文 | 華商韜略 王寒
融資不暢，債務到期，陷入流動性困境，繼而暴雷……過去幾年來，這個過程接二連三地發(fā)生在地產(chǎn)企業(yè)身上，一艘艘巨輪的倒下更是引發(fā)了整個海面的震蕩。
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盡管經(jīng)歷了年初的短暫回暖，但由于經(jīng)濟大環(huán)境的變換沖擊需求端，人們開始收緊消費、提高儲蓄，銷售不振又打破了房企們的最后一絲幻想。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%，其中住宅投資44439億元，下降7.3%。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積、住宅施工面積等指標均呈下滑趨勢，房屋新開工面積、住宅新開工面積等更是大幅下滑超過20%。
長期以來，地產(chǎn)行業(yè)高喊的都是高舉高打、激流勇進，但這場多米諾骨牌式的系統(tǒng)危機，卻讓行業(yè)猛然醒悟，作為托起大眾生活的重要支撐，對它的基本要求從來就是——穩(wěn)。
穩(wěn)，本應該、也成為了當下房企最稀缺、最重要的特質(zhì)。在此背景下，哪個房企能夠穩(wěn)住，就是企業(yè)發(fā)展底層邏輯、內(nèi)在實力的最好說明。
好在，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)還有能穩(wěn)住的房企。
【以安全性為第一要旨 筑牢財務護城河】
近日，龍湖發(fā)布2023年中期業(yè)績，以行業(yè)最優(yōu)財務盤面，向用戶和投資人交出了安心答卷。
中報顯示，2023年上半年，龍湖集團實現(xiàn)營收498.7億元，毛利額為139億元。同時，房地產(chǎn)開發(fā)合同銷售同比增長15%至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業(yè)高位。
在備受關注的債務指標方面，龍湖集團綜合借貸規(guī)模為2070.9億元，相較去年末的2080.1億元穩(wěn)中有降，在手現(xiàn)金增長為724.3億元，進一步確保流動性安全；三道紅線指標連續(xù)第7年穩(wěn)居綠檔，其中，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率進一步降為61.9%，為近五年來最低。
具體到債務結構，過去半年來，龍湖以安全為綱，持續(xù)合理化長短債配比、延長貸款年限，合理調(diào)配內(nèi)外債占比，取得了突出的成果。
不僅借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期進一步拉長至7.19年，還通過提前償還等方式，基本還清了2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債。與此同時，到2026年底，龍湖已無境外到期債券。
一系列財務指標均保持行業(yè)最優(yōu)水平，財務盤面的健康，也讓龍湖收獲了標普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠譽（BBB）、中誠信（AAA）、新世紀（AAA）等境內(nèi)外機構全投資級評級。
房地產(chǎn)過去以高杠桿實現(xiàn)高規(guī)模高增長的思路，是現(xiàn)今眾多房企在圍墻之下難以轉向的核心原因。而龍湖如今的突出表現(xiàn)，正得益于其早就確定不以規(guī)模為導向，而是堅持精準投資提升品質(zhì)的發(fā)展思路。
如今來看，這是堅持自身發(fā)展思路、跳脫階段競爭局限性、踐行長期主義的表現(xiàn)，在房企退市潮來臨、暴雷不斷的當下，不僅極富遠見，對社會和行業(yè)來說，都十分珍貴。
【以高質(zhì)量發(fā)展迎接下一個行業(yè)周期】
正是在安全性的支撐下，在地產(chǎn)行業(yè)的關鍵轉型期，龍湖才能加快構建高質(zhì)量發(fā)展模式。
長期以來，地產(chǎn)行業(yè)都是高舉高打、激流勇進，但作為托起大眾生活的重要支撐，對它的基本要求從來就是——穩(wěn)定。如今，政策正在引導行業(yè)轉入這一正軌，而龍湖則在“空間即服務”的戰(zhàn)略指導下，聚焦開發(fā)、運營、服務三大業(yè)務，發(fā)揮“1+2+2”航道協(xié)同效應，構建大眾的美好生活。
由此，龍湖多年沉淀的運營及服務能力得以體現(xiàn)，在周期中既是盈利兌現(xiàn)的貢獻源，也是持續(xù)發(fā)展的增長級。
運營方面，截至2023年6月，龍湖商業(yè)已進入全國30余座城市，開業(yè)運營80余座購物中心；在明確長租公寓、產(chǎn)業(yè)辦公、服務式公寓、活力街區(qū)四條產(chǎn)品線，打出“冠寓”“藍海引擎”“霞菲公館”“歡肆”四大品牌的基礎上，繼續(xù)推動長租公寓業(yè)務產(chǎn)品升級、尋找增量。
服務方面，龍湖智創(chuàng)生活持續(xù)以瓏之名等四大住宅產(chǎn)品體系、超20年物業(yè)服務和商業(yè)運營經(jīng)驗賦能美好生活，服務更多業(yè)主，并依托基本盤繼續(xù)拓寬業(yè)務范圍。
值得一提的是，龍湖龍智造作為全新推出的“智慧營造”品牌，也已迅速成為代建行業(yè)佼佼者，為眾多同行紓困解難，推動未來城市發(fā)展。目前其已累計獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米。
綜合來看，運營及服務業(yè)務共同為龍湖帶來122億元營收，同比增長10.4%。更重要的是，經(jīng)營性利潤占比超半數(shù)，使龍湖利潤結構更加優(yōu)化。
依托于安全的財務底色，以及持續(xù)深耕積累的產(chǎn)品力、運營力和服務力，過去半年里，龍湖在發(fā)展與安全的平衡考量下，完成了更大范圍的高能級城市布局。
2023年1—6月，其在上海、杭州、西安、成都、深圳等一二線核心城市，以合理成本，共獲取20幅新地，遍布西部地區(qū)、長三角地區(qū)、華中地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)及華南地區(qū)。
至此，龍湖總土儲達到5489萬平方米，權益面積為3816萬平方米。其中，接近9成銷售貨值集中在高能級城市，結構的優(yōu)化，為龍湖的可持續(xù)運轉、良性循環(huán)提供了良好的基礎。
三大業(yè)務板塊協(xié)同發(fā)力，為龍湖貢獻了穩(wěn)定的收入與利潤，也使其領先于行業(yè)，從高杠桿、高成本轉向低杠桿、低成本，同時實現(xiàn)強運營、正現(xiàn)金流的高質(zhì)量發(fā)展模式。
得益于此，2023年上半年，龍湖實現(xiàn)股東應占溢利80.6億元，剔除影響后的股東分紅達到65.9億元。在行業(yè)整體下行、六成上市房企預計虧損的背景下，這份兼具安全性和高質(zhì)量的成果得來不易。
別人樂觀“我”悲觀，時刻自律，不在拼命狂奔的行業(yè)洪流中迷失自我，讓龍湖打穩(wěn)地基，在風暴來臨時也能腳踏實地。如今，地產(chǎn)行業(yè)格局已變，結合高質(zhì)量發(fā)展的時代要求，以及居民對美好生活的更高品質(zhì)追求，可以預見，適應趨勢、嚴格自律、不斷進取的龍湖，將有更大作為。
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