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房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，處于產(chǎn)業(yè)鏈中的中介行業(yè)也倍感煎熬。

4月22日，總部位于深圳的一家在線(xiàn)房地產(chǎn)交易平臺(tái)披露全年業(yè)績(jī)。2021年，其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9.42億元，同比下降61.57%，全年凈虧損為12.03億元，其中歸屬于股東的凈虧損為11.71億元，虧損同比擴(kuò)大81.2%。

過(guò)去一年，受市場(chǎng)下行和房企爆雷所累，房產(chǎn)中介公司們出現(xiàn)了業(yè)績(jī)集體跳水。統(tǒng)計(jì)得知，不止上述公司，行業(yè)龍頭中原、世聯(lián)行（002285）、合富輝煌和易居等都出現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比大幅下滑，其中世聯(lián)行、合富輝煌和易居甚至發(fā)生虧損，要知道2020年它們還處于盈利狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)巨震引發(fā)的“蝴蝶效應(yīng)”不僅僅是中介公司業(yè)績(jī)的下滑，由于行業(yè)基本面惡化，去年下半年以來(lái)，房產(chǎn)中介上市公司的估值全線(xiàn)下挫，幾乎達(dá)到歷史最低水平，其中，上述總部位于深圳的公司因股價(jià)連續(xù)30個(gè)工作日低于每股1美元而面臨退市風(fēng)險(xiǎn)。

盡管近期房地產(chǎn)利好政策頻出，但改善效果并未明顯傳遞至中介公司，而開(kāi)發(fā)商爆雷引發(fā)的“連鎖反應(yīng)”正在進(jìn)一步擴(kuò)大，4月18日易居企業(yè)控股一筆3億元的美元債宣告違約，成為第一個(gè)公開(kāi)“爆雷”的房產(chǎn)中介上市公司。

中介業(yè)績(jī)集體跳水

“無(wú)論是易居、世聯(lián)行，還是合富中國(guó)（603122），出現(xiàn)巨額虧損的主要原因都是對(duì)新房銷(xiāo)售的依賴(lài)度過(guò)大，特別是目前已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題的一些開(kāi)發(fā)商，在它們的銷(xiāo)售占比中非常高?！本皶熤菐?kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉指出。

以上述深圳公司為例，2021年全年其凈虧損為12.03億元，歸屬于股東的凈虧損為11.71億元，盡管自2019年上市以來(lái)虧損就是其經(jīng)營(yíng)常態(tài)，但2021年的虧損程度更甚。了解到，2019-2020年，該公司歸屬于股東的凈虧損分別為5.10億元和2.20億元。

在年度財(cái)報(bào)中，該公司將收入的多年下降歸結(jié)于三大因素，包括中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷、疫情影響和開(kāi)發(fā)商信貸風(fēng)險(xiǎn)的加劇。出于風(fēng)險(xiǎn)控制，其終止與存在較高信貸風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)發(fā)商合作，導(dǎo)致一手房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量從2020年的5825個(gè)減少至2021年的3118個(gè)。

了解到，該公司的收入來(lái)源于三大業(yè)務(wù)板塊，包括新房交易服務(wù)、二手房交易服務(wù)和Saas收入，而前兩者的占比長(zhǎng)期維持在90%以上，其中新房交易服務(wù)所帶來(lái)的收入又遠(yuǎn)高于二手房。

整體而言，大多數(shù)房產(chǎn)中介上市公司是在過(guò)去一年才扭盈為虧。2020年，世聯(lián)行、合富輝煌和易居分別實(shí)現(xiàn)歸屬股東凈利潤(rùn)為1.1億、1.84億港元和3.04億元；而2021年，這三家公司分別虧損11.29億元、5.45億港元和88.93億元。

其中，易居的虧損幅度令業(yè)內(nèi)嘩然。了解到，盡管2021年房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的寒冬，但易居仍然實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)9.85%，達(dá)到88.44億元，易居在其公告中指出，虧損的原因主要包括：整體地產(chǎn)市場(chǎng)下行導(dǎo)致集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模下降；由于多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商客戶(hù)的信貸質(zhì)素惡化，集團(tuán)就客戶(hù)的未償還貿(mào)易相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)期信貸損失確認(rèn)額外虧損撥備；同時(shí)，整體地產(chǎn)市場(chǎng)下行導(dǎo)致其他資產(chǎn)減值虧損。

然而，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為最大的原因乃是易居業(yè)務(wù)模式與開(kāi)發(fā)商股東在業(yè)務(wù)上的深度捆綁。了解到，由于個(gè)別開(kāi)發(fā)商信貸質(zhì)素惡化，易居對(duì)未償還貿(mào)易相關(guān)應(yīng)收款項(xiàng)的預(yù)期信貸損失確認(rèn)額外虧損撥備，扣除撥回后的金融資產(chǎn)損失準(zhǔn)備由2020年的1.73億元增加至2021年的66.68億元，同比增加3765.7%。

