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土地市場在地方政府“降低門檻、放低身段”后，正逐漸走出冷清氛圍。臨近年尾各地陸續(xù)推出第三批次集中供地，不愿放棄機會、伺機撿漏拿地的中小民企和外企多了起來。

11月25日，深圳將11宗地塊一次性擺上“貨架”，共引來23家房企參與競爭，既有國企，也有民企，最終攬金368.37億元。其中7宗地塊在拍賣正式開始前就以底價成交，剩余4宗地塊被20多家企業(yè)爭搶3個多小時，全部觸頂最高限價和最高競拍無償配建面積，并啟動“搖號”機制。在房企接連遭遇資金鏈危機的當下，如此熱鬧場面堪稱不易。

同日，南京推出的46宗地塊中，35宗住宅地塊底價成交，5宗觸及政府限價需搖號產(chǎn)生競得人，僅1宗流拍，成交總價325.31億元。在蘇州第三批集中供地中，兩日收金348億元，另有5宗地塊于11月26日開拍，總起價47.5億元。

中國房地產(chǎn)報記者注意到，在三批次集中供地中，國有房企以及地方城投平臺仍是拿地主力，對地方土地市場起到了托底作用。同時，一些中小型民營房企(如鵬瑞地產(chǎn)、正商實業(yè))、跨界企業(yè)(如雅戈爾、橫店集團)、外資企業(yè)(如澳門國際銀行、大和房屋)紛紛入場，伺機“撿漏”低價地塊。

“公司在第一輪供地時一塊地都沒搶到，第二輪供地拿的地塊也不多，現(xiàn)在拿地資金還有盈余，眼下三批次供地正是機會。”一位民營房企投拓人士告訴記者。

地方國企城投公司“托底”

深圳的最后一輪土地拍賣攪活了沉寂已久的土地市場。在深圳第三批次集中供地中，11 宗地塊賣了368.37 億元，在7宗底價成交的地塊中，深圳市地鐵集團以178.51億元總價拿下其中5宗地塊。與其同臺競爭的還有華潤、中海、深業(yè)、深物業(yè)，深科創(chuàng)等央企國企，占所有參與競拍的房企數(shù)量近八成。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道，對于深圳來說，需要央企國企、本地深耕民企來拿地，給市場傳達積極信號，避免流拍擴大，造成傳染。11 宗地塊，7 宗以底價成交，顯示市場情緒并不高，但也可能是市場看到了機會，故而果斷拿地。估計前期地方政府也做了充分宣傳和勾地等行為，鼓勵開發(fā)商拿地，最終目的是穩(wěn)定房地產(chǎn)。

在蘇州第三批集中供地中，所出讓地塊多數(shù)由蘇州本地房企競得，國企也是拿地主力，如蘇高新集團斥資超70億元斬獲2宗涉宅地塊，中建三局以18.9億元競得1宗住宅地塊;中建八局以63.5億元摘得兩宗地塊。南京第三批集中供地中，頤居、深業(yè)、江寧城建、六合國資等地方國企依舊是拿地主力。

其實，在第二批集中供地中，國企就是拿地主力。第二批拿地5強房企中，僅有龍湖1家民營房企，其余四家均是央企，且拿地宗數(shù)均超過10宗。據(jù)同海投前數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，已完成第二輪集中供地城市中，國企拿地宗數(shù)占比達50%以上城市數(shù)量占了85%。尤其是北京、成都、廈門，國企拿地宗數(shù)占比均在80%以上，反映出當前土地市場活力主要依賴國企及央企來支撐，這類企業(yè)具有資信背景、融資成本及融資渠道等先天優(yōu)勢，在當下融資受阻環(huán)境下優(yōu)勢進一步被放大。

值得注意的是，為應(yīng)對土地市場降溫，大部分城市都適度放松了第三批拿地門檻。曾經(jīng)的賣地大戶杭州在第二批集中供地遭遇滑鐵盧后，第三批集中供地恢復(fù)了“勾地”規(guī)則，即房企繳納地價的10%作為“勾地金”即可獲得一宗地塊的參拍資格，且不論地價高低，“勾地金”最高不超過5000萬元。這在第二批集中供地時，房企報名須繳納20%保證金才能參與競拍。

南京也放松競拍門檻。相較于前兩批次，南京三批次集中供地對于聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)、嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等約束未作要求;對開發(fā)商資質(zhì)要求也有所降低，全部要求資質(zhì)為三級及以上，此前多數(shù)要求二級甚至一級。上一次土地拍賣，深圳首次出現(xiàn)競 “全年期自持租賃住房 ”，但這次已然不見蹤影。

重慶、武漢等熱點城市還對競買規(guī)則作了調(diào)整，增加“搖號”方式。重慶將競價達到最高限價后轉(zhuǎn)而競自持比例直接改為“搖號”;武漢則將競買環(huán)節(jié)作了大量簡化。

部分城市調(diào)低了起始樓面價，如重慶第三批集中供地出讓地塊平均樓面價為6625元/平方米，較二批集中供地下降6%，較一批成交地塊平均樓面價下降27%。廣州、蘇州、合肥等還放寬了土地出讓價支付條件，如合肥對土地出讓金支付期限進行調(diào)整，不僅可以“分期支付”，且最長期限由兩個月放寬至三個月。

種種變化，在部分企業(yè)人士看來，意味著拿地機會來了。

中小民企伺機“撿漏”

反周期經(jīng)營策略一直是房地產(chǎn)市場的經(jīng)典方法，通俗說就是繁榮時期賣產(chǎn)品、蕭條時期買土地。

鵬瑞地產(chǎn)被視為2021年逆市下的一匹“黑馬”，6月份其收購了華夏幸福深圳城市更新公司資產(chǎn)，后又高調(diào)在上海、佛山、廣州接連大手筆拿地，耗資118.76億元。

