企去化周期縮已經(jīng)不足2年，面臨較為嚴峻的局面，在快周轉(zhuǎn)策略下未來仍需積極納儲。此外，去化周期在5年以上的百強房企仍有9家，對于這部分房企而言，如果提高去化是當務之急。

對比2020年末各梯隊房企的去化周期來看，除了11-20強、31-50強保持相對穩(wěn)定以外，其他梯隊房企的去化周期均有不同程度的下降，其中21-30強去化周期降至2.83年，該梯隊中建發(fā)、濱江等上半年銷售完成度較高的房企，總土儲去化周期已經(jīng)低于百強平均。

作為推動企業(yè)發(fā)展的三駕馬車之一，合理的土地儲備決定了未來3-5年企業(yè)的業(yè)績，也是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模進階基石。

對比2021年上半年總土儲貨值及1-8月全口徑銷售排名來看，百強中有近四成房企總土儲貨值排名高于銷售，且主要集中TOP30以后房企，另有30%房企去化周期處于3-5年的健康區(qū)間，部分國企、央企“糧草”充足，去化健康且充沛的土儲是未來規(guī)模進階的有力支撐。

04

一二線總土儲比重回落

受核心一二線城市開啟集中供地政策影響，部分城市“斷供”，上半年僅進行了首輪集中土拍，截止至2021年上半年末，百強房企在一二線城市的土儲建面占比降至49%，較2020年末回落6個百分點。

區(qū)域?qū)用?，百強房企在中西部土儲占比分別高達38%，較2020年末增加5個百分點，主要是由于中西部的核心城市保持了較高的土地供應量;此外，眾多房企從戰(zhàn)略上選擇持續(xù)深耕珠三角和長三角，兩個區(qū)域土儲占比分別為23%和22%，環(huán)渤海區(qū)域土儲占比相對較低，僅有17%。

從城市層面來看，百強房企囤地建面TOP20的城市中有16個一二線城市，4個三四線城市，三四線城市較2020年末增加一席。值得一提的是，土儲建面TOP5城市與2020年末完全一致，依然是武漢、廣州、重慶、成都和西安。

三四線城市中佛山、惠州、南充和徐州上榜，佛山位列第六名，對比2020年末，房企在佛山、惠州和徐州的總土儲量有所上升。

2021年，房企仍然延續(xù)2020年下半年以來的謹慎投資態(tài)度。上市房企的中報業(yè)績發(fā)布會上，有近七成上市房企明確下半年仍將謹慎投資，主要策略包括“以銷定投”、“多渠道投資”和“嚴控利潤率”等。

不可否認，宏觀大背景下，房企總土儲的重要性進一步凸顯。土儲總“量高、質(zhì)好”且足以支撐3年左右去化的企業(yè)，在投資方面得以更加從容，尤其在第二、三輪集中供地中，將有更高的自由度，比如保利、中海、金地、龍湖等規(guī)模房企。

隨著全國市場熱度的持續(xù)分化，核心城市的優(yōu)勢將越來越顯著，部分房企不僅需要注意自身土儲總量，也需要重視土儲結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，除核心城市以外，長三角和大灣區(qū)的三四線城市將持續(xù)受到關注。