根據(jù)2018年易居公布的招股書(shū)，上市之時(shí)的參股房企多達(dá)26家且陣容豪華，包括恒大、碧桂園、萬(wàn)科、富力、融創(chuàng)和雅居樂(lè)等。過(guò)去一年，這些房企過(guò)半出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。

裁員、關(guān)店成常態(tài)

“成也蕭何，敗也蕭何”，胡景暉認(rèn)為，盡管目前已有易居發(fā)生了公開(kāi)債務(wù)違約，但中介行業(yè)并不會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似房地產(chǎn)行業(yè)公司爆雷的普遍現(xiàn)象，“開(kāi)發(fā)商是資金密集型的，它們實(shí)際上需要大量地融資舉債來(lái)維持它高杠桿、高周轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)形態(tài)，房產(chǎn)中介相對(duì)而言偏勞動(dòng)密集型，它們本身就不會(huì)借那么多錢(qián)，即便需要融資也是為了做一些傭金的墊付”。

匯生國(guó)際融資總裁黃立沖持相同的判斷，他向補(bǔ)充道，由于中介公司走的是輕資產(chǎn)路線(xiàn)，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，可通過(guò)關(guān)閉門(mén)店和裁撤人員等方式來(lái)應(yīng)對(duì)，“不像開(kāi)發(fā)商的債務(wù)結(jié)果那么固定，中介公司調(diào)整能力較強(qiáng)”。

根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)季報(bào)（2022年第一季度）》，2022 年前3 月，受市場(chǎng)環(huán)境影響，全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量持續(xù)減少，3 月環(huán)比降幅達(dá)12.1%；而全國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店數(shù)量變化趨勢(shì)與全國(guó)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量走勢(shì)基本一致，2021 年2 季度先增后降，在3 季度前兩個(gè)月保持相對(duì)穩(wěn)定，但從2021 年9 月開(kāi)始，進(jìn)入緩慢下降階段，直至2022 年3 月，大幅下降13.4%。

經(jīng)紀(jì)人數(shù)量方面，2021年5月-2022年2月經(jīng)歷了持續(xù)10個(gè)月的環(huán)比下降，而由于不少城市二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，2022年3月經(jīng)紀(jì)人數(shù)量首次環(huán)比回升，漲幅高達(dá)21.4%。

不過(guò)，中介公司并未度過(guò)行業(yè)寒冬。繼2021年下半年中原、世聯(lián)行和居里找房等多家公司發(fā)生裁員或關(guān)閉門(mén)店之后，2022年3月另一知名在線(xiàn)房產(chǎn)交易平臺(tái)Q房網(wǎng)發(fā)布內(nèi)部通知，宣告上海云房數(shù)據(jù)服務(wù)有限公司歇業(yè)，暫停上海云房門(mén)店所有業(yè)務(wù)，原因是該公司“持續(xù)虧損、無(wú)力維持正常經(jīng)營(yíng)”。

黃立沖和胡景暉均認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)的輝煌局面難以再現(xiàn)。其中，黃立沖指出，國(guó)家政策雖確實(shí)出臺(tái)政策，“但主要會(huì)對(duì)一二線(xiàn)城市產(chǎn)生一些幫助，對(duì)三四線(xiàn)城市幫助不大，而且目前還有其它負(fù)面因素在跟政策對(duì)沖”，這些負(fù)面因素包括疫情、外資撤離影響就業(yè)、老百姓消費(fèi)能力下降等。

胡景暉則認(rèn)為雖然政策利好頻出，但在市場(chǎng)產(chǎn)生效應(yīng)需要一定的時(shí)間，“可能要到二三季度，甚至四季度才能慢慢看到交易量的恢復(fù)”。

不過(guò)，他指出即便市場(chǎng)恢復(fù)，如果中介公司不轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，依然難以獲得長(zhǎng)足發(fā)展，“隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，以增量開(kāi)發(fā)為主的時(shí)代會(huì)慢慢過(guò)去，意味著中介公司也得從增量業(yè)務(wù)為主轉(zhuǎn)向存量；另外，我們可以看到現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，尤其是存量房交易業(yè)務(wù)被放到了物管公司里面，中介公司也得轉(zhuǎn)而向物管公司尋求深度合作；同時(shí)也得利用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)這樣的新興技術(shù)來(lái)提高效率”。

“如果做到這些，我覺(jué)得未來(lái)還是可以重演輝煌，不能像過(guò)去一樣圍繞著開(kāi)發(fā)商賣(mài)房，這是一個(gè)短暫的狂歡，你看2021年不少公司的虧損幾乎吃掉了前幾年的利潤(rùn)。”胡景暉對(duì)表示。