先是6月17日，鵬瑞地產(chǎn)在上海第一批集中供地中，以底價17.38億元競得自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)地塊。接著9月15日，以51.78億元拿下佛山三龍灣雙子塔產(chǎn)城綜合體項目，為佛山禪城區(qū)域總價第二高地塊，折合樓面價約9194元/平方米。按照計劃，該地塊規(guī)劃打造成三龍灣城市地標綜合體。

11月22日，鵬瑞地產(chǎn)又以底價49.58億元拿下廣州天河區(qū)金融城東區(qū)3宗地塊，折合樓面價約1.83萬元/平方米，該地塊為三合一商業(yè)商務(wù)混合用地，計容建筑面積為27.09萬平方米，未來將開發(fā)為總部企業(yè)辦公、商業(yè)、服務(wù)型公寓、五星級酒店的綜合體項目。項目總投資額要求不低160億元，其中固定資產(chǎn)投資規(guī)模為不低于130億元。

從廣州、佛山兩宗地塊的建設(shè)要求能看出，鵬瑞旨在打造地標項目。但業(yè)內(nèi)人士對此并不看好，認為對于規(guī)模體量并不大的鵬瑞集團而言，這些地塊所需資金量較大，存在一定項目操盤難度。按照鵬瑞地產(chǎn)的目標，其計劃三年內(nèi)拓展城市更新項目土地面積300萬至600萬平方米。

在三批次集中供地中，擇機低價拿地的中小民企并不在少數(shù)。如11月25日，蘭州天海房地產(chǎn)以5.197億元摘得雁灘核心區(qū)約126畝建設(shè)用地，其背后大股東是蘭州海鴻房地產(chǎn)。同日，南京第三批集中供地中，宇業(yè)集團分別以底價7000萬元、1.4億元斬獲六合區(qū)兩宗地塊。

11月24日，上海奉賢區(qū)成交2宗住宅地塊，分別由海潮農(nóng)業(yè)和南源置業(yè)競得，樓面價分別僅2300元/平方米和3100元/平方米，總成交金額3.7億元，這在以前很難拿到。這一日，源昌集團底價包攬了泉州南安3宗商住地塊，總建筑面積近28萬平方米，總起價2.76億元，采用“限地價、競回購價”方式拍賣，值得注意的是，本次拍賣毛坯最高銷售均價限制取消。

在無錫三批次集中供地中，南京仁恒江洲房地產(chǎn)以起價36.72億元競得1宗商住地塊，樓面價14859元/平方米;晉合置業(yè)(湖南)以6.33億元競得另一宗商住地塊，樓面價15359元/平方米。

河南正商實業(yè)則于11月17日和19日在鄭州主城區(qū)和新密市連續(xù)拿下兩宗住宅用地，且均以掛牌起始價競得，共計花費6.06億元。此外，在土地拍賣市場底價拿地的中小房企還有浙江興悅控股集團、領(lǐng)秀集團、紹興市連城房地產(chǎn)、汕頭市中冠房地產(chǎn)、安陽振宇房地產(chǎn)、佛山方頌房地產(chǎn)等。

中國房地產(chǎn)報記者注意到，一些非地產(chǎn)主業(yè)的民企也在陸續(xù)入場，跨界拿地。11月23日，浙江橫店集團以底價7.94億元競得金華東陽市1宗商住地塊，樓面價2167元/平方米。11月24日，橫店集團又以底價3.5億元競得橫店鎮(zhèn)1宗地塊。橫店集團主要從事電氣電子、醫(yī)藥健康、影視文旅、現(xiàn)代服務(wù)等產(chǎn)業(yè)。

主營業(yè)務(wù)為男裝的雅戈爾，于10月在上海以17.56億元拿下一宗地塊，11月3日又在大本營寧波以19.42億元拿下一宗地塊，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上持續(xù)發(fā)力。“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是一個周期性業(yè)務(wù)，有賺錢的機會就去做。”雅戈爾這樣對外回應(yīng)。在雅戈爾2021年中報中，房地產(chǎn)營業(yè)收入還僅有1.88億元，三季度報便直接飆升至52.3億元。

同樣，主營業(yè)務(wù)為非金屬礦物制品業(yè)的浙江省振石集團，則于11月1日經(jīng)過125輪競價，以上限價格9.34億元競得浙江嘉興桐鄉(xiāng)市1宗住宅地塊，溢價率達24.53%。

最近的土地拍賣市場上，還出現(xiàn)了一些外資企業(yè)的身影。如11月12日，澳門國際銀行以總價8.73億元，折合樓面價16790元/平方米，競得廣州國際金融城1宗商業(yè)地塊。日本大和房屋則以底價25.46億元競得蘇州相城區(qū)1宗商業(yè)地塊，樓面價14266元/平方米。

“對于一些中小企業(yè)而言，以前憑實力很難參與競爭，此時在地市低迷和競爭性大大下降情況下入市積極性反而較高，不能說是抄底，更多屬于機會性拿地。”IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜告訴記者。而且，規(guī)模房企受資金和精力限制，無法覆蓋全部土地，它們會優(yōu)先關(guān)注重點地塊，一些相對熱門但并非最熱門的地塊則成了中小房企的機會。

部分房企則因在首輪土地拍賣中“元氣大傷”，只能謹慎以待。“土地市場下滑明顯，首批集中供地之后，不僅我們公司沒有能力參加二三批次供地，絕大部分房企都沒有能力參加二三批次拍地，原因是整個行業(yè)現(xiàn)金流緊張。”一家50強民營房企投拓部高管表示。記者注意到，這家房企正是在北京首批集中供地中大手筆拿地的典型房企之一，此后又陷入“退地”風波。